蘿蔔點評，萬事通說房事！
拆遷，這個國人熟悉的詞，往往意味著一夜暴富，一步登天。尤其是在北上廣深 ，那更是不得了。從2017年開始，拆遷的風潮吹到了新加坡，它換了一個名字，叫整體收購。短短的一年半時間，已經有超過40個公寓完成了整體收購，超過5000個業主一夜暴富。
這一輪整體收購的背景是什麽，被整體收購的公寓需要滿足哪些條件？今天蘿蔔就來說一說，新加坡大拆遷！
1什麽驅動了這一輪整體收購
用兩個字回答，就是“利益”。
我們先來看一下一組數據。第一個是2017年三月以來，一年的私宅價格指數。從168點，上漲到183.5點，至于新加坡房價上漲背景，我在別的文章談過多次，這裏就不細說。一年間，價格實打實的上漲了10%，預算這一個周期的開始。2018年，我對房價的預期是上漲10% 到 15%。對于發展商來說，房子更好賣了，也可以賣更高的價格了。如果這時候發展商有地可以建房，一定高興壞了。那麽問題來了，發展商有沒有地呢？
我們來看第二張圖，未來幾年的房産供應情況。用四個字來說，不容樂觀。新加坡抑制土地供應的政策見效了。未來幾年的公寓公寓驟減 60%。
一邊是紅火的房産市場，一邊是自己見底的土地庫存，眼見大好的肥肉在眼前自己卻要錯過了，你說發展商急不急？換你你也急。
在新加坡，發展商的土地來源有兩個：1）政府售地；2）整體收購。
政府售地已經被卡緊，想依靠政府售地補充庫存是水中撈月。于是乎，發展商紛紛轉向整體收購。
2什麽樣的公寓會受到發展商的青睐？
有些人會說，舊公寓，老公寓；有人會說，永久地契公寓；有人會說，戶數比較少的公寓。
這些都不確切，是停留在現象外表的觀察。而不是本質。
什麽樣的公寓會受到發展商的青睐: 答案是 – 讓發展商整體收購後有利可圖的公寓。
老公寓，舊公寓，隨著時間的流逝，新加坡政府調整了所處地段了建房容積率，原來只可以建5層的，現在可以建20層；原來只可以建10層，現在可以建30層。這類公寓對發展商有吸引力。反之，老而舊的公寓，幾十年過去了，容積率沒有提高，發展商沒興趣。所以這是第一個條件：容積率有比較大的釋放空間。
爲什麽新公寓很少被整體收購呢？因爲新公寓一般都已經充分利用了容積率。
地點是第二個非常重要的條件。在40個被整體收購的公寓裏，有超過一半在中心區，比如第9，第10，第11區。如果加個東海岸這種傳統的優質住宅區，那麽就占了總數的70%。其余的30%即使不在中心區，也是靠著地鐵商場，生活方便的地點。這說明發展商對地點的要求是很高的。
第三個是價格。這永遠是個重要條件，發展商在收購重建以後，也要有利可圖。如果要價太高，業主吃肉，發展商連湯都沒得喝，比如Dairy farm estate, 個人判斷是很難被整體收購的。
第四個，就是地契。永久地契對買家有吸引力，對發展商同樣有很大的吸引力。發展商整體收購一個永久地契的公寓，後續省去了太多的麻煩，新公寓也有大賣點。
3被整體收購的公寓需要滿足哪些條件？
除了剛才說的那些，一個公寓要被整體收購，還有一個非常重要的條件，就是必須得到80%同意。而這有的時候卻是不可逾越的阻礙，讓部分業主在整體收購的大潮中望洋興歎。
舉個例子，比如Simon plaza, 因爲是商住兩用的公寓，商鋪業主占了總數的30%以上。而商鋪因面積普遍比公寓來的小，業主得到的款項也就比較少，所以很難得到80%的同意率。
4現在去購買一個有條件的公寓還能趕得上這波整體收購嗎？
相信這個是許多讀者最關心一個問題。
蘿蔔覺得這不是一個好的投資選擇。當一個投資已經炙手可熱的時候才進入的，往往會燒到手。比如比特幣，如果在去年底最熱的時候進場，那麽至少虧損了50%。
我不建議瞄准整體收購去購買房産，就幾個現實原因：
1. 有整體收購潛質的公寓很少有業主出售了，即使有，價格也已經遠高于市價，已經折入了整體收購的一部分甚至是大部分收益。
2. 新加坡的賣家印花稅，對整體收購同樣有效，也就是說，新的業主，要把收益的一大部分，交給政府。比如買到一年內就成功整體收購的公寓，房款300萬新幣，但需要交36萬新幣的賣家印花稅。
3. 如果整體收購沒有成功呢？要看到，現在雖然是整體收購的熱潮期，成功整體收購的公寓，占符合條件的公寓總數，不到5%。也就是說，絕大部分的公寓，是不會被整體收購的。有必要把幾百萬的投資交給5%的運氣嗎？
5這波浪潮對目前房産的影響？
無疑會繼續推高新加坡房産。這5000業主被釋放出來的購房需求，幾乎占了市場現有新公寓的30%。當然相當一部分業主會考慮就近購買二手公寓，這一方面會推高附近二手公寓價格，另一方面又會釋放新的需求，最終還是由新公寓來解決。至于三到四年後建成的新公寓，會是對見底的庫存市場的合理補充，並不會造成供應泛濫，除非新加坡政府售地政策有巨大改變，而這種可能性很低。
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