記者 | 孫梅欣
內外資齊頭並進之下，北京大宗物業交易量正呈現出前所未有的活躍度。
CBRE世邦魏理仕的報告顯示，2019年第一季度北京大宗物業交易量達到8筆，總成交金額達到155億元，同比上升69%，成爲近年來北京大宗物業同期交易量的最高值。
從去年開始，北京大宗交易成交量就出現攀升。數據顯示，去年全年北京大宗物業交易量達到510億元，突破曆史記錄。而今年一季度的成交量，已接近2016年全年成交量376億元的一半。業內人士分析，按照這一趨勢，今年全年成交量預計還將創下新高。
這其中，外資買家的湧入成爲一大助力。僅在過去2個月，外資投資量就至少達到86億元，其中包括瑞士合衆56.5億元人民幣從鼎固控股手中買入中關村鼎好電子商城，以及新加坡豐樹集團以30.4億元從工銀國際手上收購位于豐台商務園的聚傑金融大廈Bz座兩筆大宗交易。
戴德梁行數據顯示，2018年至2019年一季度，外資機構在北京的大宗房産交易達到10起，累計交易金額超過250億元。按照同期總成交量來看，外資買家在這一期間的占比約爲37%。“這個比例從曆史數據來看很驚人，這相當于過去3、4年間外資在北京大宗交易市場占比的總和。”戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵表示。
和去年相比，今年市場呈現的另一大特征是，內外資在市場同台競爭的情況正變得激烈。過去4個月時間裏，除了上述外資的買入外，京東在今年2月以27億元價格買入翠宮飯店，以及今日頭條90億元收購大鍾寺中坤廣場，就引發了市場對互聯網行業進入大宗交易市場的猜測。
業內人士分析，隨著今年融資端限制有所放松，內資企業緊繃的資金鏈有所緩解，大宗交易市場內外資的購買力將會齊頭並進。不僅北京市場漸熱，上海、廣州、深圳等一線城市的大宗物業也同樣獲得青睐。
劉兵認爲，縱觀大宗交易市場的的過往便會發現，過去20多年時間裏，國內大宗交易構成分幾個階段，內外資呈現此消彼長的關系：上世紀1990年代到2000年前後，凱德、高盛、JP摩根等外資開發商，一方面做存量市場收購，另一方面做商業物業開發或者融資；2010年後，包括中國人壽、中國平安、前海人壽、萬科、龍湖等內資保險業、地産業、機構買家成爲市場主導，彼時內資充裕的資金量使得外資在出價時往往搶不過內資。
但2018年後，內資受到去杠杆、去地産化的大環境影響，資金鏈偏緊，對于購買大宗交易的態度變得謹慎，少了對手的外資重回市場，包括新加坡基金、凱德、GIC、吉寶置業等買家都在“買買買”，部分買家甚至已經開始深入內地二線城市。
和第一輪外資進入市場不同，此輪外資湧入正呈現幾個新特征：首先受到外資將中國視爲必須擴大的市場，之前沒有進入中國的新資本正在湧入；其次，隨著中國投資市場的日漸成熟和風險降低，傳統的有限合夥人開始直接投資項目；再次，內外資聯合投資的情況正明顯增多。
其中，內外資聯合投資的情況，在北京市場尤爲明顯。由于北京不少大宗物業産權屬于國企、央企不可出售，因此市場流動性並不充分。另一些物業則由原始的第一手開發商持有，對于産權的厘清、物業的維護等都不充分。“這種情況下，內外資聯合通常由內資操盤，避免了外資投資機構不了解本地政策、市場、資産管理等問題。”劉兵解釋。
有意思的是，戴德梁行統計數據顯示，作爲全中國大宗交易成交量最高的城市，上海全市甲級寫字樓的租金量在過去8年的時間裏都低于北京，而空置率則高于北京。可見實際上北京寫字樓需求量更大，但是市場可供交易量不足。
但這一情況在未來幾年，將有所緩解。統計顯示，未來4年，包括麗澤商務區在內，北京每年新增甲級寫字樓面積在68萬平方米，對于市場大宗物業交易供應將起到一定的緩解。劉兵認爲，隨著供應量的上升，以及資金回報率、市場活躍度的提升，未來北京大宗交易量還將創下新高。