觀點地産網 一直以來，凱德都是國內商業地産商學習的標杆企業。但是，“聽離開凱德的人講凱德模式，爲什麽不聽現在凱德的人講凱德模式呢？”分享會一開場，凱德集團中國區首席執行官羅臻毓就這樣調侃。
學員們參觀凱德旗下福南項目
11月22日，觀點學徒計劃·2017遊學季-商業訓練營新加坡站走進凱德集團，探究凱德模式是如何成爲國內輕資産模式的標杆，在房地産基金管理、商業地産價值挖掘上又有哪些前沿布局。
在羅臻毓及凱德集團中國總部首席企業服務官、凱德中國華北區區域總經理陳培進等高層看來，房地産行業的估值已經漸趨理性，表現在國內房企普遍NAV折價率在20-40%不等，而一些科技服務型的公司估值卻呈現指數級增長。這也意味著，房地産企業亟需進入轉型加速、行業融合的快車道。
作爲天生流著金融血液的商業地産來說，金融化是衆望所歸，其必要性亦是毋庸置疑。結合多元金融化工具，讓商業物業實現資産增值和資本回報，是凱德模式的價值核心。
不過，“不賺錢的資産金融化了就可以賺錢嗎？也不是這樣的。”羅臻毓分析指出，金融化並不是靈丹妙藥，還需要資産本身就擁有不錯增值潛力。如果僅僅是蓋一棟樓、打造一個空間，品牌、消費者願意就來，這種模式根本無法走到價值鏈的最頂端。
因此，在凱德的發展藍圖裏，時刻緊張並把領先距離拉得遠一點，是戰勝對手的關鍵。
金融化是方法之一，但不是靈丹妙藥
商業地産與住宅很大的不同就是需要的資金量非常大。具體體現在推出一個住宅地産，可以依靠銷售物業來支撐現金流。而商業地産沒有10年-15年的運營周期基本很難回款，資金的沉澱周期非常長。
工作人員爲學員們講解
這也就決定了商業地産的重金融屬性，比如依靠REITs和基金，實現商業物業在資本市場的退出。在凱德集團中國區首席執行官羅臻毓先生看來，當前商業地産市場供應區域性過剩、需求總體回落，再加上政策調控的因素，市場發展面臨困境。爲了提高商業地産的價值，就必須運用金融化的手段，讓商業物業實現資産增值和資本回報，回歸價值核心。
自2000年在中國開始大力發展商業地産，凱德就不斷優化資産投資組合，旗下擁有1支聚焦于中國業務的房地産投資信托（REIT），截止2017年6月30日數據統計，市值達到69億人民幣；並擁有11支私募基金，資産總規模約73億美元。
“金融化等于是把你的資産證券化，這背後也意味著你的資産還是要有一定的回報。”羅臻毓在觀點商業訓練營分享會現場指出，金融化並不是靈丹妙藥，雖然可以直達商業地産的價值核心，但不可忽視的是，商業地産商還必須擁有具有增值潛力的優質資産並進行深度運營。
觀點地産新媒體在與新加坡最大的商業銀行交流時了解到，備受國內商業地産商推崇的REITs，在新加坡上市必須具備以下幾個條件：首先，商業地産規模要達到50億人民幣，這樣更有利于提高投資市場的接受度。其次是持有的資産最好是單一類別的，也就是不能摻雜住宅等其他物業。“術業有專攻”，投資者通常對發起人是否在多種物業領域均擁有能力持懷疑態度，因此更偏好于純種類的房托概念，發起人管理起來也會比較容易。
除此之外，借貸比例最高不能超過45%，也就是你有100億的資産，最多能借45億。裝進房托市場的純物業組合收益率要超過6%，這是市場普遍期望的數字。更爲重要的是，信托裏面75%的資産一定要有産出，也就是要有租金的收入。
此外，“收入扣除一些費用以後，至少90%的應稅收入一定要分給信托持有者。也就是說我的收入扣除所有費用後，如果剩下100元，我要把90元分出去給信托持有者，我只能收10元。”
凱德內部分享會
羅臻毓介紹，金融化是成熟市場一種必要的工具，不能忽視它的存在。但是不管是ABS等債權融資，還是像私募基金、REITs、商業信托等股權融資模式，最終的資産回報才是最重要的。
從凱德的收入模式來說，整體收入大于租金收入。以一棟樓爲例，除了傳統的租金收益之外，凱德還有現場管理費、基金管理費等收入。當商業體量達到一定規模以後，這些收入也會形成規模化效應。
這些穩定的收入也讓凱德在金融化上遊刃有余。據凱德介紹，目前其在中國52座城市擁有業務，建築面積達到2200萬平方米，其中包括8座來福士商業綜合體、69家購物中心，超過18000套服務公寓單元。而凱德在中國這麽多的商業地産項目，大部分都是上述11支私募基金以及1支房地産投資信托（REIT）來支持的。
只出租空間，不會有太多話語權
過去幾年，資本不斷湧入科技業，使得科技服務型企業的估值屢創新高。聯合辦公空間WeWork估值從1億到170億美元，共享單車ofo小黃車E輪融資預估值30億美元，一年估值翻了200倍。
