悉看大勢
周文龍
過去一年多，冠病疫情令全球經濟遭受重創，許多國家經濟陷入負增長。然而，來到去年底，全球樓市卻異常堅挺，尤其是歐美等發達國家市場的房價漲幅更是創下數年來之最。到底是什麽撐起全球樓市的牛市呢？疫情給樓市帶來了什麽變化？潛在的風險又有哪些？更重要的是，房價下來還會繼續上揚嗎？
美國樓市狂漲，去年第四季房屋價格同比上揚14.9％，創下曆來最快增長速度。
英國房價去年12月同比上揚8.5％，漲幅爲六年多來最快。
中國今年1月主要70個城市的新房價格同比升3.9％，漲勢延續64個月。
韓國過去一年房價創14年來新高，房屋租賃價同比漲幅也達到九年來新高。
悉尼房價從去年10月份低點上漲了5.7％，創下曆史新高，超過了2017年的高點。
單單看上述的房地産數據，或許讓人以爲全球經濟當前表現良好，前景樂觀。實則，全球正面對前所未有的冠病疫情沖擊，許多國家經濟都陷入嚴重萎縮。
根據惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）發布的《2021年全球住房與抵押貸款展望》報告，過去一年疫情雖然使人們的日常生活受到巨大影響，卻沒阻止多個國家和地區房價穩健上漲，一些市場更出現最強勁的牛市。
當中，美國樓市表現最出色。盡管去年至今美國有近3000萬人感染冠病，美國國內生産總值（GDP）萎縮3.5％，創下近74年以來的最大跌幅，美國房價卻迅速增長，漲速是近年來之最。
美國房地産經紀人協會的最近數據顯示，美國房屋價格中位數去年第四季漲至31萬5000美元，同比上漲14.9％。 彭博彙編的數據顯示，這是有記錄以來最快的增長速度，超過了2005年住房熱潮的最高水平。
該協會首席經濟學家勞倫斯指出，去年美國共售出564萬套房屋，較2019年增長5.6％，是2006年次貸風暴以來的最高水平。
另一個表現出色的樓市是英國。英國國家統計局數據顯示，拜稅收減免措施以及人們對更寬敞住房的需求所賜，去年12月英國房價同比漲8.5％，爲六年多來最大漲幅。
在亞太地區，韓國、中國和澳大利亞等因疫情的管控較爲到位，率先走向經濟複蘇，樓市表現優異。
韓國的表現尤其強勁，去年住宅交易價同比上漲8.35％，爲14年以來最高。首爾地區房價同比上漲了10.7％，並且上漲勢頭蔓延至全國各地。如今，首爾市中心公寓價格爲每坪（3.3平方公尺）6.6萬美元，在522個調查對象城市中，僅次于香港（10.6萬美元），超過了新加坡、紐約、北京、倫敦等主要城市。
第一太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部高級主管張敏璋接受《聯合早報》采訪時指出，從國際清算銀行（Bank of International Settlements）編彙的住宅價格數據來看，去年不少國家如英國、德國、加拿大、美國，巴西，中國和韓國的住宅價格上漲。同時，一些國家如日本、馬來西亞，以及菲律賓等的房價有所下滑。
他說：“整體而言，全球房價上漲的地區似乎比下跌地區多，特別是到了去年下半年，有三分之二的城市出現房價上揚，這比率比上半年的39％來得高。”
■低利率帶動房價上揚
面對疫情沖擊，許多城市的房價反而是上漲，甚至比疫情前火爆，這是爲什麽呢？
對大多分析師來說，主要原因只有一個，就是——全球印錢過多。
目前全球央行普遍實施低利率和寬松貨幣政策，同時執行大規模的財政刺激政策，以支撐經濟複蘇。這引發市場流動性增加。
新加坡國立大學房地産與城市研究院副院長李乃佳博士受訪時說：“由于現在市場充斥著資金，投資者和買家都在尋找資産避險，最終都投向房地産。隨著投資需求持續增長，更多買家擔心錯失機會或落後于他人，紛紛加入買房行列，導致房地産投資雪球越滾越大。”
事實上，不只是樓市，全球股市、黃金、白銀等貴金屬，甚至比特幣（bitcoin）等資産價格都在過去一年暴漲，接近或創下曆史新高。可以說，在低利率和寬松貨幣政策下，許多資産價值已脫離經濟基本面。
