理財錦囊
利率節節攀升，銀行的房貸配套也跟著起變化，影響房貸客戶最大的就是要負擔的利息越來越高。
在可預見的未來利率將持續走高的大環境下，現有的房貸負擔會不會百上加斤？
要更換房貸配套，得繳付哪些費用？算到來還值得換嗎？
新元基准利率上升，推高定期存款的利率。因此，本地一些銀行已不再提供與定期存款利率挂鈎的房貸配套，轉而推出與現行利率（board rate）挂鈎的配套。
星展銀行是與定期存款利率挂鈎配套（Fixed Home Rate，簡稱FHR）的始祖，也是市面上做得最成功的。去年11月推出的八個月（FHR8）配套，基本上是指1000元至9999元的八個月定存利率＋利差，目前是0.2％＋1.45％=1.65％。
除了星展銀行，彙豐銀行和渣打銀行也還提供這類配套，華僑銀行、大華銀行和馬來亞銀行則已終止。
去年10月華僑銀行推出與新元銀行同業拆息率（SIBOR）挂鈎的配套，最近也終止了。
“OCBC Home Rate”配套（簡稱“OHR”）是根據一段“長時間”的一個月和三個月平均新元銀行同業拆息率（SIBOR），再加上利差，如1％＋0.65％=1.65％。據了解，“長時間”是指12年。
現行利率房貸創意多
現行利率是銀行內定利率，主要根據銀行內部資金成本而定，一般比較不透明。對銀行而言靈活性較高，發揮“創意”的空間也比較大。
例如華僑銀行的“抵押利率加”配套（OCBC Mortgage Rate Plus），名堂雖不同，但其實也是一種現行利率配套。
房貸利率由華僑銀行內部決定，目前的基本房貸利率是1.5％，首年是1.75％（1.5％+0.25％），第二年是1.80％（1.5％+0.3％）。房貸利率是可以變更的，華僑銀行會預前給30天通知。
華僑銀行集團行政總裁錢乃骥在本月初的第二季業績發布會上表示，隨著SIBOR走高，銀行正逐漸爲部分房貸重新定價，大多數會于第三季生效，另有一些于第四季生效。
關鍵在實際利率和鎖定期
固定利率貸款配套仍是目前最受歡迎的配套之一。市面上較低的固定利率配套首兩年利率一般不超過2％。
個人理財咨詢公司ValuePenguin高級副總裁姜德柱接受《聯合早報》訪問時說：“最重要的是實際利率和鎖定期長短，而不是房貸利率與哪種利率挂鈎。當市場利率提高，消費者可物色最低固定利率、最長鎖定期的配套。”
姜德柱也補充道，跟SIBOR挂鈎的配套相對透明，但波動較大；現行利率則是每家銀行稍有不同，利率由銀行自行決定，也可隨時更改。
iCompareLoan.com創辦人何浭生也建議，在利率上揚的大環境下，選擇固定利率配套，而且鎖定期越長越好。他也提出，如果現行利率配套目前的利率理想，之後幾年的利率也具吸引力，還是可以考慮。
根據ValuePenguin的資料，組屋最低固定利率配套的第一年利率從1.95％起，比平均固定利率配套少了15％至20％，鎖定期是兩年。以一筆償還期爲25年的50萬元房貸爲例，每個月連本帶利需支付約2000至2200元，總利息相等于13萬元。如果選擇固定利率較低的配套，總利息可節省3萬元。
姜德柱進一步說明道：“選擇固定利率配套時主要考慮幾點。首先是每個月的支付額，其次是到頭來一共要支付多少利息。最後是貸款的靈活度，如幾年後可以再融資。”
向銀行再融資 爭取更多津貼
根據資料，大多數新加坡房貸客戶每兩年至四年就會再融資。不少背負房貸者因爲利率升高，有感每月供期的數額越來越高，現在已迫不急待想換配套。
何浭生說：“可以轉換到更便宜的配套或者調整貸款結構，就值得再融資，例如從浮動利率轉爲固定利率。”
姜德柱也表示，如果能夠縮短貸款期或償還部分貸款，就能減少整體利息。只要能夠少付利息，就算需要支付一些手續費進行再融資，基本上還是值得的。
有津貼可補貼‘回吐’律師費
再融資所需支付的費用當中，主要考慮違約金（penalty fee）和律師費（legal fee）。何浭生表示，如果你在鎖定期限內轉換配套，就得支付違約金。
他說：“一些銀行提供貸款配套時會吸納律師費，如果你轉向另一家銀行貸款，原先的銀行可能會要求你‘回吐’律師費。因此，當你到另一家銀行再融資時，就需問清楚會津貼多少律師費，看這筆津貼是否足以抵銷你之前‘回吐’的律師費。”
另外，如果轉換銀行，還得支付估價費。根據ValuePenguin的資料，公寓估價費一般介于300至500元，有地房産則介于800至1500元。
銀行能夠給予多少津貼是一個關鍵。例如一份50萬元的貸款，原本要支付2％利率，再融資後減至1.5％，意味著每年可節省2500元。
然而，如果律師費要2500元，估價費介于500至1000元，還得償還在鎖定期限換配套的違約金等，到頭來可能省不了多少。因此，向准備再融資的“新銀行”爭取律師費等津貼非常重要。