編者按：
他們是地産商的中堅力量，他們是城市崛起的脊梁，他們是美好生活的營造者。樂居財經聯動全國百城，推出《見地》人物系列之“對話經理人”，一起聆聽區域總、城市總講述其建設美好生活的故事。本期【見地】對話嘉賓是
凱德集團（中國）大坦沙項目公司總經理楊應時先生。
采訪 | 姚育賓 陳嘉雯
撰文| 梁舒晴 羅金婷
攝影攝像 | 張曉瀚
出品 | 樂居財經
當前中國大城市的開發日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，在此背景下，一場聲勢浩大的”城市更新”浪潮開始席卷全國。
廣州正在搶抓粵港澳大灣區建設的重大機遇，推動城市高質量發展，舊村改造如火如荼。僅在2019年上半年，廣州總計有9區15條村通過舊改公開招標確定合作企業，總涉地面積達到1745.39萬㎡，涉及金額超638億元。本地房企和外來房企紛紛“搶灘”舊改領域，其中就有來自新加坡的凱德集團。
實際上，精通“花園城市”建設理念的凱德集團，已深耕中國市場25年，並在2006年進入廣州，目前已在廣州布局21個項目。其中，大坦沙島城市更新項目更是蟄伏前行。
2009年，廣州市政府、荔灣區政府與新加坡達成“新廣合作”合作框架，凱德集團作爲合作投資方參與改造重點項目大坦沙島。作爲廣州西部四面臨江的大型島嶼，同時也是目前廣州中心城區唯一可作商業開發的江心島。其開發和改造一直備受關注。如今，十年已過，凱德預計總投資超500億元打造的大坦沙島終于初露鋒芒。
在廣州舊改“猛虎”盤踞的地産江湖，作爲外資在粵深耕典範的凱德集團，是如何在城市更新領域突破重圍？未來，備受矚目的大坦沙島又將如何蝶變？
日前，樂居財經采訪到凱德集團（中國）大坦沙項目公司總經理楊應時，深入走進凱德中國大坦沙項目，一窺大坦沙島改造最新進展。
來到大坦沙島會發現，這裏沒有金碧輝煌的張揚，但處處可見凱德對于改造細節的拿捏把控和實幹務實的風格。一棟老舊廠房，經過合理改造和應用，就搖身變成時尚簡約風的辦公樓和售樓部。在這裏，我們見到了楊應時。儒雅低調，從容淡定，一副黑框眼鏡彰顯睿智，這是他給人的最初印象。
在采訪中了解到，楊應時從業經曆頗豐，從大學畢業後兩三年便進入房地産領域，曾先後在珠江實業、國有資産經營公司、國有設計院任職，見證和參與房地産“黃金時代”。2011年，楊應時加入凱德集團，負責華南區運營管理，並與2014年主管大坦沙島改造項目。5年深耕，楊應時在城市更新領域頗具心得，采訪中，他詳細分析大坦沙島的發展條件、主要問題、可借鑒經驗、發展思路等，並提出具體的發展策略。
廣州舊改猛如虎 凱德打造新樣本
上個世紀90年代，中國房地産建設方興未艾，凱德集團從新加坡漂洋過海進軍中國市場。
彼時，廣州的舊城改造處在萌芽階段。由于涉及拆遷、補償、回遷等多種問題，多年來廣州在涉及舊改領域一直十分謹慎。直至2009年，廣州出台第一個三舊改造政策文件—《關于加快推進“三舊（舊城鎮、舊廠房、舊村莊）”改造工作的意見》，這份文件中最重要的突破點是政府讓出部分土地出讓收益給業主與市場，以破除權利主體對再開發缺乏動力的困境，廣州舊改步伐隨之邁入快車道。
正是在這一時期，廣州湧現了後來人們所熟知的舊村經典改造案例，其中包括獵德、琶洲、林和、楊箕等。同樣是在舊改大規模推動的階段，大坦沙島啓動更新改造計劃，全島改造由荔灣區政府牽頭，並與凱德中國就全島改造達成初步共識。不同于舊村改造，大坦沙島從曆史地位、島嶼資源、區位都極具重要性。
