過去5年表現最好的REITs大多是創新型REITs，尤其是與互聯網和電商平台發展相關的工業/物流地産REITs和基建類REITs。
本刊特約作者 杜麗虹/文
股利收益對REITs總回報的重要性
雖然經濟危機、疫情等沖擊下，REITs的價格波動較大，但高分紅的特征使其長期中的總體收益率相對穩定。尤其是北美REITs，截至2021年6月底，過去40年權益類REITs年均的總回報率達到11.51%，其中年化的股利收益率達到6.69%，貢獻了總回報率的58%；過去20年權益類REITs年均的總回報率也有10.48%，其中股利收益率爲4.85%，貢獻了總回報率的46%；而過去10年，權益性REITs年均的總回報率達到10.29%，其中股利收益率爲3.99%，也貢獻了總回報的39%。
總體上，北美權益類REITs的股利收益平均貢獻了總收益的40%-60%。其中，康養類REITs曆史平均的股利收益率最高，截至2021年6月底，過去20年年化的股利收益率爲6.45%，貢獻了總回報率的54.3%；獨立店面REITs和多元化REITs緊隨其後，過去20年年化的股利收益率分別達到6.16%、5.48%；其他權益類REITs曆史平均的股利收益率大多在4%-5%之間，只有獨屋出租、林場、基建、數據中心這幾類新型REITs，由于推出時間較晚，受金融危機後降息影響，曆史平均的股利收益率較低。
而過去5年，受低息影響，北美REITs的股利收益率大多降至3%-5%水平。其中，投資于娛樂場所、戶外廣告、農場等物業資産的特殊地産REITs的股利收益率最高，達到6.47%；其次是康養類REITs，過去5年年化的股利收益率爲5.30%；而多元化、獨立店面、購物中心、酒店、社區商業中心、自存倉類REITs過去5年年化的股利收益率均在4%-5%之間；林場、出租公寓、工業/物流地産、辦公物業、數據中心類REITs過去5年年化的股利收益率在3%-4%之間；基建、活動房屋、和獨屋出租類REITs過去5年年化的股利收益率均不到3%。至于抵押貸款類REITs，其股利收益率一直較高，其中，商業地産抵押貸款類REITs過去20年年化的股利收益率達到9.30%，過去5年年化的股利收益率也達到8.92%，住宅抵押貸款類REITs過去20年年化的股利收益率更高，達到12.44%，過去5年的年化股利收益率也達到10.79%。
實際上，由于受到疫情沖擊，過去5年多數傳統REITs的股價表現都不佳，股利收益成爲這期間主要的、甚至是全部的收益來源。其中，住宅抵押貸款REITs、康養物業、酒店、購物中心、社區商業中心、辦公、多元化REITs過去5年的總回報幾乎全部來自于股利收益的貢獻；而獨立店面、特殊地産、商業地産抵押貸款REITs的股利收益貢獻比例也達到65%以上；與之相對，獨屋出租、基建、活動房屋、工業/物流地産、數據中心REITs由于股價表現較好，過去5年的股利收益貢獻比例則不到20%。
截至2021年6月底，以過去12個月的累計股利收益與當前股價之比計算的股息率顯示，權益類REITs當前平均的股息率已降至2.85%，抵押貸款類REITs也降至7.97%。其中，股息率最高的是住宅抵押貸款REITs，平均爲8.96%；其次是商業地産抵押貸款REITs，平均爲6.42%；權益類REITs中，當前股息率最高的是特殊地産REITs，平均爲4.71%；其次是多元化REITs，平均爲4.22%；第三是獨立店面REITs，平均爲4.17%；然後是康養物業REITs，平均爲4.08%；其余各類型REITs當前平均的股息率均不到4%；其中，酒店類REITs受疫情沖擊較大，大多處于負現金流狀態，股息率近于零；而住宅類的獨屋出租、活動房屋REITs以及與網絡科技相關的基建、數據中心、工業/物流地産REITs當前的股息率也只在2.0-2.3%之間。
總體上，低息環境下，當前各類REITs的股息率都顯著低于曆史平均水平，其中，創新型的住宅REITs和與網絡科技相關的REITs，由于資本市場估值較高，當前股息率較低；而傳統辦公、零售、康養、多元化等REITs，由于受疫情沖擊較大，過去幾年的資本利得貢獻較少，股利收益成爲主要的、甚至是全部的收益來源。
那麽，股利收益率是否越高越好呢？實際上，股利收益的高低主要取決于物業市場和資本市場的估值水平。物業市場的估值越低，物業本身的淨租金回報率就越高，REITs公司的可分紅空間就越大；同樣的，資本市場的估值越低，在相同股利收益下的股息率就越高。所以，股利收益率較高的REITs通常面臨成長性不足或業績波動大的問題，需要用較高的股利收益來彌補股價的高波動；而股利收益率低的REITs通常具有更高的成長性或較穩定的業績表現。因此，投資人需要在股利收益和資本利得之間權衡，但總體上，相對于資本利得，股利收益的波動較小，它在很大程度上降低了REITs投資的風險，提高了REITs公司在長期中的風險回報。
