對于商業地産企業來說，資本和運營能力是最根本的能力，也是決定企業未來能夠走多遠的關鍵能力，而新加坡商業地産巨頭凱德恰好完美地擁有這兩種能力，並將其發揮到極致，成功實現了商業項目的“快周轉”。說起凱德大家可能比較陌生，但提起上海人民廣場的來福士廣場，很多人應該比較熟悉了吧，那就是凱德開發的。
凱德從1984年進入中國以來，經過25年的發展，已經在中國42座城市擁有或者管理200多個項目。由于今年新冠肺炎疫情的爆發，凱德在中國的市場受到了嚴重的影響。
爲了減少疫情帶來的負面效應，中國政府和企業一起共度難關，持續發布了穩定和支持企業發展的相關政策，比如企業電費繳納比例減少5%，使用汽油按照非高峰時段進行收費，減少或者暫停汙水處理費的繳納；在減輕企業財務負擔和補貼方面，減免或暫緩企業有關人力資源社會保障基金的繳納，減輕企業負擔，同時降低企業的借貸成本，加大國家和各地地方政府的減稅和補貼力度等等，切切實實爲企業爭取最大利益。
同時，凱德集團也宣布對旗下的中國商場實行減租政策，武漢所有商場，1月25日至2月13日期間的租金和物業管理費將全部免除；全國其他地區的所有凱德商場，1月25日至2月9日期間的租金和物業管理費也將減半。
除此之外，凱德的商城平台“凱德星”推出了面對商戶的“戰疫”暖心禮包，支持商家線上銷售。通過該平台，實行對商戶線上銷售費用減免，最多可達3個月的線上扣點減免；升級消費者的線上補貼，凱德星會員消費時，可以做購物積分抵扣，相關積分費用由凱德星補貼給商戶；另外，推出商戶合作保障措施，簡化入駐流程，加快線上推進速度。
除了爲商家減租和提供“凱德星”支持外，凱德還與合作商戶通過各種社會營銷活動來增加人流量以拉動銷售量。通過商場的官方社交媒體賬戶，在租戶商店中進行實時流媒體直播，從而推動顧客與商戶的實時互動；對于餐飲行業的扶持，則是利用現有的送餐服務推動促銷活動，從而促進餐飲租戶的銷售；同時，凱德與零售商合作，在購物中心的微信頁面上發起團購活動，以提高知名度並吸引新客戶。
進入2020年一季度，雖然疫情對商業地産的影響劇烈，但是凱德仍然拿出了讓人亮眼的成績單，資産負債率僅僅只有35.8%，與去年年底相比也有所降低，平均債務成本也在降低。值得關注的是，投資凱德的收益雖然有所降低，但仍然維持在較高水平，對于衆多投資者來說，顯然是一劑強效的“安心丸”。
回顧2019年取得的成績，凱德持續推進創新業務發展，實現稅後淨利潤21.4億新元（107.9億人民幣），較2018年增長了21.2%。全年運營稅後淨利潤達到10.6億新元（53.4億人民幣），創集團曆史紀錄。
那麽，凱德是怎樣取得如此優秀的成績呢？尤其是與大悅城、龍湖天街、太古裏、萬達等衆多網紅MALL相比，凱德似乎有些“穩重老成”，其背後的資本運作“遊戲規則”仍然保持著神秘。那麽，我們就通過凱德商用中國信托（CRCT）的年度報告，來一起探知凱德的物業運營模式吧，從資本運作、項目運營和管理模式各個方面來一探究竟。
凱德令業界稱爲鬼斧神工的資本運作模式是怎樣的呢？
從上面這張圖中，我們可以看出，凱德商用中國信托（CRCT）是通過離岸、在岸的兩級特殊目的公司（SPV）持有內地物業，在境內設立外商獨資（WFOE）或合資項目公司，通過物業管理團隊來管理境內物業，收取相應的物業管理費；境外在新加坡、香港或巴巴多斯設立特殊目的公司（SPV），這種特殊目的公司持有境內公司股權，同時獲得境內項目公司的股息和利息收入；凱德商用中國信托（CRCT）則通過收購特殊目的公司（SPV）的股權實現在新加坡上市，在這一層面，有相應的基金管理人和委托人參與其中，分別從凱德商用中國信托（CRCT）獲取基金管理費用和委托費用。對于凱德商用中國信托（CRCT）來說，這種雙層結構雖然複雜，並且稅務負擔相對較重，但仍然證明是一條比較可行的海外上市之路。
在項目運作方面，凱德結合“PE+REITs”模式，私募基金收購並培育物業，待物業成熟産生穩定的現金流後，再打包或注入REITs實現退出。
這也是在考慮商業項目發展規律的基礎上應運而生的，從開發到項目成熟一般需要近十年的時間，開業後的培育期一般2-3年，穩定期一般3-5年，成熟期可能需要5年以上。項目在培育期以前就需要大量資金支持，慢慢提升業績，而項目成熟之後有了穩定的收益，但是租金就很難保持大幅度增長。這也就意味著，通常情況下，凱德可以將一個成熟商業項目注入REITs實現快速退出，提前一次性獲得未來多年的現金流。
考慮到項目不同的運營周期對資金的需求方面有不同要求，凱德設立的兩支專注于中國商業項目的私募基金——凱德商用中國發展基金（CRCDF）和凱德商用中國收入基金(CRCIF)，作爲凱德商用中國信托（CRCT）的儲備基金來實現資産收購。
其中，發展基金（CRCDF）儲備開發階段項目，然後將相對成熟的項目輸送給收入基金(CRCIF)。然後，凱德商用中國信托（CRCT）以優先認購權的方式對凱德在中國控股的商業物業進行收購。
