樓市乾坤
隨著發展商手上的發展地皮逐漸見底，本地土地競標活動近來不斷升溫，競標價比以往高出近三成，發展商的盈利率也跌了好幾成。
發展商的土地需求是否還會繼續攀升，它將如何影響私宅價格？
本期《樓市乾坤》讓數據說話，分析土地買賣市場走勢。
本地發展商“星獅地産”（Frasers Centrepoint）于上月推出新私宅項目海景軒（Seaside Residences），短短兩天賣出近一半或400個單位。
項目大賣，固然是個好消息，但星獅地産新加坡總裁鄧國佳在開心之余，也在煩惱一件事——公司土地庫存進一步減少了，下來還有什麽項目可賣？
鄧國佳上周在公司的業績發布會上說：“我們的土地庫存即將見底，市場上私宅地段的供應卻又減少，競標地段的價格不斷攀升，我們要如何填補土地庫存，將是接下來一大挑戰。”
其實，不僅是星獅地産，許多發展商都面對土地庫存告急、沒有剩下太多單位可供銷售的窘迫局面。這也促使發展商爲了囤積地皮，而積極參與政府售地計劃（GLS）的競標活動。
根據星展銀行分析師陳偉祥和陳麗睿的一份報告，由于發展商對地皮的需求強烈，政府售地（GLS）又顯著減少，在僧多粥少的情況下，發展商競標土地的局面激烈，去年每幅地段平均吸引12方競標，最高和第二高標價差距，也從2013年的15％收窄至去年的3％。
在多方激烈競標的情況下，私宅土地價格也止跌回升，最高標價從2015年的容積率每平方英尺871元，猛漲至去年容積率每平方英尺1239元，漲幅超過四成。
陳偉祥說：“雖然私宅交易量回彈，但發展商基于手上私宅地皮不多而受限，無法乘勝追擊推出更多項目。”
今年土地競標場均吸引13家發展商
步入今年，土地競標激烈程度有增無減，每項售地競標活動平均吸引約13家發展商參加，比2015年下半年平均多出五家。
像今年首幅招標地段，位于道德路（Toh Tuck Road）的9年地契私宅地段，吸引了多達24方人馬競標，盛況僅次于2009年西林道（Westwood Avenue，新加坡南洋理工大學附近）地段吸引的32方競標。
高緯環球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯指出，近幾個月推出的新私宅項目獲得良好反應，提振發展商對本地樓市的信心，令他們的標價牛氣沖天。她估計，今年上半年售地平均溢價達29％，比去年下半年的13％高出16個百分點，說明發展商取地難，付出“代價”也大。
發展商盈利率減逾一半
土地價格節節上升，私宅價格卻繼續走低，意味著發展商的盈利率已經逐步下滑。
房地産投資平台“點心房地産”（Dim Sum Property）聯合發起人張剛禾估計，發展商已不如過去般“好賺”，私宅項目可取得盈利率，從2013年前的22％至36％，現在估計已跌至單位數，減幅超過一半。
他舉今年外國發展商中建南洋（China Construction（South Pacific）Development）標到的西海岸谷（West Coast Vale）地段爲例。該地段標價相當于容積率592元，發展商的回本尺價估計1079元，而該地段周圍項目交易尺價約爲1180元，即發展商的盈利率應是8.5％。
求地若渴有衆多考量 庫存關系業務發展
既然發展商的賺錢利潤已越來越少，面對的風險又高，爲何許多發展商仍求地若渴、積極標地呢？
張剛禾解釋說，發展商標地不單是考慮利潤，還可能包括填補土地庫存、調動資金和擴大市場份額等考量。特別是土地作爲發展商的未來收入來源，填補土地庫存，更是公司未來發展的重要目標。
他說：“發展商或在標地戰局中獲勝，或者是開拓海外市場尋求新地皮，否則他們的業務增長勢頭將會受挫。”
下半年料將推出更多地段 政府能降低競標熱度？
政府今年上半年共推出五幅正選地段，當中四幅已推出招標，只剩比達達利兀裏巷（Woodleigh Lane）地段預計下月推出。
戴玉祥産業（Edmund Tie & Company）研究部東南亞區域主管李乃佳認爲，比達達利兀裏巷地段備受發展商看好，預料推出時將會引發多方發展商出手爭奪。
他也預計一些發展商爲了成功取得地皮，或許會從備售地段“下手”，勾出像若錦街（Jiak Kim Street）和奧雲路（Owen Road）的地段。
備售名單上的地段，惟有在發展商提出政府接受的最低買價後，才可展開競標程序。
幾天前招標截止的史德林路（Stirling Road）地段，就屬于備售地段之一。這幅地段列在備售名單中長達七年之久，最近被發展商勾出。地段最終吸引了13方競標，最高標價達10億零272萬元，成爲本地首個標價沖破10億元大關的純住宅項目。
李乃佳相信，隨著私宅銷售表現改善和價格維持穩定，發展商下來會勾出更多備售地段。
另一方面，政府預計下月公布下半年年的政府售地計劃。基于最近幾次競標活動激烈，李乃佳認爲，政府可能推出更多地段，以降低土地買賣市場熱度。
欣樂國際研究咨詢執行董事麥俊榮估計，政府下半年會推出七至八幅正選地段，供地比上半年增加高達六成。
他說：“發展商土地需求不斷攀升，政府應適度增加私宅供地，滿足樓市需求。”
“集體出售” 取得地皮另一途徑
除了政府售地，分析師認爲，發展商還可能通過集體出售方式來取得地皮。
集體出售市場經過幾年“嚴冬”，去年開始回暖，共有三宗項目成交，總額達到10億元。其中，華業集團（UOL）和聯合工業（UIC）去年10月以3億3420萬元總價，標得私有化中等入息公寓Raintree Gardens，該地段發展的私宅項目預計在明年推出。
青建地産（南洋）去年也以6億3800萬元標得順福雅苑（Shunfu Ville），該交易幾經波折，終于在上周完成。
據了解，不少私宅項目正積極尋求集體出售，包括諾曼頓園（Normanton Park）、樟宜花園（Changi Garden）、裕廊湖畔公寓（Lakeside Towers）和友諾士雅苑（Eunosville）等。
陳麗睿指出，集體出售交易程序複雜，極容易因少數業主反對而交易告吹。她說：“盡管如此，發展商卻仍願意進行集體出售交易，這說明他們既求地若渴，對樓市中長期發展也持較積極看法。”
土地價格上揚 私宅售價升勢難擋？
展望未來，分析師普遍認爲，如果發展商標地熱度不減，繼續出高價標地，私宅價格將可能受影響而跟著上漲。
私宅售價必反映售地溢價
李敏雯認爲，售地溢價繼續升高，最終必然會反映到私宅售價中，使私宅價格也跟著調高。她說：“看看香港幾天前新九龍地區一幅住宅用地，最高標價達每平方英尺12563港元（2247新元），相比之下，新加坡樓市價位不應定得這麽便宜。”
高價標地 發展商直面成本問題
麥俊榮則認爲，發展商現在以高價標地，其實好比是一場“賭注”，期待一兩年後樓市會好轉，能以高價賣出私宅。
他說：“但如果到時市場沒回升，發展商就得面對高土地成本的問題了。”