大坦沙島是荔灣文化的縮影，亦是昔日羊城八景“雙橋煙雨”所在地。而從區位來看，作爲廣州市中心城區珠江航道第一大島，大坦沙既是廣佛同城的戰略性地區，也是白鵝潭地區的經濟發展先發區。盡管條件得天獨厚，但大坦沙在2009年前發展卻十分滯後，醫療、衛生及消防等公建配套設施不足，整體環境及産業發展欠佳。
爲了更好地開發這座特殊的小島， 2011年，大坦沙島改造被納入“新加坡——廣東合作理事會”重點項目，“大坦沙島地區控制性詳細規劃”也在這一年審議通過。2012年，大坦沙島更新改造奠基儀式舉行，由此全面拉開整島改造的序幕。
按照規劃，大坦沙島既結合嶺南西關文化擬打造國際化花園島嶼，又以健康醫療産業爲發展方向，建造起以醫療服務爲核心的大坦沙國際醫療健康城。而凱德集團，將在大坦沙島更新改造投資超500億元，引入新加坡“花園城市”的建設與管理經驗，對全島居住、交通、綠化、醫療、教育、商服、文化等設施進行全面改造。
談及大坦沙島的設計理念及優勢，楊應時滔滔不絕，“大坦沙島遵循‘一心一軸一環兩核’理念，島中部將建設大坦沙國際中心，結合現有的坦尾地鐵站，采用TOD模式，打造廣州西部城市地標。‘一軸’旨在建設行人自由穿行各功能建築的空中連廊；‘一環’旨在打造8.7公裏環島綠化帶，給居民提供豐富多彩的運動休閑娛樂空間；‘兩核’爲島北依托地鐵站的健康産業綜合基地和島南的文化娛樂區。”
楊應時表示，作爲廣州唯一一個可開發的江心島，凱德對大坦沙進行更新改造時，會充分利用稀缺的水岸文化和資源。在參與大坦沙島改造過程中，楊應時深有體會，在他看來，“城市更新不僅僅是拆舊建新，關鍵是要爲這個區域尋求長期可持續的發展。這就要求大坦沙在改造建設的同時導入可持續發展的産業，片區經濟發展亦能升級換代，這是城市更新必須要做的事情。”
據介紹，大坦沙島將借鑒新加坡諾維娜健康城發展經驗，圍繞廣醫一院發展健康産業上下遊服務，在島上形成高端健康産業鏈條。
楊應時介紹大坦沙島項目打造理念
村界打破 大坦沙島磨劍十年初露鋒芒
實際上，大坦沙島的改造對于操盤手的智慧、謀略和魄力都極具挑戰性和考驗。全島更新改造規劃面積239.31公頃，其中包括河沙、西郊、坦尾三個城中村的集體土地就達到225.30公頃。
楊應時在采訪時透露，大坦沙島最大的特點是，它是廣州首個采取打破三條村權屬界線、連片更新改造的模式。這種模式，可以在規劃當中，更合理、更從容地分布整個島的市政設施、公建配套、複建安置房。例如，村民回遷房不一定建在本村，而是根據規劃合理布局。
楊應時坦言，大坦沙島改造正在穩步推進，城中村拆遷進程決定進展。目前各村的改造正在有序推進中。據透露，改造采取“複建安置先行、市政配套先行”原則，西郊村的建設已全面鋪開，村集體第一期物業已落成投入使用，招商超過90%，第二期集體複建物業正在熱火朝天地施工，第三期村集體物業正在做報批報建程序。36個班的小學及周邊道路工程已動工。河沙村也在有序推進，目前河沙村24萬㎡住宅的村民回遷房小區已經動工建設，社區含有20個班的幼兒園等配套設施。村民拆遷補償方案進入表決階段，已達到85%同意率。而坦尾村正在進行拆遷補償方案談判，雙橋路以北的集體物業已經移交。
在大坦沙島推進舊村改造的同時，凱德在大坦沙打造的首個住宅産品凱德•雙橋8號去年底已正式入市。該項目無論建築外觀、園林、創意樣板房裝修等等，處處可見與新加坡發展理念的融合。
楊應時正在介紹凱德•雙橋8號江景資源優勢
爲了充分利用江景資源優勢，設計上采用幾何扭擺建築布局，以超寬樓距、純板式東南向設計，呈現東南向一線江景。廣州享有一線江景的樓盤基本都是豪宅，而凱德•雙橋8號推出的東南向一線江景住宅則是面向剛需和剛改的客戶群，大大降低了江景住宅的門檻。凱德•雙橋8號引入新加坡垂直綠化經驗，景觀設計通過建築首層下沉庭院，將社區園林延伸至地下室，再通過首層架空與社區外圍的河堤綠化帶遙相呼應。社區內單體屋面綠化和每棟建築70米處的空中花園，構建三維立體綠化，從平面到立面，從內到外，力求每一個角度，都能收藏立體的視野。完美體現新加坡式宜居花園生活場景。
