過去兩年，房地産行業經曆了劇烈的波動和調整，活下來的房企仿若穿越生死關，重獲新生，行業格局也被大幅改變。一批熟悉的老面孔隱去、消失，另一批央、國企和民營房企崛起、逆襲，港資地産商也重新殺了回來。
他們，構成了新生代房企的主力。一個全新的地産江湖，已經形成。華爾街見聞就此推出“地産新生代”專題，勾勒和記錄他們的生存法則和未來藍圖。
作者 | 曹安浔
鍾聲堅應該沒有想到，在房地産大調整之後，他和他的公司會成爲行業活得好的典範之一。
作爲來自新加坡的豪宅開發商，仁恒置地過去多年都是一個小衆的存在，董事長鍾聲堅在行業裏也是一個低調的人。而現在，仁恒越來越多地出現在更多的城市中，産品逐漸下移。
它的規模也躍升了不止一個台階。
2022年12月31日，克而瑞公布2022年度房企銷售排行榜，仁恒以全口徑銷售額651.1億元闖入前30強，位列第27，這是仁恒進入國內市場30年以來的最高排名。
然而風光之下，亦有隱憂。2019年至今，仁恒的毛利率一路下滑，在規模擴張和高毛利之間，難以取得平衡。這本就是房地産行業的難點。同樣有著豪宅標簽的綠城、龍湖，都走過同樣的路。
仁恒也無法創造奇迹。未來，如果繼續擴張規模，這家公司的毛利率下滑幾乎不可避免。
逆勢擴張
一年時間，仁恒銷售排名就提升了27個位次，是2022年進步最大的百強房企之一。
其中，仁恒的上海糧倉功不可沒。克而瑞數據顯示，2022年，憑借仁恒海上源、海上溪雲等熱銷項目，仁恒在上海地區實現全口徑銷售額402.05億元，位列上海房企銷售榜第2，僅次于招商蛇口，是2022年上海灘炙手可熱的銷售明星。
上海一城的表現，是仁恒近年逆勢擴張的縮影。
與很多外資、港資開發商一樣，創辦于1993年的仁恒，在很長時間裏都堅守穩健風格，不緊不慢地發展。在2019年之前，仁恒銷售額常年徘徊在300億元左右，被排除在前50強之外。
但2019年開始，在一些內地房企出現資金鏈斷裂時，仁恒卻開始主動擴張規模。在2018年銷售額僅303億元的情況下，仁恒定下了2019年500億元的銷售目標。
仁恒官微顯示，2019年，時任仁恒執行副總裁的周轶群曾在年中工作會議上表示：“這是最好的時代，我們必須把握機遇，全力擴展公司業務。”
在鍾聲堅眼中，仁恒追求規模的時機已經成熟。在2020年中業績會上鍾聲堅表示：“過去公司産品雖好但不快，經過前幾年的系統建設，如今仁恒已達到既好又快。”
仁恒忽然轉向追求規模，或與2016年限價令出台和拿地成本日益高漲，導致利潤承壓有關。仁恒置地的對策是“快周轉”。
在2020年中期業績會上，鍾聲堅稱：“項目從拿地到開工,將不會超過4至8個月,而拿地到銷售平均不會超過12個月,雖然與萬科、碧桂園仍有距離,但基本都可以12個月內完成。”
這意味著，仁恒開始像大多數開發商一樣，走上了高周轉之路。
過去三年，仁恒從上海、南京、蘇州等城市起步，逐步擴張到了全國，並借著行業大調整脫穎而出。
克而瑞數據顯示，2019年-2021年，仁恒分別實現全口徑銷售額561.4億元、871.2億元、755.4億元，三年漲幅超過34.56%，行業排名上升6個位次，每年的在建項目從此前的二十多個一度漲到四五十個。
仁恒的布局城市也從原來的十五個一度擴張到近三十個。
時至今日，在大多房企減少甚至停止拿地，收縮戰線之時，仁恒的擴張步伐依然在繼續。2022年度，仁恒新增土地貨值240.3億元，位列克而瑞新增貨值榜第34。
值得一提的是，長期深耕一二線城市的仁恒2022年多次在如臯、鹽城等三四線城市拿地，正應了仁恒管理層在2021年中業績會上的表態：“下沉江蘇是集團的土地戰略之一。”
58安居客房産研究院分院院長張波認爲，仁恒能夠實現規模擴張，與近年來中高端改善需求明顯增多有關。“2022年尤其明顯，行業整體低迷，但豪宅市場成交堅挺，率先回暖。”
國金證券研報表示，改善型産品銷售受市場下行影響相對較小。
闖進30強後，仁恒的規模想象空間被進一步打開了。國金證券預測，改善需求的釋放或成爲本輪市場恢複的牽引，本輪行業周期中，具有突出核心競爭力的改善型房企或將跻身行業前列。
利潤隱憂
不過，與每一家追求規模的房企一樣，仁恒也遇到了擴張“失衡”的困境。
財報顯示，2019年末至2020年中，仁恒置地的淨負債比率上漲了8.1個百分點，達到88.2％。好在此後通過加快銷售回款和加強合作拿地等方式，仁恒將淨負債率降至2022年上半年的62%。
毛利率下降是鍾聲堅規模擴張遇到的另一個坎。
在規模提速之前，仁恒的毛利率是行業第一梯隊，2018年毛利率高達46%。
但此後連年下跌，財報顯示，到2021年末，仁恒毛利率降至25.6%，創下五年最低。
雖然2022上半年，仁恒毛利率升至35.6%，但這並非盈利能力的根本改善，而是得益于高毛利項目在2022年密集入市，不具備可持續性。
究其原因，克而瑞研報指出，主要是由于限價調控嚴格和仁恒開始布局剛需市場有關。
標普表示，仁恒已將其戰略從單純關注高端升級産品轉向利潤率通常較低的大衆市場物業。
然而，大衆市場、低線城市的産品售價較低，仁恒盈利空間被擠壓。
鍾聲堅日益意識到如今的市場已非當年，蒙眼狂奔的路已經不通了。
2020年中期業績會上，鍾聲堅表示：“毛利率下降是現實，而且市場容錯率更低，以前投錯標做錯了，可以快速賺錢補回來，現在看來很難了，要盡量保證每一個項目都能産生盈利。”
標普預測，仁恒將逐步擴大其地理覆蓋範圍，加大對低線城市的敞口，這可能削弱仁恒的盈利能力。
放眼業內深耕一方的豪宅開發商，龍湖、綠城、濱江的規模擴張之路都經曆過利潤下滑，它們後來通過做大商業地産或代建等來改善利潤，艱難壯大。
從財報來看，仁恒將發力代建作爲緩解利潤下滑的對策之一。仁恒2020年開始披露代建業務銷售情況，財報顯示，2022年上半年，仁恒代建業務銷售金額41.08億元，業績貢獻爲11.6%，已經成了業績的重要來源之一。
克而瑞地産研究中心預測，代建業務將持續提振仁恒的業績和營收。
此外，在規模快速擴張的幾年，仁恒項目的維權、投訴大幅提高，仁恒長期積累的口碑遭遇前所未有的沖擊。
吃過快速擴張“苦頭”的仁恒，開始放慢腳步，鍾聲堅在2021年表示，房地産畢竟是財務驅動的行業，裏面潛在風險很大，仁恒享受過規模化發展帶來的“爽”，但目前還是防守第一，發展第二，不硬求千億規模。
在規模擴張和利潤平衡上，仁恒依然在摸索適合自己的路。面對更爲複雜多變的市場環境，仁恒這場逆勢擴張注定充滿挑戰。
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