樓市乾坤
陳婧
今年首九個月的外國買家交易量增加，來自中國、馬來西亞和印度尼西亞的投資者仍是私宅市場的主要買家。
位于黃金地段和核心中央區的高檔私宅最受到青睐，雖然受限于印花稅，但不少人依舊大手筆購入，看好未來的投資回報。
本地私宅市場情緒好轉，過去四年大幅流失的外國買家今年也逐漸回流，核心中央區的高檔私宅重獲外國買家青睐。
仲量聯行（JLL）數據顯示，今年首九個月的外國買家交易量，隨私宅市場交易量一同增加。外國買家的數量在這期間比起去年同期多出了11.7％。
世邦魏理仕（CBRE）的資料也顯示，今年1月至8月，由外籍人士購買的私宅交易達689宗。以每個月平均86宗的成交量計算，今年全年的總成交量很可能達到1000宗，比2015年的898宗多。
世邦魏理仕研究部副主管韓煥美認爲，外國買家對本地樓市一直抱有興趣。首先，新加坡土地資源有限，投資房地産既是最好的保本方式，長線持有也具有增值潛能。從2006年至2015年，本地房價每年平均複率上漲4.8％。此外，新加坡的完善規劃和宜居環境、新元的穩定彙率，以及我國朝向智慧國發展的成長潛能，都讓外籍買家對本地私宅市場産生興趣。
在2006年至2011年的房地産興旺期，每年的私宅銷量中有一二成是由外籍買家貢獻。不過，在2011年12月，政府出台專門針對外國人和非個人買家的額外買方印花稅（ABSD），稅率等于房價的10％，這導致2012年的外籍買家比率跌至7％。2013年1月，政府再把外國人必須繳付的ABSD稅率提高至15％，進一步壓低外籍買家的需求。
根據仲量聯行統計，降溫措施導致私宅市場的整體交易量在2011年至2015年減少57.1％，而涉及外國買家的交易在同一期間的跌幅更多達83.7％。
戴玉祥産業咨詢公司（Edmund Tie & Company）研究部東南亞區域主管李乃佳指出，盡管外國買家的需求仍受ABSD稅率限制，但在今年世界經濟不景、其他國家貨幣彙率波動不斷、股票市場動蕩的大環境下，不少買家把新加坡房地産視爲相對安全的避險資産。
中印馬仍是三大外國買家
仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝指出，盡管本地私宅市場的外國買家數量回升，但這些買家所占的市場購買比率，已從2011年的17.5％，降至今年首三季的6.6％。外國買家國籍分布也相應收窄，2011年時，本地私宅的外國買家來自66個國家，今年首三季降至38個。
不過，三個最主要的外國買家群體過去五年來保持不變，依然是中國、印度尼西亞和馬來西亞買家，分別占今年首三季所有外國買家的29.4％、14.6％和10.5％。
王德輝說，在2007年至2010年，印尼買家是本地私宅的主要外國買家，但隨著中國買家的財富增長，以及對本地私宅市場越來越熟悉，他們成爲2010年之後的最大外國買家群體。
印尼買家人數今年增幅較大，尤其是在第一季和第二季，李乃佳指出他們主要是受烏節路豪華公寓禧悅閣（Cairnhill Nine）吸引而進場。
值得注意的是，今年首三季有57名來自美國的買家，成爲第四大外國買家群體，占外國買家整體交易量的7.3％，比2011年的1.1％顯著增加。
王德輝說，美國買家按照新加坡—美國自由貿易協定下享有免于支付額外買家印花稅的待遇，這一定程度上說明他們購買本地私宅的原因。
黃金地段高檔私宅受追捧
韓煥美指出，今年首八個月的外國買家交易記錄中，有38％的房子位于黃金地段和市區的核心中央區（CCR）。這個比率爲過去五年來最高，顯示外籍買家在高檔私宅領域看到新曙光。
仲量聯行統計也顯示，大多數印尼和馬來西亞買家對黃金地段的高檔私宅項目有強烈偏好，今年1月至9月，印尼買家選購的單位中多達68％都是位于核心中央區；同一時期，馬國買家的私宅交易中，也有40％位于核心中央區。
相比之下，中國買家看中的單位有約六成位于中央區以外（OCR），即大衆私宅市場；24％位于其他中央區（RCR），只有18％是位于核心中央區。
王德輝說：“印尼買家傾向購買核心中央區項目，因爲他們有較高的預算、偏好永久地契私宅，過去在黃金地段進行投資也有良好回報。中國買家則更在乎預算，覺得中央區以外的私宅更能負擔得起，他們也更能接受99年地契的項目，因爲中國也推行類似的租賃地契制度。”
在今年首九個月的主要外國買家當中，印尼買家的預算最高，大部分交易位于300萬元以下，中國和馬國買家的交易則多在150萬元內。在超過500萬元的高端私宅交易中，主要買家是印尼人，占據外國買家的33％交易量，中國買家則占了28％。
以尺價來計算，中國和馬來西亞買家的交易通常介于每平方英尺750元至1700元；而擁有更高預算的印尼買家一般會購買尺價超過1400元的項目，甚至有大量尺價超過2000元的交易。
王德輝分析，當前的外國買家需求主要是以項目的地點、價格、規模和名氣決定。以核心中央區今年推出的項目爲例，售出單位中超過20％由外國買家買下。
禧悅閣的外國買家占比爲34％、格美華庭（Gramercy Park）爲27.8％，蘇菲雅山莊（Sophia Hills）爲22.8％，濱海盛景豪苑（Marina One Residences）爲24.1％。
相比之下，在其他中央區私宅交易中，外國買家比率一般不超過10％，在中央區以外的比率更低于5％。
市區重建局的價格指數顯示，2004年首季到2008年首季，核心中央區的私宅價格上漲72.8％，超越其他中央區和中央區以外私宅同期的43.7％和40.1％漲幅。王德輝認爲，這顯示在過去的市場周期裏，核心中央區的資本升值速度超越其他地區。
近幾年來，核心中央區私宅價格因爲降溫措施而被人爲壓低，市場專家預測在政府“撤辣”後，該區私宅的價格複蘇速度將再次超越其他地區。
“有鑒于此，核心中央區仍將是外國買家最偏好的市場。盡管有降溫措施，外國買家對新加坡私宅市場依然有興趣，相信市場的基本面和長期資本收益的潛能。雖然長期展望良好，但買家依然要保持耐心，因爲降溫措施看來還是會維持一段時間。”