凱德是如何用REITs低調“賺大錢”的？

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引言

凱德中國信托高業績靠拆商場電梯、搞聯合辦公？

來源 | 商業地産頭條（ID：Dtoutiao）

作者 | SuzanneLeow

淨利17.6億新元，淨資産收益率增至9.3%，管理資産達到1001億新元……2018年，凱德交出了一張十年最亮麗成績單。

圖片來源：凱德集團微信公衆號

這個十年高點，恰好趕上其進入中國的第二個輪回結束。（2018年是凱德進入中國的第24年）截至去年底，凱德在中國的業務資産總值占公司總資産超三成。

雖說中國是它的商業重鎮，可與萬象城、大悅城、太古裏等網紅MALL相比，凱德好似個“穩重”的第二主角，默默看著周邊的喧囂，默默玩著商業“快周轉”遊戲。

根據凱德商用中國信托（CRCT）上周公布的2018年度報告，可知：凱德成熟期物業股息收益率可達7.50%，超海峽時報指數（4.4%），；且可以實現快速退出。

自成立之初，資本之于凱德（Capitaland）的意義就是底色，從它的名字中亦可看出。但對外界來講，凱德的資本運作故事依舊神秘。

爲找到答案，商業地産頭條解讀了凱德商用中國信托（CRCT）的年度報告，以期探知其資産組合中成熟期物業的運營模式。

成熟商業項目快速套現CRCT是退出通道

凱德商用中國信托（CRCT），全稱凱德商用中國信托全稱Capital Retail China Trust，于2006年12月8日登陸新加坡交易所主板，是凱德集團“地産開發+資本運作”經營模式的核心環節之一。

來源：凱德集團年度報告、贏商大數據

商業地産頭條整理制作

凱德集團作爲資産配置中心和基金平台，將投資物業按發展階段分爲開發期、培育期和成熟期，私募基金收購並培育物業，待物業成熟産生穩定的現金流後，再打包或注入REITs實現退出。

根據行業研究，商業項目從産品生命周期的角度來劃分，一般分爲從開業後都會由培育期（2-3年），穩定期（3-5年），成熟期（5年以後）。在進入成熟期後，商業項目很難在租金規模上保持大幅度增長。

這也就意味著，通常情況下，凱德可以將一個成熟商業項目注入REITs（可由CRCT來操作）實現快速退出，提前一次性獲得未來多年的現金流。

凱德設立的兩支專注于中國商業項目的私募基金——凱德商用中國發展基金（CRCDF）和凱德商用中國收入基金(CRCIF)，作爲凱德商用中國信托（CRCT）的儲備基金來實現資産收購。

來源：凱德集團年度報告、贏商大數據

制圖：商業地産頭條

上圖中可看到，發展基金（CRCDF）儲備開發階段項目，然後將相對成熟的項目輸送給收入基金(CRCIF)。然後，凱德商用中國信托（CRCT）以優先認購權的方式對凱德在中國控股的商業物業進行收購。

凱德商用中國信托（CRCT）組織結構

來源：官方網站

通過這樣的資金運作，凱德構建了從開發商到私募基金再到REITs，完整的投資和退出流程。

據商業地産頭條統計，目前中國已有11個成熟項目注入到了凱德商用中國信托（CRCT）：

數據來源：凱德商用中國信托（CRCT）2018年度報告，贏商網大數據

注：凱德商用中國信托通過與凱德集團的51:49合資，于2018年1月收購樂峰廣場。持有的凱德MALL•賽罕的全部權益已經于2019年轉讓新的業主。

股息收益率7.50%超新加坡“上證指數”

發展基金儲備開發項目-私募基金收購培育物業-物業成熟産生穩定的現金流，打包或注入REITs退出。嚴謹的運作框架，是凱德進行娴熟的資本套操作的基礎。

當然，CRCT頗具誘惑力的股息回報率則是保證凱德商業項目順利退出的財力背書。年報顯示凱德商用中國信托（CRCT）的總收入爲2.227億新元，房地産淨收入爲1.474億新元。可派發收入達0.997億新元，比2017財政年度增長9.4％。

股息收益率增長，融資成本持平

股息收益率（Dividend Yield Ratio），即股息與股票價格之間的比率，是投資收益率的簡化形式。

圖表1：凱德商用中國信托（CRCT）的股息收益率與融資成本

來源：凱德商用中國信托（CRCT）2018、2017、2016年度報告

制圖：商業地産頭條

在投資實踐中，股息收益率是衡量企業是否具有投資價值的重要標尺之一。相對其他投資選擇，凱德商用中國信托（CRCT）的股息收益率維持競爭力。

圖表2：收益率比較(%)

資料來源：凱德商用中國信托（CRCT）2018年度報告，彭博社，新加坡中央公積金（CPF）委員會，新加坡金融管理局

制圖：商業地産頭條

值得注意的是，凱德商用中國信托（CRCT）的股息收益率高，離不開外部融資大環境的影響。新加坡、香港等地，整體融資成本要低于大陸境內，因此凱德商用中國信托（CRCT）融資成本變化幅度小。低融資成本也是凱德作爲成熟資本市場的玩家的競爭優勢之一。

凱德Mall·安貞被剝離影響持續，去年NPI同比略降1%

NPI（Net Property Income）即物業經營淨收入，=物業經營收入-物業經營支出，是反映公司整體經營能力的關鍵綜合指標，也是股利分派的最重要來源。

2018年財政年度，凱德商用中國信托（CRCT）總收入減少2990萬元，比2017年下降2.7%。淨收入下降760萬元，比2017年下降1.0%。雖然凱德Mall·西直門、凱德Mall望京和凱德Mall·新南總收入增長，部分抵消了2017年7月凱德Mall·安貞被剝離的影響，但總NPI仍然低于2017年。

以下是凱德商用中國信托（CRCT）2016-2018的NPI情況：