相比之下，房地産企業的估值卻逐漸趨于理性。具體表現在部分國內一線房企市淨率不到1.5倍，國內房企普遍NAV折價率處于20-40%不等。
導師與學員交流，黎振偉（左），羅臻毓(中)，陳培進(右)
在分享會現場，對于當前的互聯網沖擊以及新經濟闖入，凱德相關高層與現場學員也做了深入交流。“目前的趨勢大家看好所謂的新科技型公司，但是哪幾家公司是賺錢的呢？他們的期望值很高，但是目前還是在燒錢狀態。反而一些很賺錢的實體經濟，估值低很多。”
羅臻毓認爲，從房地産公司的角度來講，不要怕別人看不起你，自己要看得起自己。現在大家都認爲零售商業過剩，再加上受到電商的沖擊，以後商業沒得做了，“我覺得電商對于商業的沖擊肯定有，但是不會到連競爭的機會都沒有。”
在凱德的發展邏輯中，商業地産商需要通過各種路徑和手段達到自身增值，實現轉型之路。除了擔當傳統的開發商角色外，還需要做服務的提供商和運營商，爲客戶提供多元優質的增值服務。
“如果僅僅是蓋一棟樓、打造一個空間，品牌、消費者願意就來，這種模式根本無法走到價值鏈的最頂端。”凱德介紹稱，過去的商業價值鏈已經發生巨大的改變，如果僅僅滿足于做一個“懶房東”出租空間，根本不可行。因爲空間價值已不在價值鏈頂端，而是開始産品化了，蘊含于高附加值的服務體驗以及運營中。
從資産管理的角度來看，定位、空間的設計只能産生一定的回報，接下來怎麽建立一個高效的營運平台，提高消費者粘性、喚醒消費頻次，才更爲重要。這也是凱德正在做的事情。
“我們會整合不同的業務，盡量做得更完善。重點是要提升價值的回報，還有業務之間的協同互補，把服務體系和營運平台做起來。”比如營造場景式、體驗型的消費環境，把更多有效互動帶入不同業態等。
把距離拉得再遠一點
創新技術的運用，將會是凱德集團未來的方向之一。
羅臻毓認爲房地産是衍生需求的産物，人們之所以需要購物中心是因爲有了娛樂上或者購物上的需求。而隨著科技的發展，人們對購物中心的需求也會發生相應改變。因此需要傳統房地産商相時而動，適度增加特定空間的密度和功能複合度，創造更多跨界創意的碰撞機會。
全球創新聯盟（北京）發布
2017年11月24日，由新加坡國際企業發展局和凱德集團聯合主辦的“中新科技創新大會”在北京舉行。這是凱德在推動實體與科技融合發展方面的一次創新嘗試。
會上，新加坡國際企業發展局、凱德集團與優客工場續簽了戰略合作協議，包含多方面的跨國合作，比如打通凱德星和優客的平台服務于辦公會員；另外凱德與瀚海控股集團宣布戰略合作，雙方將以凱德在中國的物業爲科技應用場景，幫助科技企業落地中國，其次雙方聯合北京相關政府部門，擬成立人民幣“新商業科技投資基金”（C31VC），專門面向中國的初創企業，將重點關注TMT、人工智能、智能樓宇和文創消費升級。
羅臻毓介紹凱德星數字化平台
在目前熱門的人臉識別領域，凱德也有所作爲。在本次“中新科技創新大會”上，凱德集團與曠視科技也簽署了戰略合作協議。曠視科技Face++以人臉識別、圖像識別等人工智能視覺技術爲核心，雙方繼在凱德中國旗下19棟國際甲級辦公樓及綜合體合作人臉識別後，還將共同探索購物中心和旅居場景下人臉識別的商業應用，同時合作將探索延伸至新加坡。
而這些創新布局在凱德的商業策略裏，只是爲了將距離拉得更遠一些：“籃球比賽進行到最後時，分數追到只剩下兩分的時候，領先的那隊總是比較緊張，因爲後面的形勢上來了。當我還有一定距離的時候，我策略就是把距離拉得遠一點，免得別人追上來，緊張的是我們。”在“中新科技創新大會”的答記者問環節，羅臻毓對包括觀點地産新媒體在內的媒體表示。
羅臻毓在中新科技創新大會上致辭
因此，在金融和商場運營都做得不錯的情況下，凱德的做法就是把客戶群體持續地留住和不斷擴大，這是維持優勢的一個基礎。
凱德旗下的綜合數字化平台凱德星，內部集成了凱德全産業鏈的産品與服務，打通集團旗下綜合體、購物中心、住宅、辦公樓、服務式公寓多個業態；外延連通多元異業合作夥伴，持續嫁接新的應用場景，打造線上線下無縫銜接、開放式的綜合生態系統。
目前，凱德在中國的58個購物中心，23家服務公寓，4個辦公樓，2個住宅全部在這個平台上，旨在將線下建起來的生態環境轉到線上，並形成一個智能閉環。“我們要做成一個生態圈，整個圈裏一定要有外部合作夥伴，畢竟凱德的業務範圍不會涉及到生活的每個環節。所以怎麽尋找這些合作夥伴一起建造廣泛的生態圈，這可能是往下的思路。”
據觀點地産新媒體了解，凱德已經將現有的創新技術運用于商業項目中。今年凱德在中國新開的六大綜合體項目中就集合了多種智能化體驗，代表著凱德打造新一代綜合體的整體方向。