近日，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡關于深圳住房要學習“新加坡模式”的公開講話，再次引發各界對深圳樓市以及“新加坡模式”的熱議。
在介紹新加坡模式之前，有一個疑問想必困擾大家很久了：
新加坡買房誰最專業？
新加坡模式：“居者有其屋”計劃
住房供應制度：政府組屋主導下呈現多層次、階梯化供應
作爲住房供應制度改革的“三好生”，新加坡政府真正實現了“居者有其屋”。時任總理李光耀先生認爲，要使社會穩定、經濟發展，第一個辦法就是把所有的無産階級變爲有産階級，強調“如果每個家庭都有自己的住房，國家將會更加穩定。我們要讓新加坡每個家庭都有真正的資産讓他們去保護，尤其是他們自己的住房”。
因此，1964 年新加坡政府推出“居者有其屋”計劃，開啓了房地産制度的新篇章。據新加坡統計局，2018 年新加坡住房自有率已超90%，其中約78.7%的居民居住在政府提供的組屋當中。
當前，新加坡實行多層次、階梯化的雙軌制住房供應體系。自治初期，剛擺脫英國殖民統治的新加坡國內經濟一片蕭條，人口急劇增長與失業率高增導致住房壓力突顯。但伴隨工業革命、第三産業崛起等一系列改革機遇，新加坡經濟逐漸複蘇好轉進入高速發展期，並于1995 年跻身“發達國家”隊列。
根據IMF 數據，2018 年新加坡人均GDP 達到約6.4萬美元，已超越美國位居世界排名第八位。
爲同時滿足不同收入階層人群的住房需求，八十年代後期新加坡政府創造性地提出以“廉租房——廉價組屋——高端組屋——私人住宅”爲代表的階梯化住房結構，至此“中低收入靠保障，高收入靠市場”的雙軌制住房供應體系基本建立。
從住房類型結構來看，政府組屋爲主，私人住宅爲輔。新加坡統計局數據顯示，2018 年住房存量共計達132.5 萬套，其中政府組屋約104.3 萬套（占比近79%），是私人住宅規模的3.7 倍。
同時，當前新加坡經濟發展水平較高，中等收入家庭代替低收入人群已經一躍成爲政府組屋新的目標群體，因此現階段組屋中四居室和五居室市場空間不斷擴大，截止至2018 年共計存量約72.8 萬套。
組屋與私宅的區別主要體現在兩點：一方面，由于政府是組屋定價的主體，通過對購買組屋資格的嚴格控制使得組屋價格缺乏彈性，而私宅由房地産商開發與銷售，市場決定其售價。另一方面，二者産權存在較大差異，由于組屋産權屬于政府，因此政府組屋必須要住滿政府規定的期限後才可以轉賣，且轉售對象嚴格受限，而私宅的交易則更爲靈活。
從新加坡人口結構來看，不斷增加的外來人口促使私房市場快速發展。受多元轉口貿易的影響，新加坡開放的移民政策與多元化的宗教背景吸引大批外國人移民定居，永久居民與外國人總數不斷增長，私人房地産市場隨之興起。
一方面，由于政府組屋只面向新加坡本國公民開放，外來人口（永久居民與外國人）不具備購買組屋新房資格。另一方面，目前組屋市場曆經政府多年的發展已較爲成熟，支持私人住宅是新加坡房地産市場的新機遇。
以史爲鑒：回顧新加坡住房制度的發展過程
第一階段（1959 年-1964 年）：“房荒”背景下政府組屋主要面向低收入群體，采取“只租不售”模式。1960 年建屋發展局（HDB）正式成立，作爲國家法定機構，建屋發展局承擔起改造市區，建設和管理公共住房的職責，並在2003 年之前一直是政府組屋唯一的房屋貸款提供者。成立之初考慮到解決“房荒”問題的緊迫性與低收入人群的購買能力，建屋發展局在該時期推出的房屋單位主要以低成本住房爲主，用于人們租住，並未形成商品房交易市場。
