記者 | 孫梅欣
壁壘三面，襟帶兩江，這是對重慶朝天門地理位置的形容。長江和嘉陵江在這裏交彙，兩種不同顔色江水的相融，早已成爲這個“網紅城市”必打卡的一景。
如今重慶最佳的打卡地，可能很快要變成250米的朝天門碼頭上空——明年1月，重慶來福士的空中水晶連廊將會正式開放，從觀景台俯瞰，兩江交彙，乃至朝天門周邊的景觀，都將收入眼底。
曆時8年，總投資額超過240億元，凱德集團進入中國市場25年來最大的一筆投資，落在了重慶來福士，它同時也是新加坡在中國投資最大的單體項目。
2011年，凱德以65億元拿下這塊朝天門地塊，成爲當時重慶市場的“地王”。處于對項目的重視，凱德請來世界知名建築大師摩西·薩夫迪設計，將兩棟塔樓設計成“揚帆遠航”的形態，分別高350米和250米。
最終呈現的項目，由8棟塔樓、底部裙樓及空中水晶連廊組成，涵蓋高端住宅、購物中心、辦公樓、酒店和服務公寓五種業態，總體量達到112萬平方米，總投資額也遠超當時計劃的210億元投資規模。
自2005年開始，凱德進入重慶市場已有14年。但在重慶來福士之前，凱德在重慶的購物中心只有凱德九龍坡廣場和凱德沙坪壩廣場。但這兩個項目，在2018年1月和另外18個項目的股權一同打包，以83.65億元的代價，賣給了印力。一年後，重慶來福士開業。
抓大放小，在核心城市做地標項目，放棄深入腹地跑規模，是這幾年凱德在中國市場策略的一大轉變。
2013年，凱德提出“綜合體戰略”，並從當年開始將在中國的發展戰略改爲“聚焦五大核心城市群”，即以“上海/杭州/蘇州/甯波、北京/天津、廣州/深圳、成都/重慶/西安、武漢”作爲業務投資布局的重點。
過去幾年，凱德推行的“一個凱德”，對內部高管變動架構精簡等舉措，都和這一戰略有關。而市場最爲關注的，便是2018年的兩筆重大買賣。
在出售了20個項目、被質疑要退出中國市場的2018年末，凱德又以200億元的實際對價，買下了上海星外灘雙子樓，並計劃建成在華的第10個來福士。
在這次出售資産包的幾個月前，凱德曾陸續買入上海國正中心、廣州樂峰廣場和上海五角場商辦地塊，花費超過68億元。今年7月，又斥資27.52億元，收購上海浦發大廈70%的面積。
不難看出，凱德對在華投資進行騰挪，將原本分散各地的資産，轉而集中到核心的幾個城市和地區中去。
負責中國業務的凱德集團總裁羅臻毓將這一過程解釋爲優化資産布局：“所賣出的20個購物中心也賺錢，回報也還可以，選擇賣出去，主要是在戰略部署上，有14個購物中心是在當地城市唯一的項目，從經營管理角度，往下走不一定有優勢。”
這和國內近年來不少本土開發企業，將商業地産項目深入三四五線項目，快速擴大規模的做法剛好相反。事實上，要一家外資企業深入中國三四線市場，了解本地化的消費行爲，也並不是一件容易的事情。
對于這一點，羅臻毓坦言，凱德無法“拼規模”：“很多地産商規模有幾千億，凱德從來不提，因爲沒有這種規模。對一個外資開發商來講，還是做好企業有優勢的領域，而不是以規模戰勝所謂的對手。”
將這筆重大投資落地重慶，羅臻毓表示，西南地區是凱德部署五大核心城市群裏面的一個區域：“西南我們專注于重慶、成都還有西安三個城市。從發展的角度來講，整個重慶市場有很大的發展空間。”
這也和凱德在全球化的資産布局有關。今年1月，凱德以110億元新幣（約合人民幣570億元）的價格，收購淡馬錫控股子公司星橋騰飛，並在6月末完成收購，使凱德一躍成爲亞洲最大的多元化房地産集團，業務範圍拓展至30多個國家的200多個城市，總資産規模超過1290億新幣（約合人民幣6700億元）。
和亞洲其他地區更深度的鏈接，使得重慶這樣“一帶一路”上的重鎮城市，有機會成爲銜接外部投資的橋梁。
羅臻毓就表示，包括美國、歐洲一些對中國二線城市有興趣進入但不夠了解的市場，就可以通過凱德的基金平台進行投資。
對于星橋騰飛的收購，凱德集團首席執行官李志勤當時接受采訪時表示，這項整合將加強集團在新加坡、中國、印度和越南四個核心市場的實力。
