樓市乾坤
房地産集體出售活動在沉寂多年後，今年有卷土重來之勢。無獨有偶，兩個私有化中等入息公寓（HUDC）——順福雅苑（Shunfu Ville）和Raintree Gardens，先後通過集體出售方式賣出。
盡管日前爆出發展商要在順福雅苑地段重新發展摩天樓的計劃出現波折，但在政府近來縮減售地規模，發展商土地庫存漸缺的情況下，私有化HUDC被集體收購的市場動向開始引起更多關注和討論。
這會爲已經私有化的HUDC現有屋主帶來什麽機會？潛在買家有可能在當前房價下滑時趁低買入這類公寓，等待未來集體出售而發一筆“橫財”嗎？《樓市乾坤》帶讀者一窺究竟。
之前因房地産市場不明朗而按兵不動的發展商，開始進場填補庫存，加上私有化中等入息公寓（HUDC）具備較易被集體收購的條件，使得這類公寓再次成爲集體出售市場的焦點。
多名分析師接受《聯合早報》訪問時表示，過去兩年（2014年和去年）隨著房地産市場走軟，發展商在買地方面按兵不動。如今，許多發展商開始積極尋找地段，填補土地庫存。
智信研究與咨詢總監王伽勝指出，多數發展商也必須向股東和投資者交代，它們擁有長期計劃和增長策略，因此土地庫存不能少，也不能夠出現遞減的情況。
HUDC建成于1970和1980年代，受惠對象是中等入息的國人。政府從1987年起停止建造這類組屋。本地18個HUDC當中的17個，已從1996年起先後私有化，目前僅剩下布萊德景（Braddell View）還未私有化，但也已啓動私有化程序。若不包括順福雅苑、Raintree Gardens和布萊德景，本地目前有10個私有化HUDC。
順福雅苑和Raintree Gardens被發展商青睐的主要原因是地點良好。盡管房屋價格目前處于下滑趨勢，而政府也還不准備放寬降溫措施，但分析師認爲，發展商仍然看到以集體出售方式取得HUDC地段的價值，包括：
■市場下行風險已降低
房屋價格自2013年達到峰值以來出現下滑趨勢，但跟高峰時可能造成的大跌幅相比，已下滑一段時期的房價跌幅在接下來相信不會太大，發展商面對的下行風險因此已降低。
橙易産業咨詢公司研究與咨詢部高級經理黃顯洋說：“高波動的價格趨勢，將給集體出售過程帶來不確定因素。”
由于目前仍處于低利率環境，房地産降溫措施預料將持續。在環球經濟局勢沒有突然惡化的情況下，目前呈下滑趨勢的房屋價格預料接下來將會趨穩，而價格猛漲暴跌的情況將不可能發生，爲發展商提供了確定性。
王伽勝表示，即使2017年房價下滑，也不會拖累發展商。這是因爲房價的跌幅預料不大，而價格下跌也會促使買家進場，推動銷量。
■新私宅市場情緒改善
集體出售市場跟整體房地産市場表現之間的關系密不可分。黃顯洋指出，近來新推出私宅項目的銷售表現令人鼓舞。例如，森濤苑（Forest Woods）在推出的周末即售出超過60％單位。
私有化HUDC地段的面積都很大，重新發展時可建造更多房屋單位。黃顯洋指出，HUDC建造已有多時，在發展時大多沒有充分利用潛在總樓面面積，因此發展商收購後可以建造更多私宅單位，盈利可能非常可觀。
博納集團總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）表示，由于面積一般較大，有關地段給予發展商“規模經濟”，確保發展項目有更大的上行空間。
他指出，加上本地土地有限，房屋價格長期而言處于上揚趨勢，因此發展商購買私有化HUDC地段的盈利潛力高。
■集體收購難度較低