第二階段（1965 年-1973 年）：供需兩端同時發力，加速“自有化”進程。從供給端看，新加坡土地征用制度改革（詳見下文）是組屋價格優惠、數量充足的重要保障。從需求端看，公積金制度出台與貸款補貼激發中低收入群體購房積極性，居民購買力得到有效釋放。同時，1971 年政府逐步放寬轉售市場，以增加組屋市場活力、滿足居民改善性住房需求。
第三階段（1974 年-1987 年）：中等收入群體開始成爲政府組屋供給新的發力對象，大戶型組屋占比大幅增加。1974 年國營房屋與城市開發公司（HUDC）成立，專門面向中等收入家庭建設面積約爲139-158 平方米的大戶型組屋（四、五房式）。同時放寬組屋購買條件，凡家庭月收入在12000 新元（多代家庭爲18000 新元）以下者均可購買，以滿足更多中等收入家庭住房需求。
第四階段（1988 年-至今）：多元化的需求與高質量的組屋。伴隨新加坡經濟的高速增長，人們對住房的要求已經從居住屬性轉向品質追求。一方面，新加坡組屋類型由“階梯化”不斷向“多元化”發展，“夾心層購房—高檔組屋—環保住宅—多代共住”的定位變化，體現了人們對于住宅需求的轉變。另一方面，爲改善居民現有居住條件，建屋發展局制定一系列計劃用于升級改造老舊組屋，如1995 年推出的選擇性整體再開發計劃（SERS），通過重新開發部分老舊組屋以提高土地利用效率。
“四大制度”共同推動新加坡住房制度平穩發展
土地制度：土地征用制度有效保障了政府獲地的成本和數量基于量的角度，1966 年新加坡政府出台的《土地征用法令》規定，政府有權征用私人土地用于國家建設。建屋發展局若需要建造政府組屋，可在任何地方征用土地，加之征用價格遠低于市場水平，從數量上保證了建造政府組屋的充足土地供給，國有土地占比持續增長，截至2018 年已從自治初期的40%上升至90%。
基于價的角度，法令同時規定政府有權利調整征收地價，直至1995 年才逐漸轉向市場價格征地。因此，建屋發展局能夠以遠低于市場的價格獲得土地，同時低成本的土地有效支撐了低成本組屋的建造，使得中低收入家庭也能夠買得起組屋。
爲支持土地征用政策和保障社會福利，新加坡實施拆遷安置政策。1963 年建屋發展局成立了拆遷安置部，主要負責貧民窟、棚戶區和私人地域的拆遷工作，實現土地清理和住房建設的同步進行。除此之外，建屋發展局還制定了“總體重建計劃”，通過拆除一些房齡高、而樓層不高的舊組屋區用來重新發展。
住房金融制度：中央公積金制度，支持政府組屋建設、保障居民購買能力
新加坡的公積金制度建立于1955 年，建立初期主要用于解決員工退休養老保障問題，1968年起開始用于住房。從征收機制看，公積金覆蓋面廣且繳納具有強制性，所有新加坡公民和獲得永久居留權的居民都必須參與公積金儲蓄計劃。
從運行機制看，中央公積金采取封閉式管理，爲保證專款專用，會根據用途分別分配到普通賬戶（資金分配比例最大）、特別賬戶、保健賬戶，並且強調貸存分離，具有高存低貸的特點。
新加坡公積金制度從供需兩端著力，實現住房建設與銷售的良性循環。供給端，中央公積金局利用收繳的會員儲蓄存款購買政府債券，政府再通過專項資金計劃將資金投放給建屋發展局，爲其提供穩定而低成本的建設資金，支持政府“建得起”組屋。
需求端，一方面，公積金可用于支付購房首付、償還HDB 貸款本息。另一方面，1994 年中央公積金局開啓住房補貼計劃，覆蓋新組房與二手組房購買，補貼力度最高可覆蓋購房成本的90%（二居室組房）。階梯化的住房補貼合理助力不同收入群體的購房需求，靶向性特點顯著，讓新加坡居民都能買得起房。
