樓市乾坤
周文龍
越來越多私宅項目將受合格證書（Qualifying Certificate ，簡稱QC）和額外買方印花稅（ABSD）的影響，但本地發展商所推出的“先住後付”“先租後買”等創意行銷策略，不僅幫助發展商清貨，還可能推高私宅售價。展望明年私宅銷售，分析師預料，更多完工私宅項目將會通過創意行銷策略方式售出，特別是位于市區的高檔私宅項目。
所謂上有政策，下有對策。如果說政府的總償債率（TDSR）限制和降溫措施等，令本地私宅買氣下跌，那今年以來發展商所推出的創意行銷策略，無疑刺激了樓市買氣，讓更多私宅單位得以售出。
自從今年4月間華聯企業（OUE）的豪華公寓項目Twin Peaks，爲買家提供延遲付款計劃（deferred payment scheme，簡稱DPS）選項獲得良好反應後，這種有別于一般私宅的付款方式如今已蔚然成風，成爲發展商的新行銷方式。
初步估計，有超過10個私宅項目百多個單位都以這種新付款方式售出，包括雙峰（Twin Peaks）、麗敦豪邸（d’Leedon）、翠城新景（The Interlace），The Boutiq、Ardmore Three、吉寶灣映水苑（Reflections at Keppel Bay）和Skyline Residences等項目的單位。
根據市區重建局數據，今年上半年核心中央區私宅單位（包括有地住宅）共有1351個售出，同比增加35％，相信部分原因就是DPS的推出。
最新加入DPS行列的還有高鴻集團（KOP Group）的麗嘉豪庭（Ritz Carlton Residences），以及力寶集團（Lippo Group）的濱海精品（Marina Collection）。
前者讓買家支付兩成的房價做爲定金，其余八成房價可以在兩年後行使認購權時支付。
後者則提供“先搬入，後付錢”的付款方式，買家先支付10％的房價作爲第一筆定金，兩個星期後行使認購權時再付10％款項，剩余的八成款項可在三年內付清。
據了解，麗嘉豪庭今年以來僅售出三個單位，但它10月在香港行銷時，買家在DPS付款方式下預訂五個單位。至于濱海精品，它近兩年來未售出一個單位，但上月卻有兩個單位在“先搬入，後付錢”付款方式下售出。這些銷售情況都顯示了創意行銷策略已奏效，成功地帶動一些私宅銷量。
一些買家不打算再等 創意行銷起催化作用
第一太平戴維斯（Savills）研究部主管張敏璋受訪時坦言，當初發展商推出DPS時，不少業內人士和房地産經紀對這行銷策略感到懷疑，認爲這行銷策略行不通，因爲這策略只是讓買家延遲付款，買家始終還是得同銀行安排房貸。
“然而，我們忽略了買家等了太久，已經有點不耐煩的心理。”
他解釋，過去的房地産下行周期平均8.4個季度，但現在房地産下行周期卻長達12個季度。根據市建局數據，截至今年第三季，本地私宅價格連續12個季度下跌，累計跌幅10.8％。
張敏璋說：“整體來說，本地樓市已來到下行周期的尾端，許多買家都在等市場轉變方向，但偏偏這個下行周期都是前所未有的超長周期，至今還未進入拐點。這令到一些買家不打算再等了，創意行銷策略在這時候推出，恰好起了催化作用，吸引買家進場買房。”
橙易研究與咨詢部高級經理黃顯洋則認爲，這類延遲付款計劃能吸引買家，是因爲買家可以暫時免去沉重房貸壓力以及總償債率條例限制。
以一個200萬元的公寓單位而言，買家只需要支付15％至20％，即30萬元至40萬元的現金，其余100多萬元可以在一年至兩年後支付。在這段期間，買家不需要安排任何房貸，還可將公寓租出，獲得租金收入。
不過，黃顯洋也提醒：“DPS雖可幫助發展商吸引更多買家，但這付款方式並不能完全解決發展商的私宅銷售問題。說到底，買家最後還是注重房價，並根據房價來決定這筆交易是否物有所值。”
延遲付款計劃或是發展商定時炸彈
受訪分析師提醒，DPS雖讓買家暫時免去房貸壓力，但如果房價在未來一兩年內不漲反跌，買家往後將面對更大房貸壓力。
一旦買家無法取得房貸，DPS更可能是發展商潛伏“定時炸彈”。
DPS曾爲本地樓市流行的付款方式，但由于它導致樓市出現過熱迹象，政府在2007年10月撤銷這項計劃。
目前，發展商的一些私宅項目可以按DPS形式收款，主要是因爲它們都已取得法定完工證書（Certificate of Statutory Completion），不再受房屋發展商（控制與執照）條例管制，包括延遲付款方式。