屋主當初在購買HUDC時，進場價格都比較低。伊斯邁指出，相比于一般私宅項目，發展商能夠以更加實際的價格收購私有化HUDC 地段。
私有化HUDC當前的狀態都比較老舊，將來重新發展後將煥然一新，對于那些想要住回同個地點的屋主具有吸引力，盡管新私宅的面積可能會比原來的住宅來得小。
王伽勝指出，屋主可以利用買屋的收益，再多付一些錢購買重新發展的項目。發展商可以具吸引力的價格，吸引買家“回巢”。
■售地減少競標更激烈
政府售地計劃的競標情況越來越激烈。今年的政府售地計劃下住宅地段的競標活動，平均吸引11.6個競標者爭奪地段。相比之下，去年每次競標活動的競標者平均是8.9個。
黃顯洋指出，這促使發展商尋求其他獲得土地的方法，例如集體出售市場。
此外，他指出，政府減少售地，對發展商也是有利因素。土地供應減少，將降低目前已推出項目的銷售競爭。
當然，集體收購不比向政府購地那般直截了當，必須征詢屋主的同意，以及拆除現有建築，過程費時費力。
本周，《聯合早報》也獨家報道發展商重新發展順福雅苑地段的原定計劃受挫的消息。由于地段靠近自然保護區，發展商要把該地段重新發展成近40層高摩天住宅項目的計劃未獲批准，只能折半至最高20多層樓。
盡管發生了這樣的事情，令市場感到驚訝，但受訪分析師不認爲這會影響到發展商對私有化HUDC項目的收購興趣。不過，王伽勝表示，這類事件或許會影響到未來這類私宅的集體售出價格。
此外，有關事件也會提醒發展商要在進行交易前，先向有關當局查詢清楚，避免碰上類似情況。
綠和園與彰思禮閣 下個集體收購目標？
哪一個私有化中等入息公寓（HUDC），將成爲發展商下一個集體收購的目標？
王伽勝認爲，最有可能引起發展商注意的私有化HUDC是綠和園公寓（Ivory Heights）。
該公寓位于目前正被注入新活力的裕廊東。今年，政府也進一步宣布了附近裕廊創新區的長期計劃。
王伽勝指出，隨著裕廊東的重新發展正在成型和如期進行，而對于裕廊東私宅的購買熱潮也暫時緩和下來，目前正是發展商集體收購綠和園公寓的時候。
他表示，裕廊東唯一新的私宅項目是J Gateway，該地區因此還有容納更多私宅項目的空間。
另一個可能成爲集體收購對象的則是彰思禮閣（Chancery Court）。濱海市區線第二階段地鐵線（Downtown Line 2）的竣工，改善了武吉知馬一帶的交通。
不過，王伽勝認爲，對于這類中心地帶的需求目前仍很疲弱，而屋主要求的價格預料將相當高，因此集體售出的可能性將比綠和園低。
另一名分析師黃顯洋認爲，過去曾經集體求售，但卻不成功的多個私有化HUDC可以再嘗試，包括彰思禮閣、礁湖園（Laguna Park）和諾曼頓園（Normanton Park）。
除了今年的兩個，之前成功集體出售的私有化HUDC是在2007年以13億3880萬元成交的花拉閣（Farrer Court）。它也是曆來最大宗的集體出售項目。
集體出售活動尤其是私有化HUDC的集體出售，已沉寂多年。自2006年以來，只有五個這類公寓成功出售。
除了花拉閣，其他四個是吉門嶺公寓（Gillman Heights，5億4800萬元）、水濱景（Waterfront View，3億8500萬元）、民登苑（Minton Rise，3億4200萬元）和安柏別墅（Amberville，1億8300萬元）。
談到私有化HUDC的集體出售活動近來重新活躍起來對屋主和潛在買家的意義，王伽勝認爲，個別的屋主可能會因此持守房子等候未來集體出售的好時機，也可能會帶動潛在買家對私有化HUDC的興趣，但潛在買家預料會保持謹慎態度。