“高”公積金存款利率與“低”HDB 貸款利率維系了新加坡住房金融體系平衡。一方面，相較于普通的商業貸款，建屋發展局（HDB）貸款申請條件更爲嚴格且限于購買組屋，但具有“低首付、低利息”的優惠特點。近10 年來HDB 貸款利率維持在2.6%，遠低于目前新加坡5.28%的商業銀行貸款利率。另一方面，新加坡居民通過繳納公積金可以享受到高于商業銀行儲蓄存款利率的存款收益。因此，組屋的資金市場呈現出“高存低貸”的特點，居民資産追求高收益、負債追求低成本，有效維系了這一金融體系的平衡。
稅收制度：“劫貧濟富”的房地産稅收體系是抑制投機的重要手段
以保護弱勢群體，鼓勵居民購房自住爲出發點，新加坡的房地産稅收制度實施差異化的累進稅率，對本國公民、首套住房均實施減免優惠。
（1）交易環節：印花稅和所得稅覆蓋範圍廣，租售環節均需繳納。新加坡政府在交易環節征收印花稅和所得稅主要是用于抑制房屋投機行爲，鼓勵居民購房自住。相比于並非單獨繳納的所得稅（適用于0-22%的個人所得稅稅率），印花稅針對住房繳納要求更爲精確。
（2）保有環節：財産稅基于資産年值征收，對自住房屋實施低稅率。一方面，財政稅征收範圍較廣，無論是政府組屋還是私人住宅、自住還是租賃，均需繳納。但另一方面，對自住型住宅采取的整體稅率水平較低。
新加坡房産：最值得中國人投資的新加坡豪宅
新加坡基本上是國內富裕名望階層移民，開展海外事業，子女教育托管，海外資産配置的首選地之一。
新加坡也是世界上豪宅最多的城市。這個精雕細琢的小島用一個詞形容硬件設施就是 — 精致。
新加坡私人公寓是除組屋外賣的最多的房屋類型，最低的1房入門價格60萬新幣起，2房80-120萬價格新幣不等，3房價格110-150萬新幣不等，以上爲大衆化公寓的參考價格。
中高檔項目由于地段好，價格自然價格就高，如烏節路，濱海灣，武吉知馬的公寓屬于高檔住宅區。烏節路的高檔公寓1房價格150-190萬，2房價格200-400萬，3房的價格350-700萬，4房及其頂樓複式更高。
在新加坡，本地人和PR買房的第一套和第二套有非常大稅務差距。根據新加坡最新2018公布的印花稅。買房分爲獨立買房和聯名買房。
獨立買房：一個人獨自承擔貸款買房。房屋地契注冊的”Landlord”爲一人。
聯名買房：兩人或以上買房，房屋地契注冊的“Landlord”爲兩人以上。針對夫妻雙方買房，以下條款解釋爲：夫妻雙方聯名買房，按照一方的身份分爲新加坡人，PR，外國人。交付的印花稅按照多者身份收取。
政府征收額外印花稅的目的就是希望有個穩定的房地産市場，爲防止房産泡沫經濟。
雖然外國人有額外印花稅，但是相交于國內只有平均75%的得房率，新加坡的是100%實用面積；以及新加坡所能提供的無可匹敵的人文自然環境，需要在這中長期居住的朋友還是建議盡早下手。
畢竟土地有限，地價越來越高是不爭的事實，門檻一直在提高，而且新加坡的絕對房價已經沒有北京上海核心區域貴了，跟香港比更是便宜了一大截。
購房問答環節：
“中國人在新加坡可以買房嗎？可以貸款嗎？”
可以購買，可以貸款。外國人可以購買新加坡私人公寓樓盤，以及住滿十年以上的共管公寓，聖淘沙島的別墅及排屋。外國人能夠申請房屋貸款、貸款額最高可達購屋價錢的70%、貸款利率較低，利率在1%-2%之間浮動。
“新加坡的公寓地契是多少？也是70年嗎？”
新加坡有兩種地契類型：99年地契和永久地契。但目前推出的新公寓，尤其是地鐵站附近的，一般都是99年的。如果購買新公寓，一般不需要對地契有過多的執念。
“新加坡房産和中國房産一樣含公攤面積嗎？”
新加坡公寓房産面積都是實用面積，沒有公攤，每個單位都免費帶車位，不需要另外買。每個月管理費根據所買單位面積大小及公寓設施而有所不同。
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