周嶽翔
隨著工業4.0浪潮不斷推進，我國工業廠房未來將不再僅是生産基地，空間使用更加靈活多變。
本期《樓市乾坤》探討政府如何重組工業用地的基因，對總樓面的面積劃分條例進行改革，使工業空間與辦公樓、商店，以及校園的界限越來越模糊。
工業廠房一定是又醜又髒又亂嗎？一家本地精密工程制造商七年前就打破了這個刻板印象。
如果你走進華生工程（Wah Son Engineering）位于實裏達航空園（Seletar Aerospace Park）的8萬平方英尺廠房，仔細一看，會發現無論外觀和內部設計，都下足了心思。簡單利落的水泥外牆、挑高的天花板，從辦公空間到生産車間，都非常寬敞明亮。這棟建築設計出自本地著名建築師葉潤康之手，更榮獲2016年總統設計獎的肯定。
華生工程董事經理林熹如接受《聯合早報》訪問時說，四層樓高的辦公空間設有不同工作室，部分租借給了志同道合的合作夥伴，希望能相互協作。
她笑言，不少年輕人被建築外觀吸引，自動找上門來要面試。
像華生工程這類新穎廠房，在本地其實並不是特殊案例。在工業4.0及新興行業的推波助瀾下，機器人和自動化生産重新塑造了工業空間的形象，讓未來廠房及工業園不再僅是生産基地，空間使用必須靈活多變。
長遠來看，新加坡作爲不少國際企業的首選基地，要吸引和留住人才，支持工業4.0及鼓勵創新的現代化設施變得至關重要。
我國政府洞悉這股趨勢，從工業用地的總樓面面積劃分條例改革著手，推出企業發展區（Enterprise District）概念，在未來的裕廊創新區（Jurong Innovation District）和榜鵝數碼園區（Punggol Digital District）試行。
原有三類用地劃分 因應不同工業需求
爲了配合不同工業需求，政府過去規劃三種主要工業用地，即1號商用（Business 1，簡稱B1）、2號商用（Business 2，簡稱B2），以及商業園（Business Park）。
根據市區重建局的規定，B1地段面向輕工業制造、食品包裝、印刷、影視制作和電信或互聯網服務領域。B2地段則適合作爲一般工業制造，包括生産、組裝、維修和紡織用途，同時也可用來儲存化學品或油類。
商業園專爲非汙染性工業和從事高科技、科研、高增值和知識性業務的公司而設，例如樟宜商業園（Changi Business Park）和潔淨科技園（CleanTech Park）。
無論是B1或B2，若在這些地段設廠或租用工業空間，都必須遵守總樓面面積劃分條例。當局規定，六成面積必須用于工業活動，其余四成可劃分爲附屬用途如辦公室和餐廳。比方說，華生工程廠房的地段屬于B2，生産車間便占據最大面積。
新白色地段用途規劃更宏觀靈活
不過，政府隨後推出白色B1、白色B2，以及白色商業園，以符合工業轉型潮流。
白色B1和白色B2代表綜合房地産項目，兼具工業用途和白色地段用途，可設有商店。發展商在發展白色商業園時，可把更多總樓面面積劃分爲其他用途，如住宅、辦公樓、酒店、運動及休閑設施。
這樣一來，盡管企業發展區必須遵守總樓面面積的劃分條例，但不是按個別用地（site level），而是從更宏觀的區域（district level）角度來看待。
簡單來說，只要獲得主要發展商及相關機構的批准，區域內各段個別用地可以更靈活調整土地用途，讓工業空間與商店、辦公樓甚至校園做更緊密結合。
世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振倫和分析師羅麗敏指出，這不僅可以靈活招攬租戶，同時整個區域也能共享設施。隨著協作空間增加，整個環境更具活力，更有機會吸引新一代工業家。
例如，占地50公頃的榜鵝數碼園區將從2023年起逐步落實，打造成我國數碼與網絡安全發展重鎮，除了提供綠色空間，也結合新加坡理工大學校園和商業園，透過互通的連道與共享空間，促進學術界與企業界的交流。
占地600公頃的裕廊創新區，也將集學習、研究、創新和生産活動于一體。整個園區在20年內分階段發展，第一期工程約在2022年完成。
此外，隨著制造業逐步向服務業靠攏，轉爲由服務活動主導，政府嘗試再進一步放寬總樓面面積劃分條例。
位于兀蘭北岸區1號（1 North Coast）的一棟九層樓高的工業樓今年即將竣工，盡管地段被規劃爲白色B1，但七成面積劃分爲附屬用途，剩余三成才用于工業活動。這也意味著制造業者可以把價值鏈上的産品開發、體驗中心和售後服務等活動，和生産設施安排在同一個空間。
工業樓的業主裕廊集團（JTC）受詢時透露，這棟建築的租戶將來自不同領域，包括研發、軟件開發和輕工業生産。
沈振倫和羅麗敏認爲，如此安排爲業者創造更多交流和協作機會，有利于突破創新。
落實活用工業用地有賴私企支持
盡管這些地區的商用土地開發規劃凸顯政府越來越靈活處理工業用地，但由上至下的政策最終能否成功實踐，仍仰賴私人企業界的支持。
高緯環球研究部東南亞及新加坡副主管黃顯洋說，城市規劃師是根據未來10年來規劃土地用途和增長領域，但行業趨勢瞬息萬變，因此最重要的是當局必須與私企領域持續保持對話，確保這類創新區可以迅速推展。
不過，由于工業用地的發展及規劃牽涉範圍較廣，投資成本也較高，因此更適合由政府主導。
新加坡國立大學城市與房地産研究院院長程天富指出，政府主要的考量是整體經濟，利用優厚條件來招攬一流的外國企業在本地設廠，以增加就業機會及帶動周邊産業。
作爲裕廊創新區和榜鵝數碼園區幕後推手的裕廊集團，之前便負責規劃本地多個商業園，包括2006年啓動建設的緯壹科技城（one -north）。
在程天富看來，本地商業園側重不同經濟層面，只要發揮各自特色，就能成功吸引企業進駐。例如，Grab和雷蛇（Razer）等科技企業在緯壹科技城建造的新辦公大樓，即將在今年落成。
即便處在初期工程階段的裕廊創新區，已受到不少大型企業青睐，包括日本壓榨機制造公司牧野（Makino）、數碼相機廠商柯尼卡美能達（Konica Minolta），以及韓國汽車巨擘現代汽車集團（Hyundai Motor Group）都已宣布進駐。
黃顯洋說，高增值制造業已把重心從成本轉移至知識産權和人才，使汽車制造在我國開始行得通。
專家：要避免淪爲“白象” 官方機構可帶頭入駐並給租戶補貼
爲了避免創新園區淪爲“白象工程”，市場人士認爲，政府機構帶頭入駐及給予租戶補貼有助提升吸引力。
黃顯洋以緯壹科技城和裕廊湖區（Jurong Lake District）爲例，建設局、食品局及新加坡科技研究局（A*Star）等政府機構率先入駐，將起帶頭作用。
萊坊資本市場部工業物業執行董事陳文龍指出，由于創新園區暫時無法與交通、休閑和便利設施連接，最大挑戰便是說服企業搬遷至該地。不過，他建議政府給予租戶補貼或免租期來吸引最先入駐的業者。