買家須承擔一定風險
黃顯洋指出，利用DPS方式進場的潛在買家，必須承擔一定的風險。例如，房價若在未來一兩年內沒上漲，甚至是不漲反跌，房子估值下跌，買家將更難安排預期的房貸，並得拿出更多現金。
如果買家無法取得房貸，所買的單位可能就得交還發展商。這意味著發展商得承擔買家毀約的風險，甚至有可能得重新支付QC和ABSD等相關高昂稅務費用。
基于總償債率和降溫措施仍發揮作用，黃顯洋說，DPS目前不會給樓市帶來影響。他認爲，政府正密切留意樓市情況，並在必要時在政策上做出調整。
張敏璋指出，目前涉及DPS的單位百多個單位，可能爆發的房貸威力並不大。“但如果DPS趨勢繼續上揚至超過1000個單位，這將對樓市帶來巨大殺傷力。”
延遲付款計劃單位價格比較貴
發展商會各出奇招，想出各種創意行銷策略來吸引買家，主要是一些項目的合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）和額外買家印花稅（ABSD）期限將近有關。
在QC條例下，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。
在ABSD條例下，發展商須在五年內完成私宅項目並把所有單位賣出，否則發展商得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％至15％。
如果這些項目在期限到達後，還未售出所有單位，發展商就可能得支付高昂的延長費。
新加坡産業發展商公會（REDAS）會長陳佩強上月在該公會第57屆常年晚宴上致詞時透露，截至今年10月，全國有12個私宅項目的約500個未出售單位，會在今年底受QC條例影響，發展商須支付4700萬元延長費。42個項目約4000個未出售單位，也將在2018年底前受ABSD期限影響。
《聯合早報》整理的資料顯示，明年上半年有六個私宅項目可能受ABSD期限影響，包括禦品居（The Trilinq）、山景碧苑（Kingsford Hillview Peak）、奕景（Vue 8 Residence）和eCO等。據估計，發展商可能得支付超過2億元的費用。
有買家預計，爲清掉手頭上的剩余單位，以避開QC和ABSD期限影響，發展商將被迫削減新私宅價格5％至25％。
發展商未必會削價賣房
不過，分析師指出，發展商傾銷私宅方式很多，未必會選擇削價。
張敏璋舉例說，發展商能以大批出售（bulk sale）的方式，把剩余單位賣出。他認爲，本地發展商大都有強大財務實力，並不會選擇賤賣私宅單位。
黃顯洋甚至認爲，發展商有可能通過DPS，推高私宅售價。這是因爲同樣一個私宅項目，提供DPS的單位的價格一般比其他單位貴一些。
例如，Twin Peaks有提供DPS的私宅單位，每平方英尺售價從2700元起跳。相比之下，按照平常付款方式購買該項目私宅，尺價則從2300元起跳，價格低15％。
展望明年私宅銷售情況，黃顯洋預計，越來越多私宅項目將通過DPS或相關的創意行銷策略方式售出，特別是位于市區的高檔私宅項目。“這可能會提高私宅需求和價格，讓市場熱起來。”
張敏璋則認爲，有迹象顯示機構投資者正尋找本地房地産市場投資機會，私宅大批出售方式有可能是下來銷售趨勢，特別是一些高檔私宅正處于低價位，上漲空間大。他說：“對一些投資者而言，雖然樓市還是很疲弱，卻可能是進場買房的最好時機。”
2017年上半年可能受ABSD影響的私宅項目
項目名稱 地點 單位
總數 未售出
單位 ABSD
期限 估計須支付
ABSD款項(萬元)
禦品居
（The Trilinq） 惹蘭侖平
（Jalan Lempeng） 755 280 1月 5090
Mon Jervois 澤維士路
（Jervois Road） 109 43 2月 1480
eCO 勿洛南3道 748 8 2月 4320
“山景碧苑（Kingsford Hillview Peak）” 山景坡
（Hillview Rise） 512 18 3月 3040
Stratum 伊萊雅路（Elias Road） 380 14 4月 2070
奕景
（Vue 8 Residence） 巴西立嶺
（Pasir Ris Heights） 463 77 6月 2630
Pollen & Bleu 花拉通道
（Farrer Drive） 106 93 6月 1410