樓市乾坤
隨著我國的土地競標活動越來越激烈，一些發展商開始攜手合作，組成財團去競標地皮。
《聯合早報》 整理的數據顯示，過去兩年，發展商合作競標的地皮超過10幅，總額超過百億元。
隨著地價大漲，發展商清楚他們不應承擔萬一市場轉向所帶來的一切風險。此外，像集體出售的私有化中等入息公寓（HUDC）等項目規模龐大，對一個發展商來說是個巨大投資。——高緯環球研究與咨詢部主管李敏雯
19世紀英國前首相帕麥斯頓有一句名言：“世上沒有永遠的朋友，也沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。”這句話不僅適用于政治外交，更適用于房地産界。
自去年以來，我國土地競標活動不斷升溫，參與競標的發展商數目增加，投標價格也屢創新高。另一方面，集體出售市場去年開始旺熱，也造成土地價格水漲船高。
隨著土地競標活動越來越激烈，一些發展商也開始攜手，一起組成財團去競標地皮。
《聯合早報》整理的數據顯示，過去兩年，發展商合作競標的地皮超過10幅，總額超過110億元。
仲量聯行（JLL)數據也顯示，2012年以來發展商合資標得政府售地計劃（GLS）的地段數目有顯著增加，占標得地段總數的三成以上。
至于集體出售項目方面，交易額少于1億元的地段，幾乎都是由單一發展商標得。不過，在超過1億元的項目中，發展商合資的情況就比較明顯。
仲量聯行新加坡研究與咨詢部主管鄭惠勻接受本報訪問時說：“自2012年以來，發展商合作標地的情況顯著增加，這或許是發展商感受到降溫措施帶來的效果，包括它造成的未知風險上揚。”
合作標地以分散投資風險
對于高緯環球研究與咨詢部主管李敏雯來說，發展商合作標地的主要目的就是要分散投資風險。
她說：“隨著地價大漲，發展商清楚他們不應承擔萬一市場轉向所帶來的一切風險。此外，像集體出售的私有化中等入息公寓（HUDC）等項目規模龐大，對一個發展商來說是個巨大投資。通過跟其他發展商合作，發展商既可分散風險，又可搭上這股樓市上揚的順風車。”
李敏雯指出，在一些綜合發展項目中，各合作夥伴在不同市場領域有不同的專業能力，他們互相合作將能取得協同效應，發揮各自的長處。
以新加坡報業控股（SPH）和日本鹿島建設（Kajima Development）去年合作標得的比達達利綜合發展項目爲例，李敏雯認爲報業控股擅長商場管理，而鹿島建設則具有豐富住宅發展經驗，這項合作可結合兩家集團的優勢。
報業控股和鹿島建設組成的財團，去年6月以11億3200萬元標得比達達利綜合發展項目地段。
該地段位于兀裏（Woodleigh）地鐵站旁，包含私人公寓和商場等元素。其中，住宅部分預計建造600多個私宅單位。
發展商合作標地“出手闊綽”？
談到發展商“攜手合作”標地所造成的影響，李敏雯說，由于一起標地的發展商增加，大家結合起來的財務資源擴大，在競標時可能會變得牛氣十足。
她說：“雖然我不會說，組成財團的發展商標地價格一定比單一發展商來得高，但他們對土地的胃口應會更大。”不過，世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振倫持不同看法，他認爲，合作標地可能使發展商的胃口稍微變小，減緩土地價格的漲幅。
他解釋說，發展商積極搶地，主要是因爲他們的土地庫存有限，對土地需求殷切。
“通過合作標地，至少拿到土地的發展商增加了。以前一塊地只有一個發展商拿到，現在一塊地有多個發展商取得，至少大家都有飯吃。”
沈振倫說，由于這幾年有很多外國發展商湧入，政府供地數量並未相應增加，即便發展商合作，胃口稍減，但在僧多粥少的情況下，土地價格的整體趨勢還是上揚。
沈振倫指出，商界合作的每個參與者往往有不同的利益考量，很容易爲了各自的利益相持不下，甚至爭執不休。
例如，在新加坡首都綜合項目（Capitol Singapore）中，鵬瑞利置地集團（Perennial Real Estate Holdings）和郭良耿家族控制的邦典置業（Pontiac Land），就因彼此合作關系破裂，過去一年多來糾紛不斷，直到今年初才達成協議。
