樓市乾坤
今年至今，已經有四個私有化中等入息公寓（HUDC）成功集體出售，是曆來的最高紀錄。這類私宅地段不僅屢創地價新高，也讓不少屋主的荷包一下子多了大把現金。
值得關注的是，同個地段發展起來的新項目的單位數目，預料將是現有項目的三四倍。
這類新私宅項目未來的價格，買家負擔得起嗎？
市場能夠“消化”這些一兩年後陸續登場的大量私宅嗎？
大多受訪市場分析師認爲，由于目前發展商未售出的私宅庫存已不多，市場預料將能在未來吸納在私有化中等入息公寓地段上推出市場的新私宅供應。
據報道，截至6月底，本地未售出的私宅數量已跌至1萬7000個單位，爲22年來的低點。
今年以來，已經有四個私有化中等入息公寓（HUDC）成功集體出售，爲曆來首見，並且一再刷新這一波熱潮的地價。
之前，私有化HUDC項目的第一波集體出售熱潮是在2006年至2007年，有五個項目售出。當時，花拉閣（Farrer Court）在2007年6月以13億3880萬元售出，這個價格至今還未被任何HUDC項目打破。
隔了10年後，當前新一輪集體出售熱潮，則是在去年由以6億3800萬元售出的順福雅苑（Shunfu Ville）拉開帷幕。去年成功集體出售的還有Raintree Gardens。
也有市場分析師觀察到，這一輪集體出售行動中，多數的叫價都比過去高，令人擔心未來新私宅的售價會被推高。
最近售出的淡濱尼閣（Tampines Court）是當中整體價格最高的，爲9億7000萬元；整體價格最低的是Raintree Gardens，爲3億3420萬元。
其他三個成功脫售的項目有友諾士雅苑（Eunosville），7億6600萬元；Rio Casa，5億7500萬元；Serangoon Ville，4億9900萬元。
仲量聯行（JLL）新加坡研究與咨詢部主管鄭惠勻接受《聯合早報》訪問時指出，六個已集體出售項目原單位數目是1953個，未來在同個地段新項目的單位總數約是現在的四倍，預料介于7410個至8350個。
當中，現有單位數目最多的淡濱尼閣（560個單位），預料未來可發展出介于2190個至2460個單位的霸型項目。
至于單位最少的Raintree Gardens（175個單位）也可發展出介于630個至710個單位的新項目。
欣樂國際研究咨詢執行董事麥俊榮則預料，這六個項目地段，可興建共6667個單位。
隨著私有化HUDC地段的競標價一再創新高，目前正在籌劃集體出售的一些項目，也打算以高于之前成功集體出售項目的叫價登場。
例如，布萊德景（Braddell View）預料會叫價20億元，位于烏魯班丹路的松林閣（Pine Grove）也有意以16億5000萬元集體求售，裕廊東綠和園公寓（Ivory Heights）可能叫價13億4370萬元。
集體出售熱潮正在延燒，更多屋主會趁著水漲船高，開出越來越高的價格嗎？
對此，鄭惠勻指出，隨著住宅地段市場好轉，地皮的更高價格預料能得到支持，屋主也期望賣到更高價格。
她說，根據市場預料的價格水平與地段的特點而定，一些項目會有合理的叫價，但一些項目的屋主可能會開出市場所不能夠承受的價格。因此，預料並非所有地段都能夠在這一輪的集體出售中成交。
未來新項目價格令人關注
集體出售叫價與標價節節高升，這些地段未來推出新項目的價格，令人關注。其中一個擔憂是，許多屋主都是退休人士或年長者，盡管許多第一代屋主預料已因爲集體出售而“賺”得盆滿缽滿，但他們最終未必會購買私宅來替代賣出的房子，而可能“降級”去購買組屋。
那麽，新私宅供應，將由誰來接盤？
鄭惠勻指出，這個說法並沒有錯，但這一群屋主並非未來新供應的關鍵需求群。
麥俊榮也認爲，現有屋主並非發展商未來項目的對象。這類年長屋主若想要留住一些從集體出售獲得的財富，又想居住在原來的地區，最恰當的選擇便是購買同一地帶的組屋。
私有化HUDC地段的總樓面面積往往沒有最大化，而發展商無一例外都准備把未來新項目的單位數量翻倍，但分析師預料從目前需求的勢頭來看，供應不至于過剩。
鄭惠勻指出，包括私有化HUDC地段在內，從2016年至現在完成的集體出售，將在未來帶來介于7600個至8600個單位的供應，這些預料將在2018年推出，而政府售地計劃售出的地段預料也將推出4000至5000個單位。
