如果說中國住房壓力最大的城市，深圳稱第二，沒有哪個城市敢稱第一。

眼下深圳，住房形勢是嚴峻的。

• 常住人口1400萬，實際管理人口2500萬，80%的人靠租房，70%的人租住在城中村裏。
• 深圳人均居住面積只有27.8平米，住房自給率僅有24%，在全國屬于墊底和不及格的那種。
• 深圳雖然有1065萬套（間）住房，但商品房、政策性住房和保障房占比近21%，約224萬套。

深圳是經濟特區，是一線城市，是中國最年輕的城市，是年輕人闖蕩的首選之城，但住房卻是這座城市最大的短板。

在這種情況下，深圳提出，學習新加坡模式，要讓6成的市民住進政府提供的租賃或出售的住房裏。

01.

新加坡，是一個解決住房問題最成功的城市國家。新加坡房價常年位居世界第三，高于深圳，但新加坡用公共住房體系讓市民實現了“住有所居”，現如今：

• 新加坡超過80%的人住在政府建造的組屋裏。
• 新加坡超過90%的人擁有住房。
• 年輕人3-5年就能買得起一套房。
• 無論是租房還是買房，居住支出占月收入不過10%。
• 現在大家開始改善住房，從組屋中騰退，購買條件更好的私人住房。

因爲這套公共住房體系，1998年-2017年，20年時間，新加坡房價僅上漲41%，同期美國、法國、英國、中國香港房價上漲122.5%、160.4%、234%、149.2%。

這一成就，不服不行。

新加坡組屋戶型

在新加坡，政府組屋總價約100萬-250萬元人民幣，而申請者家庭平均年收入約爲38萬元人民幣。

三五年的確能買上一套組屋，而且新加坡有完善的公積金制度，公積金賬戶裏的錢可以提出來用作首付，未來繳存的公積金繼續支付房貸。

因爲組屋，新加坡人，買房真的不太難。

02.

新加坡是如何取得這一成就的呢？

其實上世紀50年代，新加坡住房問題也非常嚴重，超過40%人口居住條件極差，搭個窩棚就算一間房子，人均住房面積也就3平米。

1960年，新加坡建屋局成立，其目的就是讓所有人都住上一間像樣的房子。

爲了實現這一目標，新加坡采取了一系列措施。

1、建立強制儲蓄型中央公積金制度。

以中央公積金制度爲核心的住房金融制度保障了租金建設資金及居民購房資金。李光耀就曾表示，“如果沒有公積金制度，新加坡將有40萬人不會成爲屋主，我們也不可能以同樣途徑興建一個現代的新加坡。”

《中央公積金法》規定，新加坡所有公民和永久居民，都必須按月繳納公積金，除購房和部分投資，公積金存款只有退休後才能動用。到2017年，公積金覆蓋率達到了95.3%。

公積金一方面爲建屋局蓋組屋提供資金支持，另一方面可以爲居民提供購房資金及住房貸款。

2、政府主導土地市場，保證了組屋的廉價。

新加坡9成土地爲政府所有，這背後是依靠《土地征收法》可強制進行低成本征地。補償標准類似于國內未開發的農用地。

3、政府嚴控組屋定價。

2013年，新加坡明確新建組屋價格爲申請家庭年收入中位數的4倍，即便是轉售的組屋，價格也在5.5倍以下。

03.

中國的房改，實際上也學習過新加坡，比如公積金制度。

但不同的是，我們的公積金覆蓋面極低，而在所有繳存公積金的群體中，真正能買得起房的又是中高收入者，诟病爲“劫貧濟富”。現在的深圳，乃至一二線城市，年輕人考慮的不是買房，而是如何租房支出控制在收入的30%以下，公積金也得提出來支付房租。

公積金只是一個小的縮影，對深圳來說，最大的挑戰還在于土地和資金。

爲了發展，深圳在很長時間內都依照“重工商輕住宅”的邏輯來供應土地，住宅用地占比一直低于20%，也不足工商業用地的一半。

比如2019年，深圳計劃供應土地1200公頃，居住用地才150公頃，僅占12.5%，商業和工業用地爲355公頃，是居住用地的2.5倍。

而據恒大首席經濟學家任澤平的統計，深圳住宅用地僅占11%，明顯低于倫敦、紐約、東京的50%以上。

目前的深圳，住宅用地價格節節上漲，而寫字樓卻大量空置。

深圳也意識到住宅供應的不足，《深圳住房發展2020年度實施計劃》明確居住用地占比22.6%，提升並不明顯。

過去的半年，深圳房價上漲令人瞠目。

來了就是深圳人，來容易，但安居卻並不容易。

高房價之下，深圳超過80%的常住人口，相當部分被擋在商品房之外，類似公租房也很難等到，只能尋求城中村安身。

更重要的是，人這一輩子，衣食住行，婚喪嫁娶，住還只是一小部分需求。

在中國，倘若住得不好，意味著你的婚姻也成問題，孩子入學也成問題，落戶也成問題，更是拉大收入差距的關鍵因素。

在中國，房子只是一個媒介，背後捆綁的公共資源太多了。房子的區別，決定了你能分到多少資源，分到的是好的還是差的資源。

在這裏不得不提深圳安居集團，該公司成立于2016年，在解決保障房問題上，角色定位類似于新加坡建屋局。

但深圳安居集團拿地卻沒有新加坡建屋局的先天優勢，它得去公開市場通過拍賣拿地，地價可想而知。

而更加麻煩的是，根據規劃，深圳可供開發的土地面積僅余20平方公裏，這部分要分出一部分給工商業用地，剩下的給商品房和保障性住房，蛋糕太小了，價格也不便宜。

深圳提出到2035年建設170萬套住房，保障房（人才房、安居房、公租房）不低于100萬套，公租房約34萬套。

現在深圳公租房輪候人數超過30萬，很多人已經等了3年以上，而且深圳不像新加坡人口那麽穩定，面臨常住人口不斷增長的壓力，僅公租房這一塊，供需矛盾已然凸顯。

在資金問題上，新加坡經濟實力位居世界前列，2017年人均GDP超過5.5萬美元，是中國的6.3倍，政府常年財政盈余，有足夠的財力解決幾百萬人口的住房問題。

而我們人均GDP剛剛跨過1萬美元，包括深圳在內，發展依然是硬道理，赤字還在增加，有限的資源大規模向住房傾斜不太現實。

深圳2018年公布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》。

在這份被稱之爲“二次房改”的文件中，深圳希望通過多元化供應主體來解決住房問題，比如私人，企業，村鎮，政府都可以建房。

這意味著，深圳希望盤活巨量的城中村住宅，雖然它們當中絕大部分都是小産權房，但棘手的産權問題都可以擱置，先改造再說，讓大家有房住才最重要。

深圳正在朝著不依賴房地産的方向努力。

洋房姐姐想說，不依賴房地産，必須超越“6成的市民住進政府提供的租賃或出售的住房裏”，而是應該實現更高層面的目標：

無論是什麽樣的房子，是租還是買，都應該在戶口、養老、教育、醫療等公共資源上有同等機會分享。

這才是建設中國特色社會主義先行示範區應有之義。

從這個意義上來說，在住房問題上破局，深圳是最迫切，最有決心，也是最可能成功的一個城市。