楊應時表示，“人們對于住宅的需求首先是追求一個舒適性，然後看配套，看細節。凱德細節打造方面花很多功夫。”比如，在人性化設計方面，借鑒和引進新加坡垃圾分類處理經驗，在廚房爲家庭主婦精心配備餐廚垃圾粉碎機及涼霸等家電；采用雙層隔音窗玻，將中心區的繁華紛擾屏蔽，享受清靜；廚房的上方櫥櫃裏，會設置可下拉的儲物籃，方便拿取物品……
楊應時帶大家參觀凱德•雙橋8號樣板間
此外，凱德還有一套嚴格的質量管理體系。楊應時告訴樂居財經，在交房之前，專業團隊從新加坡總部過來，從業主的角度去檢查施工質量和細節，是否符合業主需求和交付標准。
對項目的各種設計和細節把控，或許只是凱德在城市更新中的冰山一角。如今，規劃建築總量超過600萬平方米的大坦沙島連片改造項目，正如火如荼地進行。另一方面，廣州三舊政策發生“轉向”，2017年以來，廣州城市更新改造政策發生了質的變化，加大簡政放權力度、加快批後實施等多項措施加大了城市更新項目支持力度，城市更新再次迎來新的發展契機。
可以預見的是，在政策春風下，未來經過凱德的精心打磨，大坦沙將成爲“生態宜居、産城融合、高端健康”的國際花園島嶼。同時，也將爲粵港澳大灣區城市更新提供全新的思路和樣本，助推灣區建設發展，讓廣州這座千年商都煥發新機。
以下爲樂居財經與楊應時對話精選：
樂居財經：大坦沙島項目是什麽樣的機緣巧合下，被凱德拿下的？
楊應時：新加坡在花園城市建設方面的成就舉世矚目。從政府到大坦沙各條村，都希望能在更新改造過程中，借鑒和引入新加坡花園建設經驗。在“新廣合作”的背景下，凱德集團有幸參與其中，也有助于凱德發揮在花園城市建設方面的經驗和先進理念。
樂居財經：2015年，廣州市政府確立江心島今後不再商業開發，大坦沙島成爲廣州中心城區唯一可開發的宜居之島，放眼望去，在整個大灣區中也是極具競爭力的，那麽，大坦沙將會如何利用這個優勢做産品的開發和打造？
楊應時：作爲最後一個可開發的江心島，凱德對大坦沙進行更新改造時，十分珍惜和將充分利用稀缺的水岸資源和文化，全力打造綠色環保、健康生態、宜居宜商的江心島。在大坦沙島打造的住宅産品凱德•雙橋8號，就充分考慮水岸資源優勢，建設三重綠化和三重水景，在70米高處設置空中花園，並將小區地面綠化引入到地下空間，助力大坦沙600萬㎡花園大城人居環境提升。
樂居財經：在新中國成立70年後的新時代下，建設城市美好生活對于房企來說，主要是做出精品項目，您主導的凱德•雙橋8號，有沒有什麽獨特的思路？
楊應時：人們對于住宅的需求首先考慮居住的舒適性，接著再看配套，看細節。凱德•雙橋8號遵循“以人爲本”的理念，在細節打造方面花很多功夫。此外，凱德還有一套嚴格的質量管理體系，交房之前，專業團隊從新加坡總部過來，從業主的角度去檢查施工質量和細節是否符合住戶需求，是否符合交付標准。這種充分考慮業主需求的質量管理體系，是十分人性化的。
樂居財經：您參與大坦沙島項目改造已經有五年，有沒有什麽城市改造更新改造方面的經驗，可以與我們大家分享一下？
楊應時：城市更新改造不僅僅是拆舊建新，關鍵是建成一個新的社區後，我們怎樣做到長期可持續發展，這就要求産業導入和産業的升級換代。凱德會在大坦沙島打造健康醫療産業，引入各種門類的高端醫療機構，包括專科醫院、檢測機構、醫療培訓、再生醫療、醫療金融，未來大坦沙島有豐滿健康産業，使經濟達到升級換代，這是城市更新必須要做的事情，而不僅僅是大拆大建。
