房屋貸款需要頗長時間才可付清，一旦決定貸款買房子，意味著未來十多二十年都得背負債務，財務規劃將從此改變，因此須要謹慎選擇房貸。
買房子是一筆大交易，涉及金額不小，幸好市面上有很多房屋貸款選擇，能幫助人們實現擁屋的夢想。
選擇適合的房貸是一門大學問，借多少、借多久都必須經過深思熟慮。
較長的貸款期限通常意味著每月供款額較小，反之亦然。一般來說，年紀越輕貸款期就能越長。不過貸款期是有頂限的，根據條例，組屋的貸款期最多30年，私宅則是35年。
銀行會依據貸款與估值比率（LTV）、貸款人的年齡，以及總償債比率（TDSR）來決定可以借多少、借多久。LTV頂限是75％，TDSR則不可以超過月入的60％。如果買的是組屋，銀行也得計算每月償還貸款比率（MSR），這個部分不可超過月入的30％。
儲蓄銀行／星展銀行存款及抵押貨款業務部主管林平說：“要注意的是，貸款期越長雖然意味著每月供款額會越少，但所支付的總利息其實更多。”
按需求選擇固定或浮動利率配套
如果有一天你打算提前還款以縮短貸款期限，必需先向銀行了解是否得符合任何條件，以及是否需要支付提前還款的罰金。
利率變動對每個月的供款會産生很大影響，應該選擇固定配套或浮動配套，是很多人面對的難題。
在考慮配套時，應該從整體需求來考量，而不是爲了省下短期的利息支出，未來利率走勢及自己的財務狀況都是重要考量。
浮動配套的利率一般較低，但利率會不時變動，在極端的情況下可能會每個月變動。固定配套則至少在一段時間內是穩定的，一般上是首一兩年。
至于應該選擇哪個配套，林平說：“這要看你需要的是穩定或是盡可能節省每一元。”
在做選擇前問自己，如果利率上升，是否有能力支付更高的每月供款？若答案是可以，那浮動利率配套可能適合你。
如果你是那種會在半夜醒來思考將來事業何去何從的人，那麽固定利率配套所提供的穩定性比較適合你。然而，一旦選擇了固定配套，就要准備被套牢一段時間，因爲若提前解約或提早還款，要支付相當昂貴的費用和罰金。
與固定利率配套相比，浮動配套的利率往往較低，這意味著每月的供款較少。然而，爲防房屋貸款利率上升，你需要謹慎地撥出一筆額外的資金以防萬一。
銀行的房貸配套往往附帶一些好處，例如律師費與估值費津貼。一些銀行會提供靈活鎖定期（lock-in period），或讓客戶免費轉換貸款配套等。
鎖定期長短及其他雜費應納入考量
在選擇貸款配套時，鎖定期的長短、貸款涉及的各種費用，以及是否有其他優惠，也應該納入考量。
林平以Multiplier戶頭爲例子說，選用儲蓄銀行的房貸配套，同時將每月薪水存入儲蓄銀行或星展銀行的戶頭，Multiplier戶頭便可享有更高的儲蓄利率。
儲蓄銀行的房屋貸款配套有固定利率或浮動利率供選擇。若購買的是組屋，固定利率配套可提供長達五年的穩定利率。
此外，儲蓄銀行的組屋貸款配套也提供六個月的Home Payment Care保障，一旦非自願損失收入將代爲支付三個月的供款；死亡或終身殘障則賠償3萬元。
不論選擇哪家銀行的配套，借貸者都應該有足夠的現金以應付利率上揚或其他不時之需。理想的做法是擁有足夠的現金或流動資産，以支付長達兩年的每月供款，萬一遇上財務問題，才能有足夠時間重組貸款，甚至脫售房産。
再融資可節省利息
再融資的主要目的是節省利息，從利率較高的配套轉到利率較低的配套。
一些人也可能是爲了轉到更合適的配套，例如若關注未來利率可能上升，因此從浮動利率配套轉到固定利率配套。
如果你的房貸已經過了鎖定期就能考慮再融資，因爲若在鎖定期內轉換配套得支付違約金。
林平說：“除了衡量能省下的利息，也要考慮再融資所涉及的費用，如律師費、房産估價費和違約金等。”
若之前獲得銀行的津貼，在規定期間（通常是36個月）轉換配套或償還貸款要吐回所得津貼。
另一方面，如果你未來一兩年計劃賣掉房子，那就要計算再融資是否能省下足夠的錢。例如，你再融資後的兩年內可省下4000元利息，但得支付2000元的費用。如果你在一年後便賣出房子，屆時你的新房貸只能爲你省下了1000元（4000元減2000元後再除以2），這麽一來再融資看似白忙一場。
動用公積金儲蓄買房應理清兩概念
買房子是國人在55歲之前唯一可將公積金儲蓄“套現”的機會。
公積金普通戶頭的儲蓄可用來支付買房子的全部或一部分首期。付了首期後，如果無法取得足夠貸款或不想貸款太多，可用公積金或現金支付賣方更多錢。公積金普通戶頭的儲蓄，還能用來償還每月的房貸供款，而一些跟買房相關的費用，也能利用公積金支付。
然而，動用公積金儲蓄買房子是有頂限的。在向銀行貸款之前需要厘清兩個概念：估值頂限（Valuation Limit）和提款頂限（Withdrawal Limit）。
房子價格和房子的估值並不一樣，如果你以50萬元買一間轉售組屋，而建屋局的估值只是48萬元，那麽估值頂限就是48萬元。
提款頂限一般是估值頂限的120％，視房子類型、購屋者的年齡等因素而定。假設估值頂限是48萬元、提款頂限是120％，你總共只能動用57萬6000元的公積金儲蓄來買這套房子，這筆錢包括了首期付款以及未來的每月供款。
日後若利率上升導致每月供款增加，以致觸及提款頂限，那麽就得用現金償還剩余貸款了。
盡量用現金支付最理想
對多數人來說，即便克勤克儉也可能不夠現金買房子，必須動用公積金儲蓄，但是對于現金充裕的人，要用現金或公積金來買房子，又應該考慮哪些因素呢？
在動用公積金儲蓄買房時需要權衡取舍，因爲用于買房的公積金儲蓄越多，日後的退休儲蓄就越少。公積金會員把錢留在普通戶頭，可享有至少2.5％利率，如果無需動用這些儲蓄來支付每月供款，甚至可以考慮把它轉到公積金特別戶頭，每年賺取高達5％的利息。
林平建議：“只要仍然可以滿足日常需求和其他支出，盡量使用現金，把儲蓄留在公積金戶頭。”
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