周嶽翔 報道
酒越陳越香,不少投資者對屋齡超過半百的老建築情有獨鍾,看好它們的曆史價值及升值潛能。
我國有7000多棟受保留建築,包括保留店屋和優質獨立洋房,購買這類房地産時先要考慮清楚,因爲重新發展或變更用途其實會面臨不少限制。
首先,市區重建局按不同地區與類型,將受保留建築分成四類:第一、位于牛車水、駁船碼頭、小印度和甘榜格南的曆史區,;第二、位于布萊平地、經禧和翡翠山的住宅曆史區;第三、位于如切、芽籠和中峇魯一帶的市區外曆史區(Secondary Settlements);第四、位于采士華路、荷蘭園和那森路等的舊式洋房。
爲了保存本地獨有的曆史風貌,當局制定了受保留建築的修複指導原則,供發展商、建築師和屋主參考遵守,尤以“3R”原則爲准,即最大保留(retention)、謹慎維護(restoration)以及小心修複(repair)。
換句話說,對受保留建築進行任何升級改造,要盡可能保住建築的原貌,無論是一磚一瓦,或一門一柱。尤其是曆史區的受保留建築,外觀內貌都必須維持原樣。
以牛車水和駁船碼頭等傳統市中心一帶保留店屋爲例,外牆漆色應該與建築曆史和特點挂鈎,也要注意五腳基設計和制定招牌等事項。
列爲商業用途的保留店屋,原本富有娘惹特色的“一門兩側窗”門面設計,更不能改爲“兩門一窗”,以劃分地面和二樓的空間,出租或出售給不同人。
由于老建築都“年事已高”,屋主也要做好心理准備,翻新整修可是一項浩大的工程,往往從上百萬元起跳,有時更須委聘文化遺産顧問,以更好保護建築原貌。
有些屋主打算出租保留店屋以收取租金,但是要注意,租戶不能隨意變更原本的商業用途,須獲當局批准。像傳統市中心一帶保留店屋通常用來經營零售、餐飲或酒店住宿,並不允許改爲新酒吧、新按摩場所及娛樂中心等。
投資收益率沒有想象中高
雖然物以稀爲貴,但因爲維護成本高昂,受保留建築的投資收益率其實沒有想象中高,保留店屋少于3%。
盡管數量有限,但這不完全保證就能在市場輕易脫售,漫天開價也會嚇跑潛在買家。吃不吃香,黃金地段是關鍵因素,曆史價值倒是其次,像牛車水與駁船碼頭靠近中央商業區,那一帶保留店屋經常都能以高價轉手。
例如,廈門街77號保留店屋作爲去年最大宗的店屋交易,轉售價爲2980萬元。這棟三層樓店屋屬999年地契,2018年已轉手過一次,當時的成交價爲2500萬元。
列爲商業用途的保留店屋,買家無需支付額外買家印花稅(ABSD),也不受總償債率框架(TDSR)限制,外國人也可購買。
雙周爲你解碼房地産交易,掌握買賣過程、機遇和最新消息。