戴玉祥産業（Edmund Tie）執行總裁高春華認爲，並非所有領域都遭受疫情沖擊，有些領域如金融服務、科技和物流業則在這次疫情中受益，表現特別亮眼。這些行業員工是支撐房價上揚原因之一。
另外，疫情推動居家辦公風潮，不少家庭對居住空間的需求變得更大，大戶型住宅特別受到市場追捧，供不應求導致整體房價飙升。
一些國家房價上揚則跟當地政府推出政策或房地産周期有關。
例如在英國，爲重振因疫情停擺的房地産市場，政府推出一項臨時的印花稅減免優惠，刺激買家搶購英國房産，使英國樓市去年迎來強勁“聖誕季”，12月房屋交易量達13萬7200個，較前年同期高出34％。
又例如在韓國，首爾過去五年平均房價年均複合增長率（CAGR）超過10％，帶動了首爾以外的都市房價。
仲量聯行（JLL）韓國研究部主管沈慧源說：“由于住房價格迅速上漲，許多住戶購買了公寓作爲投資用途，尤其是在首爾市。現在，首爾市中心（江南地區）面臨供應不足問題，進一步導致價格上漲。”
各國政府紛紛推出降溫措施
全球房價不斷上揚，引發市場面對過高風險的擔憂。一些國家政府開始展開調控政策，以維持樓市穩定。
在韓國，政府至今推出超過20輪降溫措施，包括去年7月把擁有超過一套房屋者的房地産稅提高到6％。上月，政府又宣布全國住宅供應到2025年大幅增加至83萬個，其中首爾增加32萬個，以減緩房價漲勢。
中國出台三道紅線政策
中國政府出台三道紅線政策，嚴格限制房地産企業融資，試圖冷切越來越火熱的土地交易市場。
中國主要城市如上海和深圳等，近來收緊購房限制。上海還出爐新房搖號新規，優先保護無房家庭購買資格。
仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀說：“去年，中國新房價格平均同比漲幅爲3.7％。隨著住房政策再次收緊以及房地産金融監管加強，我們預計今年中國房價增長會減速，緩解部分樓市風險。”
全球流動性未消除 房價上揚趨勢料持續
張敏璋卻認爲，除非全球流動性消除，否則房價上揚趨勢將持續一段時間。
根據第一太平戴維斯預測，今年主要30個城市的房地産價格預計上揚1.6％，當中漲幅最大的首爾漲幅可達9.9％，其他表現強勁城市有柏林和悉尼等。
表現最弱的可能是香港和紐約，跌幅可能多至達5.9％。
張敏璋說：“大多政府現在能做的只是控制房價漲速，避免房價漲得太快，形成房地産泡沫。”
李乃佳也認爲，房價往往有種自我強化的特性，當房價上揚，買家預期就不斷升高，形成推動房價上揚的動力。尤其是在低利率環境下，房地産成爲更吸引人的財富保值工具，如今嬰兒潮世代的富裕家庭又開始了可觀的代際財富轉移，提高了市場流動性。
簡而言之，即便在這個經濟衰退時刻，疫情依然阻擋不住房價漲勢。如果政府不出手幹預，全球房價將繼續水漲船高。
分析：我國應不會出現房地産泡沫
全球房價上揚趨勢，過去一年也似乎影響本地樓市。去年整體私宅價格全年上揚2.2％，賣出的新私宅單位增加0.7％至9982個。
副總理兼經濟政策統籌部長及財政部長王瑞傑上月接受彭博電視訪問時指出，低利率可能造成房地産價格扭曲，導致房地産投資的巨大風險，而政府不願看到房地産市場走勢超越經濟基本面。他說：“如今利率非常低，在某些情況下甚至出現負利率，這有可能導致某些房地産價值出現顯著定價誤差，造成投資者進行錯誤投資的巨大風險。”
大多分析師認爲，我國樓市防控措施到位，應不會出現房地産泡沫或樓市崩盤等劇烈變動。
萊坊（Knight Frank）咨詢與研究部副董事翁振華說：“雖然現在利率和2006年次貸危機初顯時一樣，都處于曆史新低，但我不認爲曆史會重演。這是因爲之前房價飙漲，炒作者是主要的推動力。如今，政府已經制定許多防止炒作的措施如額外買方印花稅（ABSD）和賣方印花稅（SSD）。”
高春華認爲，房價漲幅在所難免，特別是現在建築成本增加，建築工程也拉長。此外，不少發展商土地庫存減少，必須標地或通過集體出售活動取地，以填補庫存。
仲量聯行新加坡研究與咨詢部高級董事王德輝預計，今年房價將繼續上漲，但不會漲到一發不可收拾的地步。他說：“政府已采取措施抑制房價漲幅，如果價格確實超越經濟基本面，政府相信會出手幹預，以防止房地産泡沫形成。”