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孫正義跟房子杠上了
中國地産業，迎來超級玩家——曾締造阿裏神話的軟銀孫正義！
據相關媒體報道，軟銀通過願景基金向自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從其創始人手中購買了5億美元股票，公司估值爲66億美元。此外，軟銀還領投了貝殼找房的15億美元的融資，其中，軟銀領投10億美元，另外5億由高瓴資本、騰訊控股、紅杉資本出資。
在哪裏跌倒的，就在哪裏爬起來！孫正義，這下可算是跟房子杠上了，2019年剛剛在美國“二房東”巨頭Wework上栽了一個大跟頭，這次就要在中國找回場子。
Wework曾經被孫正義寄予厚望，甚至將其看成爲“下一個阿裏巴巴”。成立9年以來，軟銀向其投資了超過100億美元的資金，然而WeWork的估值卻從2019年年初的470億美元一直降低到了70億美元左右。最終WeWork不僅撤回了IPO申請，其創始人也被孫正義親手趕出了公司。
然而這些年，卻是接二連三地栽跟頭，“投資教父”跌落神壇。
軟銀前陣子發布2019財年第三季度財報，單季淨利潤再度大幅虧損，同比下降幅度高達92%，而孫正義願景基金的投資項目接連失利是主要拖累。
根據媒體統計，在軟銀近十年所投資的公司之中，僅有10%的公司真正實現了盈利，15%的公司是虧損狀態，74%的公司狀態都處于擁有營收但並未真正實現盈利或剛剛起步的狀態。
共享出行巨頭Uber估值從最高時的1200億美元，跌倒如今的485億美元市值。辦公通訊公司Slack股價自6月首日交易以來下跌了近45%。而Vir Biotechnology自10月中旬上市以來下跌了30%。Brandless虧損一億、裁員九成，如今成爲了願景基金的首個死亡項目。
若說近年來爭議最大、負面最多的行業，長租公寓當屬其中之一。越是負面，越能看出長租公寓的模式問題。
就在前段時間，舉國人民都在獻愛心抗疫，但長租公寓們卻在趁機薅羊毛。蛋殼左手要求房東們免租，右手依然在收租客們的房租；自如更是坐地起價，將房租調高了30%。
網友們紛紛痛斥自如們“資本家嘴臉”，但自如們表示也很委屈，如果它也能像阿裏一樣有那麽健康的現金流、那麽成熟的盈利模式，也能發揚社會主義精神發光發熱了。
疫情對自如們産生的沖擊是巨大的。一方面，由于複工的推遲、居家隔離時間的延長，他們的業務量大大減少。
日前貝殼找房發布的《2月份全國重點城市二手房月報》顯示，受疫情影響，各地複工日期推遲，其中武漢鏈家2月整月零成交。此外，2020年1月至2月，廊坊、合肥、重慶、長沙、武漢、天津與煙台1月至2月成交量同比降幅均超過60%；廣州、青島、深圳成交量受影響相對較小，降幅小于40%。
另一方面，自如們又要承擔高額的成本。僅賦稅負擔就包括12%的房産稅、6%的增值稅、25%的企業所得稅以及1%左右的其他附加稅。總體核算後，企業綜合稅率負擔達17%。
除了短時沖擊之外，更根本的在于自如們的商業模式——“高進低出”的危險玩法。
在房東端，由于小區業主手裏的房企是稀缺的，爲了爭搶房源，他們往往會開出高于市場價20％至40％的價格，這也在客觀上導致了房租暴漲。在房客端，爲了擴大銷售，自如們也需要以優惠的價格來吸引租戶。
一頭在源源不斷地提高成本、一頭在持續地産生虧損。時間越長、規模越大、反而虧的越多，這就是一個“死循環”。
所以，你會看到，這些年來長租公寓要麽爆出各種質量問題，比如“甲醛門”；要麽變著法的站用戶便宜，不給房東付租、漲租戶的租金。
以前，長租公寓們至少還有財大氣粗的資本方撐腰，但現在投資人卻對他們愛答不理。
根據中指研究院發布的《2019長租公寓市場年報》，據不完全統計，2018年長租公寓領域，企業獲得融資37筆，約1491億元；而2019年僅有16筆，約360億元， 金額不足去年的1/4。
爲了增加現金流，他們就發明了一種神奇的“租金貸”模式，再加一倍杠杆！即公寓管理公司與金融機構合作，引導租客辦理貸款提前向企業支付數月到1年的租金，再由租客每月償還貸款給金融機構。
要注意，租客從金融公司貸的款，並不是打入個人賬戶，而是直接進入中介的賬戶。但是在這之後，是由租客對金融公司還款。粗略算下來，只要每發展一個客戶，這些長租公寓們每收一套房，就是幾萬甚至十幾萬進賬！
暴利之下，這已經是長租公寓們的慣常操作了。甚至有很多長租公寓在不告知租客的情況下，就用他們的名義來“租金貸”。黑貓平台上關于“租金貸”的投訴是數不勝數。
但這樣的模式是極其危險的，一旦這個“擊鼓傳花”的遊戲玩不下去，平台就會爆倉，租客們不僅會流落街頭，已交的房租是血本無歸，更可怕的是欠下的租金貸還得接著還！
曾任我愛我家副總裁的胡景晖甚至說過了這樣一句話：“長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。”
危險的號角早已吹響，近些年來長租公寓市場掀起了一股連環暴雷潮。樂伽公寓、悅如公寓、君創公寓、友居公寓……有數據統計顯示，截至2019年12月，全國爆倉的公寓品牌在50家左右”。
就連已經上市的長租公寓身上，日子也並不好過。青客目前市值大概5億多美金左右，房源管理規模10萬間，一年虧損約5億人民幣，上市募集的資金能夠爲其續命半年；蛋殼公寓市值大概21.36億美金，管理的公寓數量爲43.27萬間，年虧損約爲33億人民幣，上市募集的資金能爲其續命4個月。
胡景晖甚至做了一個這樣的推斷——孫正義輝煌的投資曆史可以總結爲，興于IT互聯網，敗于房地産。
他的觀點與我們前文類似，不過我們認爲還有一個重要原因——孫正義能打敗國人對買房的熱情嗎？
總之，這世界上唯一不變的就是變化。未來將會如何，讓我們拭目以待！