樓市乾坤
周文龍
本地樓市今年表現可說峰回路轉，上半年房價飙漲、買氣旺熱；下半年，新一輪房地産措施卻造成房價增幅受抑制，買家需求減弱。
步入2019年，樓市會繼續趨緩還是回彈呢？當中又有哪些投資良機？
《樓市乾坤》邀請多名分析師和發展商盤點今年樓市，並分享對明年的展望。
如果以足球賽形容今年的本地樓市表現，上半年樓市可說是“高潮叠起”，私宅項目不僅大賣，而且價格不斷攀升。
隨著政府在7月出台新一輪房地産降溫措施後，下半年樓市顯得“沉悶”，火熱銷售的場面迅速冷卻，私宅價格漲幅縮小。
展望2019年，分析師普遍預測，明年樓市將比較遜色，私宅價格大致持平，即便上漲，漲幅不會超過3％，全年銷量也將少于一萬個單位。
傑地集團執行總監麥俊榮接受《聯合早報》訪問時說：“如果沒有降溫措施，今年私宅價格上揚至少10％；可是降溫措施就像制動器，讓急速飛馳的樓市猛然減速。”
根據市區重建局數據，今年首三季私宅價格上揚7.9％。不包括執行共管公寓，今年首11個月共有8644個新私宅單位賣出，比去年同期少15.7％。
麥俊榮說，今年私宅價格預計上揚8.5％，全年銷量達9300個單位，較去年的1萬零533個單位減少12％。
不過，明年私宅價格可能由升轉跌，下跌多達3％。私宅銷量可能減少到7500個單位，比前年少近三成。
降溫措施有效抑制樓市漲勢
高力國際新加坡研究部主管宋明蔚認爲，降溫措施對樓市影響最顯著，導致8月份私宅銷量環比大跌超過六成，季度私宅價格漲幅也從超過3％，在第三季放緩至0.5％。
另外，她指出中美貿易戰、股市下跌和利率上升等多個因素結合，造成樓市情緒冷卻。
她預測，第四季私宅價格維持不變，全年價格漲幅8％，銷量約9000個單位。
不過，她對明年樓市持較樂觀看法，認爲房價會上揚3％，符合經濟增長速度，銷量則介于9500個單位和1萬個單位，銷售表現優于今年。
政府今年7月出人意料地推出新一輪房地産降溫措施，上調額外買方印花稅（ABSD）並收緊貸款與估值比率（LTV）頂限。
在降溫措施出台前，私宅價格終止近四年跌勢，從去年第三季開始回升，一年內大漲9.1％。
降溫措施出台後，私宅價格雖然連續五個季度上揚，但漲勢放緩，第三季私宅價格環比僅起0.5％，是五個季度來最小漲幅。
新措施也令私宅和土地交易活動銳減。例如，8月份新私宅銷量大跌64.3％至616個單位，創下半年來的新低。集體出售市場則從上半年的31宗交易，在下半年減少至僅三宗成交，交易總額更猛跌超過九成。
國家發展部長：
不會任由房地産泡沫形成
除了降溫措施，政府也在10月宣布新指導原則，從明年1月17日起把私宅單位平均面積從目前的至少70平方公尺（約753平方英尺），提高到至少85平方公尺（約915平方英尺），以免發展商建造過多“鞋盒公寓”。這也意味發展商在項目中可建單位總數減少約18％。
雖然樓市有緩和趨勢，國家發展部長黃循財日前強調，政府不會袖手旁觀，任由房地産泡沫形成。
黃循財上月在新加坡産業發展商公會（REDAS）59周年晚宴上致詞時說，如果政府不及時幹預，今年房價可能上漲10％至15％，未來兩三年樓市可能就會崩盤，對買家和賣家造成更大傷害。
豐隆集團（Hong Leong Group）執行主席郭令明答複《聯合早報》詢問時說，政府7月突如其來的降溫措施擾亂剛複蘇的私宅市場。
他說：“樓市逆風似乎不太可能在短期內減弱。隨著ABSD增加和LTV進一步收緊，買家的購買情緒受抑制，發展商現在對填補土地庫存的策略也變得更謹慎和有選擇性。”
國浩房地産（GuocoLand）新加坡集團董事經理鄭馨堯指出，這一輪降溫措施使得集體出售市場嚴重受挫，也給樓市帶來一些不確定因素。
盡管如此，他認爲樓市仍具有相當韌性，一些項目甚至表現更好。
發展商積極填補土地庫存
目前的房地産市場雖受降溫措施影響，豐隆集團與旗下子公司城市發展（CDL），以及國浩房地産依然積極填補土地庫存。
前者今年通過政府售地計劃（GLS）收購漢地路、西海岸谷和蘇芒徑地段，還同凱德集團（CapitaLand）聯手標下盛港中心地段。
國浩則在集體出售市場收購太平洋大廈（Pacific Mansion）和卡莎美福特公寓（Casa Meyfort）這兩個項目的地段。其中，太平洋大廈是國浩房地産和豐隆集團聯手購得，成交價爲9億8000萬元，創下10年新高。
凱德集團久未出手收購地皮，今年也收購歐南園的珍珠苑（Pearl Bank Apartments）和盛港中心地段。
凱德集團發言人說，這兩個地段總共可興建1500個單位，預計明年推出。
談到明年的標地趨勢，橙易産業研究與咨詢部主管孫燕清認爲，由于私宅銷售活動放緩，發展商出手將會更謹慎。這是因爲如果在標到地段的五年內無法賣出所有單位，就得支付ABSD。
豪利料爲今年銷售樓王
綜合各房地産咨詢公司的數據，今年共有24個新私宅項目推出，單位總數超過9000個。這當中包括約10個重新發展的集體出售項目地段，像Riverfront Residences、順福軒（Shunfu Ville）、東景苑（Parc Esta）和Affinity at Serangoon等，更是超過1000個單位的霸級私宅項目。
截至11月，賣得最好的項目是豪利控股（Oxley Holdings）領頭發展的Riverfront Residences，它在降溫措施生效前一晚推出，當晚就賣出511個單位。目前該項目已賣出810個單位，中位數尺價1324元。
豪利今年推出約1900個單位，共售出1650個單位，銷售表現良好。如無意外，預料它是今年的銷售樓王。
豪利控股執行董事陳威宏說，雖然降溫措施推出後，公司項目銷售放慢，但仍不乏許多首次買家的實際需求。
華業集團（UOL）和青建地産今年銷售表現也相當不俗，分別賣出436個單位和超過500個單位。
華業集團高級總經理（資産管理及行銷）吳慧萍說，公司還有麥雅路（Meyer Road）和石叻道（Silat Avenue）兩幅地段的項目，預計明年上半年推出。
青建地産（南洋）集團副總經理張郦緣則說，公司明年會繼續尋求具發展潛能的地段。
考慮到發展商這一年多來收購了許多集體出售項目，分析師預計明年私宅供應量將激增，可高達1萬9000個單位。當中，位于淡濱尼的聚寶園（Treasure At Tampines）有2225個單位，相當于五六個中型私宅項目。
ERA主要執行員林東榮說：“總的來說，明年將是發展商非常積極和忙碌的一年，他們將尋找各自的機遇之窗，繼續推出新項目。”