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作者：夏虹
來源：商業人物（ID：biz-leaders）
“這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代；這是一個智慧的年代，這是一個愚蠢的年代；這是一個信任的時期，這是一個懷疑的時期……”
查爾斯·狄更斯《雙城記》裏的這段話被很多人在行業周期裏引用。機會和危機共存，對于經濟周期而言，一直是個准確的描述。
中國的房地産業正在經曆黃金十年後的調整期。擺脫了過去單純“開發＋銷售”的增長模式，那些深耕在經營增值業務的地産商開始在這個最壞的時代迎來“最好的時期”。
好時代
5月24日，在上海最高雙子塔51層的樓頂花園，羅臻毓帶著他的核心團隊，首次集體亮相于媒體面前。
這座雙子塔原名叫星港國際中心，位于北外灘核心區，對岸便是上海乃至全國的金融中心陸家嘴。黃浦江上轟鳴的輪船汽笛聲在這座大廈的51層仍然清晰可聞。去年底，凱德大手筆收購了這座上海最高雙子塔，項目預計投入200億人民幣，不僅創下了凱德在中國單體收購交易的最高價，同時也是外資在內地投資物業購買價格的新紀錄，一時轟動市場。而24日這天，這座全球第十座來福士、上海第三座來福士迎來正式亮相。
羅臻毓是凱德集團總裁，負責中國市場的業務。他畢業于新加坡國立大學房地産管理專業，並擁有美國俄克拉荷馬城大學工商管理碩士學位。羅臻毓是個地道的中國通，從2004年開始就常駐中國，曾曆任多個職務，並負責過不同區域的業務，這讓他既熟悉業務又深谙中國市場和文化，能在中國這個既充滿機遇又複雜多變的市場上找准方向。
羅臻毓，凱德集團總裁兼首席執行官，中國
凱德是一家新加坡房地産集團。在新加坡，走兩步就是一家凱德的商場，這不是誇張，也足以證明其商業能力。1994年進入中國，凱德將新加坡花園洋房概念引入市場，以住宅項目在市場立足；隨後又將服務公寓帶進中國，也是國內最早做商業綜合體的開發商之一。當年第一座來福士開業的時候，商業綜合體這個概念和産品形態，在國內市場還是個新鮮事物。
凱德從一開始就沒有簡單的把自己定位成一個“蓋樓的和賣樓的”。特別是在中國房地産野蠻生長的黃金十年裏，當國內開發商都在跑馬圈地，“躺著”都賺錢的年代，凱德這種大量自持商業項目，靠辛苦運營賺租金的模式，爲很多同行所不解。
然而，凱德似乎一直以自己不慌不忙的節奏，穩中前行，這也爲凱德蓋上了“保守、低調”的帽子。
或許可以理解爲，這是一家外資地産商在中國市場上的耐心和堅持。
羅臻毓並不是不清楚這些。他在去年一次公開會議現場說了自己對中國房地産市場的觀察：“在過去相當長的時間裏，房地産行業做的都是‘實體文章’，主要做單純的房地産開發和銷售。而互聯網時代的到來，與市場大環境的變化，讓房地産行業的轉型必須更加注重‘軟實力’。”
羅臻毓覺得，適合凱德節奏和優勢的好時代，到了。
變局
去年以來，凱德頻繁出手，大舉買賣，成爲業內熱議的話題，行業的目光再一次聚焦在這家一貫低調保守的新加坡地産商。外界都感覺到凱德在變。
羅臻毓回應了這一系列“生意賬單”，“主要是出于優化資産的需要。把資源調整聚焦到凱德能夠建立業務規模的城市，主要投資也是聚焦五大核心城市群。”
“我們不只是投資方，不只是開發商，我們也是基金管理者、資産管理者。”凱德這種涵蓋全商業價值鏈的模式，也決定了它的投資策略。
采訪時，坐在羅臻毓身邊的是凱德集團（中國）首席投資官潘子翔。
潘子翔向記者介紹，“從投資的角度，我們看短期，也看長期。可能在2013年到2015年還是比較謹慎的，很多開發商還是高溢價拿地，我們不會貿然這麽去操盤拿項目。2017、2018年的時候市場給我們很多機會，就是所謂窗口期，這時候就以很敏銳的方式拿下這些項目。而這些項目都是長線投資。”
