就勢論市
一連串良好銷售數據令發展商和房地産經紀樂開了懷，也令人驚訝于樓市的強韌表現。然而，本地樓市是真正的強韌，還是外強中幹呢？它的基本面看似良好，暗地裏是否中了三笑逍，多笑一兩次就可能沒救？
小時候看金庸的武俠小說，覺得最可怕的毒藥就是“三笑逍遙散”。
這個出自《天龍八部》的毒藥，是星宿派丁春秋最常用的一種藥物。中此毒者，身體不會感到任何不適，但在不知不覺中，臉上會露出奇怪的笑容，笑過三聲後立即致命。
小說中的蘇星河和玄難大師，都是被這種藥物所毒殺，唯有虛竹內力深厚，能將這毒反激出來而毫不受感染。
在冠病疫情陰影籠罩下，企業的營業額如斷崖式下跌，許多人對就業的前景感到焦慮不安。然而，外在環境似乎不影響本地樓市。市區重建局數據顯示，上月新私宅銷量環比增加8.2％至1080個單位，爲去年11月以來最高。這已是新私宅銷量連續第三個月攀升，此前，6月和5月的新私宅銷量環比分別起了105％和75.8％，漲幅驚人。
一連串良好銷售數據令發展商和房地産經紀樂開了懷，也令人驚訝于樓市的強韌表現。然而，本地樓市是真正的強韌，還是外強中幹呢？它的基本面看似良好，暗地裏是否中了三笑逍遙散，多笑一兩次就可能沒救？
太有錢危機意識低
上周我寫了一篇標題爲《200萬元以上新公寓銷量創七年新高》的報道，根據橙易産業（Orange Tee & Tie）整理的數據，發展商在7月份共賣出150個200萬元以上的非有地私宅單位，創下自2013年12月以來的七年新高。
報道引發朋友圈不少的討論，有朋友發WhatsApp說道：“這些買家是怎麽想的，危機時候還想買房，而且越買越貴。難道他們是不食人間煙火，不擔心接下來飯碗不保，付不出高昂房貸嗎？”
的確，也許一些新加坡人太有錢、太幸福了，以至危機意識偏低，自我感覺良好。即便很多企業面對艱難局面，紛紛開始裁員，不少人依然覺得當前的市場是太平盛世，甚至是“富貴險中求”的百年不遇的好機會。
政府撥出近1000億元應對冠病疫情，或許讓國人的危機意識稍有松懈，讓人産生“別擔心，一切都有政府罩住”的想法。再加上在這期間，大多數人還是居家辦公，到公司與老板和同事接觸的機會減少，無法感受到公司經營不佳的狀況。他們甚至還有時間上網看房，聽房地産經紀吹噓當前銀行利率低，是買房最佳機會。
樓市延長OTP期限促銷
房地産經紀遊說買房的策略總是層出不窮，從先住後買的延遲付款計劃（Deferred payment scheme，簡稱DPS） ， 到前陣子流行的“賣一買二”夫妻各買一套公寓，近期在樓市走俏的促銷法則是延長選購權書（option to purchase，簡稱OTP）期限。
所謂選購權書，是買家和發展商雙方在簽署正式的買賣契約前，必須事先辦理的一道程序。
一般上，當買家看中某個私宅單位時，他會支付一筆定金（一般爲屋價的5％），向發展商預訂單位。發展商會發出選購權書，買家必須在下來三個星期內行使選購權書，並簽署買賣契約。
如果買家事後改變主意，決定不買房子，發展商會沒收定金的25％。換句話說，買家將失去相等于售價1.25％的預定費。
私宅銷量增房貸卻減少
爲了鎖住買家，一些發展商推出延長OTP期限的做法，從三個星期延長到兩個月甚至兩年。
這個做法無疑很吸引買家，因爲他們無須急著行使OTP和簽署買賣契約。這意味著買家暫時不用找銀行安排房貸、支付額外買方印花稅（ABSD）等各類買房費用，在資金周轉方面更靈活，對買家有利。
延長OTP並非新招，但據了解，自從病毒阻斷措施推行以來，延長OTP手法已逐漸形成“常態”。有業界人士透露，一些項目的表面大賣，其實超過一半單位都屬于延長OTP，買家隨時可改變主意不買房，不算真正完成的交易。
延長OTP的情況可從每月銀行的放貸和預支額中見端倪。按理說，新私宅銷量增加，個人房貸額應該是順勢上揚，但根據新加坡金融管理局數據，本地房貸連續六個月環比萎縮，從1月份的2008億元，減至6月份的1995億元，減少13億元。這間接說明了樓市依舊疲軟，很多買家可能延長了OTP，仍未到銀行辦理房貸事宜。
我曾向發展商和房地産經紀公司了解詳情，它們都以商業機密爲由，拒絕透露這方面的曝險。市區重建局受詢時也無法提供確實的數字，因爲該局的新私宅銷量數據，主要是根據發展商發出的OTP，但無從知道哪些屬于延長OTP。
延長OTP有如樓市潛伏的毒藥，一來它可能給市場帶來混淆信息，營造項目熱銷假象，令抱持羊群心態的買家擔心落後于他人，而草率進場買房。
就買家角度而言，他們其實已經被發展商套牢。因爲不論期限延長多久，他們只是把行使選購權的事宜往後拖，如果他們突然失去工作而須放棄購房，將會失去部分定金。
最令人擔心的是，一旦經濟繼續衰退，更多買家預料會毀約，對發展商將會造成巨大沖擊。想象一下，一個原本應賣出七成的項目，變成只賣出少過三成，這將導致發展商的現金流減少，盈利遭受重創，企業壞賬風險急升。
如果情況真是如此，現在的樓市可能就像是中了三笑逍遙散的蘇星河和玄難大師，雖然面露開心笑容，實則中毒已深。