樓市乾坤
私宅集體出售市場再度掀起熱潮，過去一年來成功集體出售的私宅項目日益增加，交易額超出市場預期，讓一些曾數次公開求售的私宅項目重燃希望，紛紛展開求售活動或開始籌備求售，尋求買主。
不過，不是每個項目都能輕易獲得發展商的青睐，本期《樓市乾坤》將探討私宅集體成功出售的元素。
單在今年上半年，四個私宅項目集體出售的交易額就達15億1800萬元，是自2011年以來最多的一次。分析師預計，今年內會有大約多三個私宅項目成功集體出售，全年總交易額可能突破20億元。
過去六個月，可說是集體出售市場近年來難得一見的豐收期。
私有化中等入息公寓（HUDC）Rio Casa和三度求售的友諾士雅苑（Eunosville），分別以5億7500萬元和7億6578萬元出售。
烏節路私宅項目獨木山園（One Tree Hill Garden）和綜合項目吳與吳大廈（Goh & Goh Building），則分別以6500萬元和1億零150萬元成交。
這四個項目的交易價都高于市場預期，總交易額已超過去年全年的10億零500萬元。上一次的高峰期在2011年，總交易額爲30億4720萬元。
約50個私宅項目正籌備集體出售
仲量聯行（JLL）區域董事陳鴻文接受《聯合早報》訪問時說，據他所知目前有大約50個私宅項目正在籌備集體出售計劃，其中三分之一是99年地契的項目。
這包括位于後港的Florence Regency、東海岸的湖閣（Lagoon View）和礁湖園（Laguna Park）、牛車水一帶的珍珠苑公寓（Pearl Bank Apartment）及裕廊東的綠和園公寓（Ivory Heights）。
其中，礁湖園已是第三次求售，而珍珠苑則是第四次進入集體出售市場。市場交易活躍，讓這些項目的屋主重新燃起高價賣掉房子的希望。
陳鴻文說：“曾經求售失敗的項目都有集體出售的潛力，因此會一直等待時機重新啓動出售計劃。當其他項目成功出售時，這顯示地皮市場複蘇，因此促使許多屋主檢討出售計劃，再次嘗試出售。”
政府售地計劃（Government Land Sales）的競標活動競爭激烈，也致使發展商往集體出售市場探溫，尋求另一種購買地皮的途徑。
集體出售時機很短暫 高峰料九個月至一年
私宅項目要成功集體出售，除了市場條件成熟，關鍵是把握時機。
在高力國際（Colliers International）董事經理鄧慧玲看來，現在正是集體出售的最佳時期。
“集體出售市場是周期性的，這個時機很短。目前市場成熟，適合大型項目進行集體出售，因爲發展商有充足的資本發展大面積的地皮。”
陳鴻文也有類似看法。他認爲，政府明年可能推出更多地段供競標，加上接下來有更多私宅項目集體出售，發展商將有更多機會購地。一旦發展商囤足地皮，就不會出高價競標，因此率先進場的私宅項目有價格優勢。
他預計，這次的集體出售高峰將維持九個月至一年。
他認爲，能快速取得最少八成屋主支持，並以合理價格推出集體銷售活動的項目，尋得買主的機會較大。可是一些中等入息公寓規模龐大，要取得至少八成屋主同意須耗費大約三個月至一年的時間。
“集體出售的時機不多，如果花很多時間取得八成屋主的支持，等到他們推出競標活動時，可能就錯過機會了。”
不僅賣家面對時間壓力，買家也同樣得在趁房地産市場回暖時，盡快出手。
橙易産業（Orange Tee）研究與咨詢部主管黃顯洋說，發展商在通過集體出售計劃收購地皮發展新項目，須遵循合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）和額外買方印花稅（ABSD）條例，必須在期限內賣掉所有單位。
有鑒于此，一些發展商可能擔心數年後推出新公寓時遇上市場放緩，因此在收購大型私宅項目時會采取謹慎態度。
最大挑戰確保定價合理
目前的集體出售環境看似對賣家有利，但交易仍面對失敗的可能性。
橙易産業（Orange Tee）研究與咨詢部主管黃顯洋指出，集體出售最大的挑戰，在于定價既要符合屋主的高價預期，又要確保價格合理以吸引買家。
“如果價格太低，屋主所得的利潤不高，無法讓屋主同意賣屋。反之，如果開價太高，發展商則不願意競標。”
屋齡較高保養較差 同意賣房可能性高
他說，每個私宅項目的設計、地點和保養情況不同，影響售價和對發展商的吸引力。一般上，屋齡較高、房子保養較差的屋主，同意賣房的可能性較高。
加上若這些項目的地點對新公寓的需求很大，就能進一步提高集體出售的成功率。
屋主通過集體出售方式所得到的利潤，往往比獨自出售房子高。Rio Casa的 屋主每戶可獲得200萬元，友諾士雅苑的屋主每戶可獲得至少225萬元。
盡管如此，仍有許多屋主不願意賣掉房子，影響出售計劃的進展。
熟悉集體出售程序的友諾士雅苑屋主王國才（60歲）說，一些年長屋主希望能在目前居住的房子終老，不願大費周章搬遷。
“我們尊重這些年長者的意見，所以改而尋求其他屋主的同意。負責集體出售競標活動的房地産經紀公司會向屋主介紹適合購買的房子，爲他們提供咨詢。”
他說，公寓在2013年首次求售時，許多屋主開價很高，要說服屋主不容易，集體出售委員會用了一年多才完成籌備工作。剛展開競標活動，政府就推出房貸總償債比率框架，影響潛在買家的興趣，以致計劃失敗。
這次許多屋主都意識到經濟環境不如以往，很快就答應參加出售計劃，籌備過程耗時大約九個月。
房子的地契也是影響屋主的決定的要素。
一位不願透露姓名的珍珠苑公寓屋主透露，公寓的地契只剩下50多年，這讓一般購屋者難以獲得銀行房屋貸款，因此對購買珍珠苑單位的興趣不大。屋主賣不出房子，只好選擇集體出售。
政府明年可能推出更多地段供競標，加上接下來有更多私宅項目集體出售，發展商將有更多機會購地。一旦發展商囤足地皮，就不會出高價競標，因此率先進場的私宅項目有價格優勢。——仲量聯行（JLL）區域董事陳鴻文