通過這樣的資金運作，凱德構建了從開發商到私募基金再到REITs，一條完整的投資和退出流程。
前面我們講到凱德通過將成熟商業項目注入到REITs中實現退出，那麽可能會有人問，REITs究竟是什麽呢？爲什麽可以通過REITs來變現？
其實，REITs就是房地産信托投資基金，是房地産證券化的重要手段，它可以把流動性較低、非證券形態的房地産拿來投資，直接轉化爲資本市場上的證券資産。具體來說，REITs以發行股票或收益憑證的方式來彙集衆多投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者。
這樣操作可以使REITs具有比較好的流動性，將完整的物業資産拆分成比較小的單元，到公開市場上市或流通，將大部分資金用來購買能夠産生穩定現金流的物業資産，比如寫字樓、商業零售、酒店、公寓等等，獲得的大部分收益再分配給投資者；同時，REITs與房地産上市公司一樣，也是杠杆經營，但是杠杆比較適中，美國的REITs資産負債率長期低于55%，凱德商用中國信托（CRCT）的杠杆僅有35%左右；一般來說，這種公開交易的REITs大多都是主動管理型公司，他們會積極參與到物業的經營管理中，擁有比較完整的公司治理結構。
REITs的優勢也是比較明顯，專業化的管理分散了房地産投資風險；對于投資者來說，不僅擴大了投資範圍，也是一種相對安全、收益穩定、流動性強的投資産品，擁有的股權可以轉讓變現；從政府角度來看，REITs不僅可以盤活社會存量房産，還可以增加稅收來源，可以說，是一種可以滿足各方利益的金融工具。
了解了REITs的基本內容之後，我們來簡單了解一下凱德發行的5支REITs和3支主要的中國私募基金，其中最主要的就是凱德商用中國信托（CRCT）和凱德商用中國收入基金（CRCIF）、凱德商用中國發展基金（CRCDF）兩個基金。
凱德商用中國信托(CRCT)，2006年12月上市，是新加坡第一家最大的中國購物中心房地産投資信托基金(REITs)，擁有9家購物中心，此前出售了呼和浩特和鄭州的兩處凱德廣場。
凱德商用中國收入基金 (CRCIF)，成立于2006年6月，主要收購經過重新定位、資産提升或租賃期滿之後有潛力獲取優質收益的商用物業。
凱德商用中國發展基金(CRCDF)，成立于2006年6月，主要投資中國境內的商場開發項目。
在管理模式方面，凱德進行精細化運營，持續優化投資組合。
尤其在2019年的幾次投資交易中可以看出，先是出售蕪湖凱德商用酒店這種非核心資産，然後將呼和浩特賽罕凱德廣場酒店與呼和浩特市玉泉商城進行資産置換，將舊資産換成更具有規模效應的新資産，保證在激烈的市場競爭中能夠獲得更多優勢；同時，凱德在哈爾濱和長沙兩個快速發展的城市展開投資，收購了哈爾濱雪府凱德商用廣場和哈爾濱凱德廣場愛德蒙頓兩個項目，在長沙收購了裕華亭凱德廣場，進一步增加了比較有戰略性優勢的新資産和新收益，使投資組合更加多元化。
同時，凱德在項目投資方面也更加注重“綜合體戰略”。2018年出售的20家商業項目全部爲傳統的商場，占到了當時45家商場總數的44%，而凱德的20家綜合體項目卻沒有一家進行出售。相比綜合體，傳統的商場項目在業態上以相對單一的零售爲主，容易受到電商的沖擊，在未來的發展中也將會面臨更多的風險，而以來福士爲代表的商業綜合體在業態上更加多元化，能夠形成穩定的商業、辦公和住宅生態圈。
凱德近年來收購的商業項目大部分也都是綜合體項目，比如2018年11月收購的廣州科學城，將成爲凱德在廣州首座含辦公樓業態的綜合商業項目；收購的上海雙子塔是由辦公樓和一體式購物中心組成，將成爲上海第三座來福士。
凱德通過打造具有多元業態組合的綜合體項目，不僅更加貼合市場的需求，也更有利于發揮凱德全産業鏈及各業務板塊的優勢，如旗下的服務式公寓、辦公樓業務等等，爲整體項目帶來更多附加價值。
除此之外，凱德也是最早一批開始數字化轉型探索的企業。
2015年推出的數字化平台凱德星就已經開啓了數字化轉型。2018年，“智在城市生活”品牌理念的提出，即是凱德的戰略縮影，著眼于以科技賦能，引領智慧城市生活；2019年，凱德發布新的中國戰略，並將數字化創新作爲戰略核心，數字化轉型加速，步入新的發展階段。
“來探 Next-Ten”是凱德2019年數字化戰略的最新嘗試，打造“平台即服務”（Retail as a Service）的賦能模式，幫助品牌透過數據洞察解開線下運營的黑匣子，讓商業地産的價值鏈，從空間租賃上移到數字化資産與智能解決方案的輸出。
未來，凱德將很有可能通過數字化戰略和科技的應用，建立數字化生態圈，打通跨業態場景，高效整合體系內資源，提供跨業態的解決方案。
不管是資本和運營雙驅動，還是PE+REITs的不斷加碼，或者是凱德精細化運營、持續推動綜合體發展、謀求數字化變革的管理模式，都是凱德實現“快周轉”的關鍵因素，而其中最重要的，就是PE+REITs的推動。
主編：謙啓咨詢 | 陳勇
原創：謙啓管理評論