這意味著，除了本土市場新加坡和境外最大市場中國之外，凱德也將印度和越南兩個國家，納到核心投資市場中去。
凱德在印度的投資早已有之。早在2011年，凱德商用就在印度的烏代普爾市開業了購物中心。此次通過收購星橋騰飛再度進入以印度，凱德看重的是印度的IT行業和産業園的發展潛力。
“印度有大量就讀工程和IT相關專業的畢業生，美國、歐洲、包括中國的華爲或者東南亞的跨國公司，需要找IT技術員工工作，都是分包到印度去做。”李志勤表示，凱德在印度的幾個城市都擁有很大的IT工業園，在完成設計、施工、運營和運營後，能夠裝入上市公司的信托基金裏：“這也是我們長項。”
但印度市場的問題在于，土地産權的混亂，有可能將糾紛遺留在幾十年甚至百年之後。“另一個問題就是，印度的基礎設施建設和中國相比又著天壤之別。”
李志勤表示，越南也有類似的問題：“我們主要的項目在胡志明市和河內，那裏的發展水平就像是二三十年前的上海和北京，所以我們大概會用之前在中國的布局進入越南市場。”
李志勤強調，“中國是凱德最重要，也是最大的市場。”根據凱德集團上半年財報，目前他們在新加坡和中國的管理資産分別爲426億新元和542億新元。
這家在中國市場投資額占到集團業務比重40%的外資企業，正在尋求更廣闊的市場。
“凱德要成爲一家國際化的公司，我們的投資一定要達到一定的平衡，包括發展中國家市場和發達國家市場的平衡。”李志勤說到。
他坦言，作爲一家跨國公司，中短期的確面臨壓力，“我們沒辦法控制宏觀局勢的變動，但我們在全球有廣泛的網路，歐洲很多跨國公司來中國，或者去印度，我們可以提供比較全面的方案。”
李志勤還提到，現階段還在加強公司資産負債表的調整，通過一些逆周期的策略，使財務方面又一些應對措施。
這位在去年獲任的凱德集團總裁和首席執行官，將凱德的未來對標爲黑石：“我們的市場定位不只是一個領先的開發商，也是領先的基金管理公司，希望我們能成爲源自亞洲的、但具有國際品牌影響力的國際性房地産集團，類似黑石在國際市場中的級別。”
他總結了凱德集團的戰略：平衡、專注、規模、靈活。有意思的是，直到2017年之前，凱德的“六字方針”還只有前三個核心詞，而將“靈活”注入之後，凱德的變化開始迅速。
除了之前資産買賣的迅速出手，凱德在業務線上也有著延伸。
從業務架構上來看，除了繼續做凱德專長的地産開發、商業管理、服務公寓、酒店和信托、私募基金外，凱德還開始涉足數字化戰略與科技。
在最重要的中國市場，凱德還開始進入城市更新業務。
今年4月，羅臻毓對外表示，將城市更新作爲凱德接下來的重要戰略部署和核心競爭力所在，並且將城市更新定爲繼“綜合體戰略”之後在中國策略的新階段。
早在2009年，凱德確認參與廣州荔灣區3.55平方公裏的大坦沙整體改造工程，並且在今年開始出售在大坦沙的第一個住宅項目。
凱德希望，未來能夠以大坦沙項目爲範本，進入大灣區更多的舊改項目。同時，隨著收購星橋騰飛之後，凱德計劃通過産業園和物流業態，切入二線城市的産業園改造，尋求市區內的改造機會。
羅臻毓坦言，做城市更新和一般房地産項目不同，因爲設計規模大、領域廣，需要整體規劃，對開發企業的專業性的廣度和深度要求更高：“我們在具體操作上，就遇到了政策上的難題。在執行上，也有當地文化差異的問題，這些就增加了困難度。”
他認爲，城市更新肯定需要和政府的合作，政府要協助企業才能更快更好的把整個片區打造出來：“從凱德的角度講，我們有專業能力去操作這樣的項目。”
從早年單純的開發住宅，再到進入中國商業地産領域，建立資産信托基金，並逐漸深入到中國的城市更新市場去，甚至將在中國的開發模式推進到周邊其他國家去，凱德在中國乃至亞洲市場的投資路徑正在越走越深。
正因爲如此，不論李志勤還是羅臻毓，始終都在強調中國市場對于凱德的重要性：“中國是凱德最重要、也是最大的市場。我們不認爲會找到另外一個市場能代替中國，從長期來看，我們對中國市場報以非常大的信心。”