房地産解碼
周文龍 報道
隨著實地看房活動逐漸恢複,私宅交易活動過去兩個月也明顯上揚。爲了增加交易效率,不少房地産經紀往往都會采用“聯合經紀”(co-broking)方式,透過與其他經紀合作,擴大交易渠道。
所謂聯合經紀,指的是兩個或以上房地産經紀(代表買方和賣方)參與同一宗房地産交易。經紀必須爲各自代表的客戶,爭取最好的交易結果。
舉個例子來說,在一個交易中,買方和賣方各有一個經紀人,這兩名經紀人必須事先談好聯合經紀傭金攤分(一般爲平分),並盡量爭取各自代表方的利益,買方經紀會盡量幫買方壓低價格,而賣方經紀則會幫賣方取得最好賣價。
值得注意的是,根據房地産代理理事會(CEA)條例,經紀只能從一方取得聯合經紀傭金。換句話說,經紀不能同時跟他的客戶取得傭金,同時又跟另一方經紀收取聯合經紀傭金。
在私宅交易中,賣方通常支付1%至2%傭金(有時可高達4%),買方則無需支付任何傭金。在這情況下,買方經紀就會和賣方經紀達成聯合經紀協議,由賣方經紀和買方經紀平分傭金。
至于租賃交易,業主一般會支付相當于一個月租金的傭金給經紀,租戶無需支付傭金。如果租戶有經紀協助交易,業主經紀將與租戶經紀平分傭金。但如果租戶已支付傭金給他的經紀,這名經紀將不能取得平分傭金。
理事會:賣方經紀
不應拒絕聯合經紀機會
房地産代理理事會條例旨在確保經紀不會同時代表買賣雙方,以致罔顧買賣雙方利益,只顧及爭取完成交易,收取傭金,滿足自身利益。
另外,理事會也指出,代表賣方的經紀不應拒絕聯合經紀的機會,這是要避免一些經紀只想獨占傭金,不想傭金被攤分的局面。
理事會說:“聯合經紀讓該房産能面向更多感興趣的潛在買家,有可能吸引更高報價,最終取得更高售價。如果經紀拒絕與其他經紀合作聯合經紀,他的行爲並不符合客戶利益。”
因此,賣方如果發現他的經紀拒絕潛在買方經紀分享傭金的要求,間接導致聯合經紀機會流失,他或許得重新探討經紀的專業操行,考慮是否要更換經紀。
就私宅買家而言,有些買家或許覺得,找經紀代表他去進行聯合經紀交易,讓他較放心。一些買家則覺得直接找賣方經紀,後者因無需與其他經紀分享傭金,可能會比較有動力完成交易。說到底,買家因無需支付傭金,所以他要不要用經紀,其實對他只有一點甚至沒有不利因素影響。
由于聯合經紀有助提高交易機會與效率,不少房地産經紀公司如ERA、博納産業(Propnex)等,都利用公司電腦資料庫推出“聯合經紀”系統。當經紀有房子要賣時,可以把它輸進資料庫裏,以便尋找買家。同樣的,經紀要代人尋找房子時,也可以利用中央資料更快完成任務。
從業主的角度來看,不論是要出租或出售房地産,聯合經紀系統確保單位能有更高的曝光率,從而節省時間、增加效率。對于經紀和房地産業主來說,無疑是一個雙贏的方案。
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