發展商今年售出的私宅預料介于1萬2000個至1萬3000個，若這個勢頭持續，預料新供應將能配合到需求。
她說：“由于政府售地計劃推出的地皮減少，使得未售出單位的供應水平跌了許多，尤其是代表大衆化私宅的中央區以外（OCR）更需要填補庫存，因集體出售而增加的供應來得正是時候。”
橙易産業研究與咨詢部主管黃顯洋也認爲，除非爆發出乎預料的經濟危機，否則目前低私宅庫存與強勁的潛在尋求，將促使私有化HUDC地段在未來推出的新項目，能夠得到正面回響。
買家仍對價格敏感發展商定價須合理
不過，他也提醒，由于買家仍然對價格敏感，因此發展商的價格也必須保持合理。
摩根士丹利（Morgan Stanley）房地産分析師黃文雄指出，包括私有化HUDC地段在內的所有集體出售地段，所建造的新項目料將從2021年起竣工，到時可能給空置率帶來壓力。
不過，近期來說，從集體出售而去除的私宅單位卻有可能降低市場的空置率，對改善租金是好事。
他說，成功集體出售的屋主平均各得到200萬元，而這筆款項預料將流回到房地産市場。
他指出，盡管當中一些屋主可能購買轉售組屋，這也會間接推動組屋提升者購買私宅的需求。
除了組屋提升者，麥俊榮認爲對99年地契項目有興趣的首次購屋者也會是潛在買家。
發展商風險大
發展商集體收購私有化HUDC地段賺頭大？
受訪分析師認爲，發展商的成本壓力也不小，同時面對衆多風險。
有市場人士指出，在考慮到標價、將總樓面面積最大化（intensification）與填補地契期限的費用，以及建築費用後，去年至今成功集體出售的五個私有化HUDC地段（不包括近期售出的淡濱尼閣）預料將來推出時，可獲得介于1億至3億余元的淨利。
受訪分析師指出，這筆錢其實不容易賺，除了以上成本，還有拆除現有建築的費用。
此外，若現有一些屋主反對集體出售，也可能引發官司，耗費的時間與心力會比直接向政府買地來得多。
分析師也提醒，由于HUDC地段面積較大，發展商可能面對因爲無法在五年內賣完所有單位，而須支付額外買方印花稅（ABSD）。
根據條規，若發展商無法在購地五年後賣掉所有私宅單位，將須支付ABSD。
麥俊榮認爲，私有化HUDC地段的單位預料將在五年後陸續竣工。發展商會在一兩年內賣出一些單位，但有些單位可能直至逼近五年的限期還未售出。
不過，他預料發展商或許會像過去那樣，到時“悄悄”削價出售，避免繳付ABSD。
另7個HUDC正進行集體出售
本地曆史上共有18個HUDC項目，建造HUDC的構想最早是在1974年提出。
當時，推出計劃是要爲月薪介于1500元至3000元、不符合購買組屋資格的“夾心層”，提供一個購買類似公寓住屋的選擇。
政府分成四個階段，先後推出了所有的HUDC。由于私宅價格下滑，政府在1987年停止建造HUDC。
1995年起，HUDC引入私有化做法，第一批包括松林閣和吉門嶺公寓（Gillman Heights），後者現已重新發展爲翠城新景（The Interlace）；最後一個項目是布萊德景，今年3月完成私有化程序，HUDC正式走入曆史。
第一個成功集體出售的項目是安柏別墅（Amberville），于2006年以8300萬元成交，後來發展成私宅項目Silversea。
去年之前，已有包括安柏別墅在內的五個前HUDC集體出售，去年至今則有六個集體出售，其余七個正處于進行集體出售的不同階段。
其中，在8月間推出求售的後港Florence Regency招標，共有三個競標者參與，因最高標價仍低于獨立估價師6億2900萬元估值而無法成交。
這個項目預示價爲6億元，發展溢價爲2億4900萬元。行銷代理正在找回這些對項目有興趣的發展商接洽。
裕廊東綠和園公寓、位于烏魯班丹路的松林閣與東海岸礁湖園（Laguna Park）已委任行銷代理。
杜尼安路附近的彰思禮閣（Chancery Court）正在尋找行銷代理，而布萊德景與麥裏芝蓄水池旁的Lakeview Estate已在籌劃集體出售。
HUDC時代已過去，但它對市場的影響，或許要等到所有集體出售的前HUDC地段推出新項目並且售罄後，才算真正結束。