總裁會客室
海峽貿易曆史悠久，創辦于1887年，以錫熔煉業務起家，而海峽貿易目前的大部分業務來自投資房地産，它上財年貢獻的淨利占了集團的75％。錫與房地産兩者看似格格不入，但海峽貿易執行主席周玉琴認爲，善加管理之後，這兩個業務都能賺錢。
胡淵文 報道
錫熔煉和房地産兩者，看似風馬牛不相及，但在海峽貿易執行主席周玉琴的眼裏，善加管理之後，這兩個業務都能賺錢。
今年58歲的周玉琴接受《聯合早報》專訪時，分享了海峽貿易（Straits Trading）過去12年來的轉型道路和成果。
其中便包括把低收益的資産轉爲資金，再投入高回報的資産中，進軍房地産投資領域，以及提升傳統業務錫熔煉的生産力。
海峽貿易曆史悠久，創辦于1887年，以錫熔煉業務起家。
2008年，周玉琴在同華僑銀行李氏家族的收購戰中勝出，買下海峽貿易。
周玉琴剛掌控海峽貿易時，集團旗下擁有不少房地産，但表現卻不佳。她先是聯手亞騰集團總裁林惠璋設立Straits Real Estate（簡稱SRE），並投資亞騰集團和新達信托（Suntec REIT），接著與遠東烏節（Far East Orchard）合資成立遠東酒店（Far East Hospitality），把酒店資産注入其中共同擴展業務。如今集團在亞太多個市場擁有房地産、酒店和資源業務。
雖然宏觀環境充滿挑戰，海峽貿易上財年的稅後淨利突破1億元，旗下房地産投資子公司SRE的資産管理規模截至去年底達到了17億元，五年的年複合增長率爲39％，目標是達到24億元。
不過，周玉琴坦承，不少投資者並不理解海峽貿易的業務，有些還會把公司和房地産發展商作比較，導致股價隨著發展商股一道波動。
海峽貿易的大部分業務來自投資房地産的SRE，它上財年貢獻的淨利占了集團的75％。SRE主要尋找有潛質獲得更高收益率的房地産，通過提升資産，讓它取得更高的租金及收益率，以更高的價格脫售。
例如SRE投資澳大利亞墨爾本的一棟辦公樓後，調整租賃，提高了收益率。
周玉琴解釋說，表現欠佳的辦公樓，收取的租金太低，租戶組合可能也不恰當。有時大規模的租戶太多，反而不如大型和小型租戶相結合來得好。其次，辦公樓的租約也需要長期和短期相結合。“辦公樓的收益率提升之後，便會有人願意出更高的價格買下來。”
她表示，公司也計劃爲悉尼和珀斯的辦公樓提升收益率。
同樣的概念也可運用在住宅房地産。SRE在日本買下還空置的住宅房地産，找來租戶後便能脫售套利，約4％至5％的收益率可吸引保險公司投資。日本許多年輕人前往東京和大阪等大城市找工作，是這類房地産的潛在租戶。“我們並不是簡單的低買高賣，其中必須要有增值。”
而這也不一定是簡單地脫售大樓，可以脫售公司的形式進行，並且設立好稅務架構。
房地産資産分布多國
掌握市場習慣爲要義
SRE的房地産資産分布于澳大利亞、日本、馬來西亞、中國和韓國，截至去年底，澳洲占了39.3％。周玉琴指出，雖然這些市場各異，但所需的核心技能是一樣的，即理解市場和當地人們的行爲習慣。“就好比一個名廚，他的基本功非常紮實，可以准備各種菜肴，也許不是每道菜的水准都同樣高，但他非常靈活。”
與房地産發展商不同，SRE的資産當中，只有6.5％的處于開發階段，其余都已發展完畢並賺取收入。周玉琴形容這是“高回報、低風險”的業務。
往往高風險伴隨著高回報，高回報和低風險如何挂鈎呢？
周玉琴說：“任何事都有風險，要找到高回報的機會，同時降低它的風險。”例如，房地産開發的風險很高，因此SRE只從事少量的開發業務。“另一個控制風險的方法是多元化分散風險。”除了在五個地理市場擁有業務，SRE的資産包括了辦公樓、住宅、零售和物流。
和許多房地産公司不同，SRE不投資新加坡房地産，理由很簡單，“新加坡的風險低，但太貴，因此回報率欠佳。”
SRE去年的股本回報率爲11％，要在新加坡取得這個回報率，可能需要更長時間以及投入更大筆資金。
至于有無計劃擴展版圖，周玉琴說：“我們會進一步滲入這些市場。幸運的是，這幾個市場應對冠病疫情表現都不錯。”
其中，中國市場格局勢必將受曠日持久的中美貿易戰重塑，房地産領域也將呈現新興機會。例如，貿易戰導致供應鏈分化，中國國內可能對物流設施的需求加大。中國也表示將發展國內市場，打造3萬億美元的房地産投資信托（REIT）市場，則有利于房地産基金管理公司。
此外，冠病疫情沖擊出國旅遊需求，中國國內的消費會增加，有利于零售商場業務。
在冠病疫情的沖擊下，周玉琴預計今年集團的業績會遜色。
雖然環境具挑戰，但她觀察到，在政府的各類援助計劃下，加上利率下滑，房地産的資産價值並未普遍下跌。
值得注意的是，生活方式可能由此改變，帶來新的機會。例如在香港，雖然員工不去公司上班，但他們轉而在共享工作空間辦公。但在美國，有人選擇賣掉城市內的公寓單位，在郊外的家中辦公。
周玉琴也提醒說，危機期間尋求投資不良資産，要非常小心，注意“它是管理不當？還是商業模式的問題？”
因爲當政府提供那麽多資金、借貸成本這麽低時，資産表現依然不佳，就應該敲響警鍾。
持馬熔煉公司54.8%股權
改善業務冶煉廠現代化
海峽貿易持有馬來西亞熔煉公司（Malaysia Smelting Corporation）的54.8％股權，後者是全球最大的獨立錫熔煉公司，在新馬兩地上市。
錫與房地産兩者看似格格不入，但周玉琴目前並無計劃脫售。“我剛剛接手時，發現這個業務並沒有與時俱進。過去幾年新總裁上任，不斷改善業務，目前冶煉廠非常現代化，並且能騰出一塊空地。科技更加發達，降低了成本。”
雖然冠病疫情導致錫的價格下跌，但周玉琴指出，電動車的電池需要使用錫，因此價格應該會回升。
集團與馬來西亞熔煉公司合作探討釋放槟城北海一幅40.1公頃永久地契土地的價值，已開始第一階段的重新發展。
近幾年，不少挂牌公司趁估值偏低時私有化，包括亞騰資産管理。周玉琴仍偏向保持挂牌公司地位。她說：“我喜歡挂牌公司，主要是因爲這迫使我有紀律性。很多人都說上市要符合很多合規要求，但我喜歡紀律性。”
這或許與她律師出身的背景有關。對她來說，透明和公開，會讓人好好思考自己的決定是否真的正確。