樓市乾坤
周文龍
智信研究與咨詢總監王伽勝受訪時說，今年上半年有超過1萬1000個單位交鑰匙，下半年估計還有20多個項目的約1萬個單位會取得TOP。
成爲新屋主，原本應該是一件讓人興奮的事。然而在當前疲弱樓市的大環境下，一些屋主可能不只不開心，而且還很擔憂。這是因爲他們可能得煩惱如何與其他完工項目的屋主競爭，把自己的房子出租，更可能得考慮是否要忍痛“出血”把房子虧本賣出。
當你駕車經過盛港和榜鵝一帶，或許會留意到那裏的私宅工地，建築工人正如火如荼地爲即將完工的建築進行最後的施工。
事實上，除了盛港和榜鵝新鎮，新加坡其他地區如三巴旺、波東巴西、武吉知馬上段、西海岸，以至紅山、烏節路和羅敏申路等市區一帶，都有許多新私宅項目正等待領取臨時入夥證（Temporary Occupation Permit，簡稱TOP），讓購屋者開始入住。
領取TOP是房屋單位移交給購房者的重要流程之一。當某個私宅項目取得TOP時，意即該項目已完工，發展商把房屋鑰匙交到購房者手上。
今年是曆來最多完工單位
根據智信研究與咨詢提供資料顯示，今年是新加坡地私人房屋市場曆來最多完工單位的一年，不包括EC項目在內，預計共有2萬1627個單位完工。這比去年的1萬8971個完工單位，高出14％，比2006年和2007年約6500個單位完工，更是高出超過兩倍。
智信研究與咨詢總監王伽勝受訪時說，今年上半年有超過1萬1000個單位交鑰匙，下半年估計還有20多個項目的約1萬個單位會取得TOP，預計這些單位的新屋主將會很忙碌。
成爲新屋主，原本應該是一件讓人興奮的事。然而在當前疲弱樓市的大環境下，一些屋主可能不只不開心，而且還很擔憂。這是因爲他們可能得煩惱如何與其他完工項目的屋主競爭，把自己的房子出租，更可能得考慮是否要忍痛“出血”把房子虧本賣出。
按照一般市場情況，TOP項目往往是價格更高、最好賣房子的時候，因爲TOP項目價格往往比樓盤剛推出時的價格高。
許多TOP項目 成交價比推出時低
不過，在目前樓市中，許多TOP項目一反過去市場情況，成交價比推出時還低。像位于市區的Robinson Suites，最新成交價爲每平方英尺2286元，比它六年前剛推出時近3000元，低了24％。
位于翡珑山路（Mount Vernon Road）的Bartley Ridge，三年前剛推出時的尺價爲1296元，如今價格跌了近兩成，只達1067元。
估計在本月取得TOP的瀕海公寓項目“吉寶灣麗珊景”（Corals at Keppel Bay），它最近的成交尺價也比剛推出時低了16％。
王伽勝解釋，目前的TOP項目大多是在2012年和2013年時期推出的，那時總償債率（TDSR）及一些降溫措施還未推出，新加坡私宅市場仍然火熱，房價也正處于高峰期。如今房價持續走低，TOP項目價格自然也比它剛推出時低。
橙易産業咨詢公司研究與咨詢部高級經理黃顯洋說：“TOP項目價格在很大程度上取決于從它從推出至完工時的市場走勢。如果市場呈上升趨勢，TOP項目自然就賣出更好價錢。”
戴玉祥産業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳指出，基于目前樓市情況，TOP項目和它剛推出時的價格差距已越來越小。
但他也指出，雖然樓市不振，一些TOP項目的售價仍比推出時高。
例如，位于盛港的樂豐軒（La Fiesta）今年完工，目前平均尺價爲1128元，比三年前推出時的1119元略高。
根據房地産交易信息網站SRX提供數據，有幾個即將TOP的項目如Seahill和Parc Centros，正是反市場之道而行，最新成交價比剛推出時高出至少一成。
空置率普遍升高
新屋主不但懊惱房子現在價格比當初買的時候低，一些人也得擔心房子的出租問題。
由于屋主一拿鑰匙，就得付清房貸其余尾數，造成屋主的借貸壓力。但新完工單位增加，造成租金市場競爭更激烈，進一步壓低租金，尤其是面積較小的鞋盒單位。
私宅租金不合預期，一些單位也難以找到租戶，這些單位只能空置。這也導致私宅空置率激升。
資料顯示，今年既是完工私宅單位最多的一年，也是私宅空置率最高的一年，達8.9％。
另一方面，在今年TOP項目中，又以東北部地區的私宅項目占多數，包括盛港的Lush Acres、萬寶閣（Jewel@Buangkok），以及榜鵝的Parc Centros 和翠林雅居（Ecopolitan）。這不禁讓人擔心這些不斷增加的私宅供應，會加劇該地區房屋市場的競爭。
東北區租金市場或面對下行壓力
黃顯洋指出，從市場供需來看，預料短期內東北地區的租金市場可能會面對下行壓力。
“不過，政府已有發展榜鵝和盛港地區的具體規劃，如設立榜鵝創意産業組合園區（Punggol Creative Cluster）和學習廊道（Learning Corridor）。一旦這些具有商業元素的項目落實後，它將爲地區增添活力，進而推動該區的私宅需求。”
欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮認爲，東北部並不存在供大于求的情況，因爲該區的住屋需求依然強勁。“很多買家都在關注東北部地區帶來的未來發展，預料當該區發展成熟後，它將能帶來更大資産升值和租金增長潛能。”
從發展商的角度來看，私宅項目完工也未必是件好事，特別是還有不少未售出單位的項目，因爲這意味著發展商將得支付合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）條例和的相關費用。
在QC條例下，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成項目的發展，並在取得TOP後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。
因此，像盛荟華廷（Pollen & Bleu）和格美華庭（Gramercy Park）等仍有不少未售出單位的項目，發展商都將因私宅完工而面對支付高昂延長費的壓力。
不過，李乃佳指出，TOP是發展商的重要關口，也是他們銷售私宅的最佳時機。
“新加坡發展商大多具有雄厚財務實力，能承擔這筆延長費，讓他們的市場好轉時，以更好價格賣出單位。”
現在入場或可揀“便宜貨”
對已入場的買家，私宅完工可能是件愁事，但對一些未入場的買家，TOP項目可能是揀便宜貨的好時機，可以看看這一萬個即將完工單位中，是否有物超所值的“好貨”。
麥俊榮說，TOP項目的好處是買家可以看到建好的現成單位，了解實際居住情況。
他說：“買家能‘即時提貨’，立即搬入新單位，而不用像那些剛推出的私宅項目，得等上三五年時間項目完工。”
他建議，買家在購買TOP項目時，除了留意購買單位的完工情況，看哪裏“貨不對辦”，也應考慮單位的出租潛能和租金回報率。
展望未來樓市發展，王伽勝指出，明年估計有1萬5000個單位會取得TOP，供應量比今年少了三分之一。這意味著明年市場的競爭情況將不比今年激烈，加上近期樓市買家似有回升，估計明年TOP項目價格會平穩下來，甚至小幅回升。
他說：“明年TOP項目大多是2014年時期推出時，價格比2013年私宅高峰期來得低，預料它們完工後的價格跌幅不會有太大，買家要揀便宜貨也可能比較難了。”