沈振倫說：“發展商合作雖能減低投資風險，但如果合作不順利，卻會造成更嚴重的利益沖突問題。”
發展商合作類型大不同
1.發展商搭配建築商
在發展商的合作項目中，最常見的是跟涉足建築業的業者合作。一個典型例子是豪利（Oxley）、金成興（KSH）、聯明（Lian Beng）和喜敦控股（Heeton）的四角組合。
它們除了在去年和Apricot資本（超級集團張骐牧家族的私人投資公司）一起收購Serangoon Ville的集體出售項目，前三者也也和Apricot收購Rio Casa。另外，它們也攜手發展海外房地産項目，例如在中國高碑店市合資開發的“中新健康城”項目。
豪利和喜敦控股是房地産公司，金成興和聯明則是以建築業起家。另一個經常合作的是星獅地産（FCL）和建築商強楓控股（Keong Hong Holdings），它們至今已合作發展海景軒（Seaside Residences）、Parc Life和Twin Waterfalls等私宅項目。
沈振倫指出，發展商傾向于同建築商合作，因爲通過合作他們減少建築成本，省去另外找建築商進行私宅建築工程的麻煩。對強楓控股總裁梁定平受訪時說，他們除了取得建築合同，也能通過合作項目分得房地産市場的一杯羹。
2.過江龍搭配本地姜
一些外國發展商進軍本地樓市，會選擇跟本地發展商合作。鄭惠勻說，這些“過江龍”希望通過與“本地姜”合作，加強對本地市場的了解，累積更多項目發展經驗。
來自馬來西亞的雙威集團（Sunway Group) ，經常同本地發展商海峽實業（Hoi Hup）合作。他們的合資公司海峽雙威，去年標得安谷巷Rivercove Residences的執行共管公寓（EC）地段，預計今年推出。此外，海峽雙威也發展蘇菲雅山莊（Sophia Hills）和Royal Square @ Novena等項目。
同樣來自馬來西亞的IOI産業集團，約從2010年開始在本地大展拳腳，先後跟和美（Ho Bee）、金成興和城市發展（CDL）合作，發展濤源灣（Seascape）、Cityscape@Farrer Park和風華南岸（South Beach)等項目。
不過，最令市場矚目的是IOI前年以25億元高價標得中央林蔭道（Central Boulevard）的一幅白色地段，刷新政府售地計劃最高紀錄。
IOI産業將跟香港置地（Hongkong Land）聯手，共同將這幅地段發展成兩幢辦公大廈。
當然，有些過江龍選擇跟“同鄉”合作，例如香港龍光集團去年開拓本地市場，就找了南山集團合作，一起以高價標得史德林路（Stirling Road）的地段。
3.自家人搭配自家人
在一些合資項目中，參與的發展商看似不同公司，但如果仔細觀察，就不難發現他們其實都是“自家人”。
華業集團（UOL）分別和聯合工業（UIC）及慶隆公司（Keong Leong），收購Raintree Gardens和納娜大廈（Nanak Mansions）這兩個集體出售項目。去年，它和新加坡置地（Singapore Land）在金文泰推出的私宅項目The Clement Canopy，市場反應良好。
其實，這幾家公司都跟富豪黃祖耀有關。華業和慶隆是黃祖耀掌控的房地産公司，新加坡置地是聯合工業旗下公司，而華業去年已掌控聯合工業逾50％股權。因此，這幾家公司都是“自家人”跟“自家人”合作。
華業集團市場部總經理黃君源受訪時說，發展商合資發展房地産項目，能分擔投資風險。
“通過這種合作夥伴方式，雙方也可利用彼此的資源和經驗，爲買家帶來優質産品。”
另一個偏愛“自家人”合作方式的是郭令明，他掌控的城市發展和豐隆集團（Hong Leong Group），經常組成財團競標土地和發展項目。例如城市發展和豐隆集團去年一起以逾9億元收購馬林百列安珀園（Amber Park），刷新永久地契房地産集體出售價格紀錄。
去年以容積率每平方英尺1706元標得美芝路綜合項目地段，創下政府售地計劃最高競標價的國浩房地産（GuocoLand）和國浩集團（Guoco Group），兩者也是子公司和母公司關系。