羅臻毓打趣，“去年一年，潘子翔瘦了很多。他每天就給我算賬。”
潘子翔給羅臻毓算的是“賺錢”的數字，比如“從投資的角度來福士是一個很好的産品，我們資産包表現很好。最早的五個來福士我們是裝在一個基金裏面的，也就是2008年成立的來福士中國基金，當時基金規模約12億美元，現在這五個來福士已經全盤開業，整個資産包總價值是我們募集基金的三倍以上。這背後是項目運營良好，租金業績好。”
一直以來，成熟的房地産金融模式都是凱德的一個獨特光環，也是業內學習的對象和標杆。對此，羅臻毓的看法是，“資産金融化、證券化這個是必要的工具，是國內房地産未來發展的方向。但金融化、證券化不是商業地産起死回生的良藥。真正的良藥是精細化經營。”
未來
當中國經濟進入深度調整期，被當做國民經濟支柱的房地産業也走到了“十字路口”。生意難做似乎是不分行業的共同感受。
羅臻毓卻仍然樂觀，他在不同的場合都表達過“仍然非常看好中國房地産市場。”
中國是凱德集團的核心市場之一，目前凱德在中國的管理資産占到集團管理總資産的近一半，已在國內41座城市布局180多個項目，總開發規模約2200萬㎡，管理總資産約2400億元人民幣。
未來，凱德在中國該往哪走？在24日活動的品牌戰略分享環節，羅臻毓給出了答案。概括而言，便是凱德集團（中國）的願景：智在城市生活。
首先，數字化將是凱德發展戰略的核心，也將是凱德繼續提升核心業務的重要驅動力。
買賣只是開始，經營才是根本，房地産效率年代已經開始了。
其實，凱德很早就開始數字化創新的探索，並在持續豐富、延展其商業智慧生態圈。“一是串起場、二是串起人。在這個思路之下，凱德依托凱德星平台，不斷擴展網絡和商業體系，讓用戶的生活、辦公、出行等不同場景無縫銜接轉換，打造智慧生活體驗。”據了解，凱德星目前中國會員人數已經突破760萬。
長期以來，在商業模式上，凱德一直扮演著市場教育者的角色。但羅臻毓和他的團隊卻從未放松，不停挑戰自己，也隨時准備顛覆自己。
如何真正把線上和線下打通，商業未來的增長機會在哪裏？
辦公樓未來是否還會存在？辦公租賃模式又將如何改變？
未來的城市中心又將以什麽形態呈現？
……
正是基于這種前瞻性思維和憂患意識，凱德持續推動不同業務的創新。譬如今年面市的商業新物種“來探”，就是對現有商業模式的變革，把商場當成一種服務來做，“平台即服務”模式。再譬如，在凱德的辦公樓中，傳統辦公、聯合辦公、社交空間等多種不同産品形態靈活組合，形成一個多元的商務辦公社群生態。
另一個值得注意的變化，是凱德的版圖會更大，而這次不是簡單的垂直生長，更是橫向升級。
今年1月，凱德集團宣布收購星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。該交易預計將于6月底完成。交易完成後，凱德將成爲亞洲最大的多元化房地産集團之一，管理資産超過1230億新元。
也許，對很多人來說星橋騰飛略顯陌生。星橋騰飛在産業園開發運營、工業及物流地産領域具有領先經驗和廣泛的業務布局。旗下代表性項目包括廣州知識城騰飛園、騰飛蘇州創新園、新加坡杭州科技園等。凱德與星橋騰飛整合後，又將産生什麽樣的化學效應？
對此，羅臻毓說，“整合後，凱德的産業鏈將延伸至産業園，整個業務版塊擴容，做城市的整體規劃，爲城市引入一些新的産業業態；再加上凱德在住宅、辦公樓、購物中心等業務領域的專業能力，能夠爲城市更新提供領先的綜合解決方案。這是凱德整個戰略往前走希望能做得到的東西。”
中國的城鎮化進程經過三十多年的快速發展走到現在，向粗放型開發要增長的時代很快就會結束，特別是一二線城市，而城市更新、存量改造的市場空間則日益顯現，將是下一階段競爭的主陣地。
而凱德的這一步，可以說趕上了自己的“好時代”。正如羅臻毓總結說：“凱德已經做足了准備。”
今年，是凱德集團深耕中國的第25年，也許也是一個新發展時代的開始。
*圖片由凱德集團提供