來源：21世紀經濟報道
作者：張曉玲、曹安浔
編輯：李清宇
“來了就是深圳人”，不應該僅僅是一句口號，而是真正能讓深圳成爲美好居住和工作的城市。
繼兩年前深圳首次提出2035年住房計劃後，深圳官方再次向外界傳遞了建設房地産長效機制的信息。
8月28日，深圳市住房與建設局局長張學凡公開演講透露，深圳要學習新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，目標是讓深圳60%的市民住進公共住房，爲此將加大住房供應，推進大規模住房建設。
然而深圳的現實卻是，70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面積也在國家和廣東省的最低標准線之下；住房供地嚴重不足，住房只占土地供應的22.6%，之前的供地計劃常常不能完成。
未來，深圳能否兌現自己的承諾，還是要看土地供應和住房供應體系能否突破。
不過，張學凡透露的信息，結合此前“深八條”新政的實施，可以讓人看到深圳調控樓市的決心，在穩定市場和增加供應上同時用力，深圳的樓市、房價穩定可期。
01 對標新加坡
這是深圳第一次明確公開的官方表態，在住房供應體系方面學習、對標新加坡。
張學凡表示，深圳全市住房累計數量達到1068萬套、6.12億平方米，人均面積27.8平方米，還沒有達到國家和廣東省的最低標准線。主要原因是深圳還有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面積的54%左右。
深圳商品房供應量更是少得可憐，按套數來算不足20%，按面積來算也只有28%左右。根據深圳市住建局《住房發展“十四五”規劃》，到2018年深圳商品住宅總建築面積爲1.69億平方米，共計187.9萬套。
而深圳每年淨流入人口40-50萬，房地産需求量仍很大。
房地産長效機制最重要的是，建立起覆蓋全社會的穩定住房供應體系，核心就是大力發展公共住房。
張學凡強調，深圳要學習新加坡，提出“六比四”的住房比例。作爲一線城市代表的深圳，住房建設方面的長遠目標是，有60%的深圳市民住在政府提供的租賃或出售的公共住房。
深圳對標的新加坡模式，起源于新加坡從1964年開始推行的“居者有其屋”計劃，新加坡政府鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發展局興建的組屋。
目前，新加坡已形成以政府組屋爲主、市場化的私人房産爲輔的住房體系。新加坡建屋發展局顯示，早在2016年，新加坡便有高達82%的公民居住在組屋裏，也就是說，新加坡的政策性住房與商品房比例約爲“8：2”。
事實上，這不是深圳第一次提出6:4的比例。早在2018年6月，深圳曾發文，明確了面向未來（2018年至2035年）的住房發展目標，計劃未來18年提供170萬套住房，並將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定爲2：2：2：4。
在演講中，張學凡並未透露過去兩年多深圳住房供應的完成率和比例。
02 供應難題待解
理想豐滿，現實骨感。深圳住房體系的改變，仍在艱難實踐中。
事實上，深圳此前的土地和住房供應計劃大部分都未實現。
深圳市房地産研究中心研究員李宇嘉指出，深圳“十一五”、“十二五”規劃都提出了大量的住房規劃，但最後都沒有實現，特別是保障房和人才房。
十三計劃也大部分沒有完成。《深圳市住房發展2020年度實施計劃》顯示，2016-2019年底，深圳市商品住房用地累計供應510.7公頃，完成“十三五”規劃目標的90%；累計供地擬建設商品住房26.27萬套，僅完成“十三五”規劃指標75%。
2016-2019年底，深圳市的公共住房用地累計供應281.3公頃，完成“十三五”規劃目標的120%，但安居工程建設籌集共計35.34萬套，僅完成“十三五”規劃任務的88%。
相比兩年前，深圳在公共租賃住房方面的新目標是110萬套，爲此每年將建設10萬套公共租賃住房，補齊5-8年的短板，人均住房面積也將從現在的27.8平方米提高到30平方米。
