本地34個房地産投資信托的負債率,平均介于34%至35%,如果監管當局把舉債頂限提升至50%,預計可創造約225億元的營運資金,提高信托的競爭力。
新加坡交易所投資者教育網站SGX My Gateway日前根據本地房地産投資信托(REIT)最新的財務及全年報表,以及從中汲取的指示性數據計算發現,如果這些REIT把負債率提升至40%或45%,它們有足夠的能力分別獲得約83億元或154億元的額外營運資金。
REIT一般通過債務來資助資本密集型(capital intensive)收購,以在國內外擴大投資組合或展開資産提升計劃(asset enhancement initiative)。新加坡金融管理局日前公開征詢意見,探討把舉債頂限從目前的45%提高到50%至55%。
本地34個REIT中,百彙生命産業信托(Parkwaylife REIT)的總債務成本(all-in debt cost,簡稱ADC)最低、利息覆蓋率(interest coverage ratio,簡稱ICR)最高,分別是0.9%和13.2倍。
低ADC、高ICR的還有另三個REIT:克倫威爾歐洲房地産投資信托(Cromwell European REIT)的ADC爲1.4%、ICR爲9.2倍;吉寶數據中心信托(Keppel DC REIT)的ADC爲1.7%、ICR爲12.9倍;德國辦公房地産投資信托(IREIT Global)的ADC爲1.5%、ICR爲10.0倍。
分析師:REIT應不會大幅提高債務
鑫盟理財(Financial Alliance)財富管理總監黃志明在接受《聯合早報》訪問時說:“在低利率環境下,通過債務融資有時更便宜,只要使用得當不失爲擴大資本結構的方法。”他認爲,REIT通過債務增添資産,對投資者而言,既可避免稀釋利益,又有機會提高收益。
不過黃志明指出:“雖然REIT可通過更高的舉債頂限,借機收購海外資産,分散投資組合風險,但這也意味著信托將更受制于利率與彙率的波動。好在金管局所設的最低2.5倍利息覆蓋率是道不錯的防線,阻止未達標者進一步增加債務。”
金管局如果提升舉債頂限,交易培訓公司泰源(TerraSeeds)培訓主管王玢霓認爲,以REIT一貫成熟謹慎的作風,不會因此調高借貸。即便增加債務,依舊會對利率與彙率進行對沖,降低風險。她舉例說:“百彙生命産業信托的負債率雖然高于平均,但它13.2倍的利息覆蓋率也是REIT中最高的。”
星展集團研究也認爲,除非是爲了特殊的收購或發展機會,REIT不會輕易動用更多的債務,經驗豐富的信托經理應該也明白,在經濟及房地産周期的後期加速用債的危險。