2020年深圳加大了房地産的供應和開發。房地産開發量是去年的2倍，爲十年來最高的一次；房地産開工量達到1200萬平方米，是過去開工數的2倍多。
張學凡表示，住建局聯合規資局，將在“十四五”期間的用地供應上做一些調整，住房用地占建設用地的比例，將由過去的22.1%提高到25%，甚至將在“十四五”期間的前兩三年提高到30%的比例，補齊住房用地供應的短板。
不過僅靠新增土地供應顯然難以達到目標，深圳必須挖掘多元化的土地和住房供應主體。
在2035年的規劃中，深圳在住房土地來源上，從過去的政府壟斷供應土地，變爲政府供地、企事業單位自用地、村集體用地、棚戶區改造等多個渠道。
張學凡也表示，深圳需要房地産企業積極參與大規模建房行動，包括商品房和公共住房。
不過，多位深圳業內人士指出，深圳住房要實現接近新加坡那樣的模式，要達到6：4的比例，還不知道要等多少年，之前提的到2035年新增保障房100萬套，商品房70萬套，包括最新的政策房110萬套計劃，但這都只是增量的部分，但加上存量，很難達到6：4。
03 房價飙漲已成過去時
深圳今年二季度的魔幻上漲猶在眼前，7月新建商品住宅均價57904元/平方米，二手房均價73343元/平方米，位于全國第一。
那麽，學習新加坡對深圳樓市、深圳房價又有何影響？
張學凡表示，政府的住房政策目標體系就是兩手抓，對于公共住房，政府的職責是做兜底，未來讓60%市民住上政策房，通過穩定的、可持續的、可實現的政策和成果，在每一年度體現出來，形成良好的預期。
在一手兜底做大公共住房的同時，另一手是穩定房地産市場。
7月15日，深圳出台了住房新政，新“深八條”，比起2016年10月4日出台的“深八條”有一些變化，過去對房地産的調控以行政手段爲主，從現在開始，是行政手段與經濟手段並存，將來慢慢過渡到以經濟手段爲主的方式。
這次的“7.15”調控政策中，經濟手段主要有兩條，一是金融信貸政策，一是稅收政策。
“我希望嚴格落實好新出台的‘深八條’調控政策，嚴格落實好限購限貸限價限售等政策，這對企業會有一定影響，但我們要的是市場平穩健康發展，不是市場的大起大落，大起大落對市民沒有什麽好處，對企業也沒有什麽好處。”張學凡說。
市場和企業都接收到了這一信息。不少深圳開發商和中介機構表示，政府的決心很大，樓市的風向真的變了。上半年那種房價上漲很難再出現。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁認爲，這預示著下一步深圳的市場會有很大的變化，住房會大幅增加供應量，去解決供應不足的問題。
炒房客尴尬了！這個城市收入漲幅跑贏房價
近日，貝殼找房對外發布《2020新一線城市居住報告》。《報告》顯示，新一線城市中長沙、沈陽、重慶的房價收入比相對較低，其中長沙是典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房價。
據中國房價行情網統計，今年7月份，在中部6個省會城市中，長沙新房和二手房價格均剛過萬元，且雙雙處于墊底位置；在全國315個城市7月房價排行榜中，長沙排在第62位。
值得一提的是，因上半年市場過熱，深圳、杭州、南京、東莞、甯波等城市近兩月紛紛出台政策收緊樓市。與上述城市形成鮮明對比的是，長沙卻因爲調控成效顯著而成了各地紛紛效仿的對象，甚至在7月初還引來深圳住建局前來“取經”，長沙也俨然成爲“房住不炒”的“優等生”。有網友戲稱：大城市的樓市調控正在全面“長沙化”。
此外，其它新一線城市中，居住競爭力指數較高的城市有成都、武漢、重慶、天津等，其中成都的居住競爭優勢在新一線城市梯隊中脫穎而出。成都小區周邊資源配套相較均衡與完善，其居住便利性指數僅次于北上廣深，城市擁堵指數也低于大部分樣本城市。成都2020年上半年成交均價爲14049元/平，住房成本占收入的比例明顯低于杭州、南京等城市。鄭州、合肥、長沙、武漢、成都等中心城市對省內人口的虹吸效應大，省內購房客群占比達到8成以上；而深圳、東莞、佛山等灣區重點城市移民指數較高，非本市購房客群占比超8成。