綜上，北美權益類REITs平均的股利收益貢獻比例在40%-60%水平，過去20年北美權益類REITs年化的股利收益率達到4.85%，低息環境下，過去5年年化的股利收益率爲3.95%，當前平均的股息率爲2.85%。其中，創新型的住宅REITs以及與網絡科技相關的REITs，由于資本市場的估值較高，當前的股息率較低；而傳統辦公、零售、康養、多元化等REITs，由于受疫情沖擊較大，過去幾年的資本利得貢獻較少，股利收益成爲主要的、甚至是全部的收益來源。
亞洲公寓和網絡科技相關REITs異軍突起
亞洲REITs仍以傳統類型爲主，占到總數的80%，而與人口結構相關的公寓和醫養類REITs則分別占到總數的5%和2%，與網絡科技發展相關的工業/物流地産REITs、數據中心REITs則分別占到總數的13%和0.5%，另有約占總數2%的基礎設施REITs（包括電信設施、水務、環保、高速公路等REITs）。
截至2020年底，過去10年亞洲表現最好的是工業/物流地産REITs，年化總回報率達到13.8%；其次是醫養類REITs，年化總回報率爲13.1%；第三是公寓類REITs，年化總回報率爲11.6%；而辦公、零售和多元化REITs過去10年的年化收益率則分別爲8.7%、8.9%和10.4%。
截至2020年底，過去5年和過去3年表現最好的都是數據中心REITs，過去5年的年化總回報率達到29.6%；其次是工業/物流地産REITs，過去5年年化總回報率爲14.3%；第三是公寓類REITs，過去5年年化總回報率爲8.6%；而過去5年亞洲酒店類REITs的回報最低，年化總回報率僅爲0.1%；零售類REITs的年化總回報率也只有3.7%；多元化、辦公物業和醫養類REITs過去5年的年化總回報率都在6%-7%之間。
2020年受疫情沖擊，多元化、辦公、零售等傳統REITs平均的總回報率在-14%-17%之間，酒店類REITs受沖擊最大，2020年的總回報率爲-23.9%，醫養類REITs也由于疫情沖擊損失了14%；而公寓類損失較小，2020年全年損失了5.5%；與之相對，數據中心、工業/物流地産、和基礎設施類REITs在2020年非但沒有受到疫情影響，還獲得了較大幅度的正收益，其中，新加坡的吉寶數據中心REIT在2020年的總回報率達到38.4%，而亞洲工業/物流地産REITs在2020年平均的總回報率也達到21.7%。
2021年隨著疫苗的普及，亞洲各主要物業類型REITs都在回升，上半年升幅最大的是醫養、辦公和酒店類REITs（不考慮破産的美鷹酒店信托），上半年的總回報率在20%以上；而多元化、公寓、工業/物流、基礎設施類REITs上半年的總回報率則在15%-20%之間；只有零售物業的回升幅度較小，上半年的總回報率爲13.4%；至于數據中心REITs，由于2020年的升幅較大，2021年上半年吉寶數據中心的股價下降了11.4%，總回報率爲-9.9%。相應的，2020年以來總回報率最高的是工業/物流地産REITs，過去18個月的累計總回報率爲26.2%；其次是數據中心REITs，過去18個月的累計總回報率爲24.6%；公寓類REITs，過去18個月的累計總回報率爲11.5%；而多元化、辦公和醫養類REITs過去18個月的累計總回報率近于零；與之相對，零售和酒店類REITs則出現了不同幅度的損失，其中酒店類累計損失了10.3%，零售類也累計損失了3.6%。
不難看出，與北美REITs相似，過去幾年，亞洲REITs中表現較好的也是網絡科技相關的REITs（數據中心、電信設施、工業/物流地産REITs）和住宅類REITs，而辦公、零售、酒店、及多元化REITs則表現略差，尤其是酒店類和零售類REITs，受到經濟周期和電商平台沖擊，再加上疫情的影響，資本市場表現較差。
亞洲REITs的股息率比較
股利收益方面，由于基准利率的關系，新加坡和中國香港REITs的股息率普遍高于日本市場；而就同一市場而言，近年來，資本市場表現較好的數據中心、公寓類REITs的股息率普遍較低，多元化、辦公、零售類REITs的股息率則較高。
具體來說，在中國香港市場上，截至2020年底，平均的股息率爲6.3%，到2021年6月底降至5.65%，其中多元化和零售類REITs平均的股息率都在5%-6%之間，而酒店類由于受疫情沖擊股價降幅較大，平均的股息率達到8.4%。
在新加坡市場上，截至2020年底，平均的股息率爲6.4%，到2021年6月底降至5.45%，其中，辦公、工業/物流、基礎設施、酒店、零售REITs的股息率都在5%-7%之間，而受疫情沖擊較大的醫養類REITs的股息率則達到9.1%，與之相對，過去幾年表現較好的公寓和數據中心REITs的股息率則只有3%-4%水平，此外，受到多個工業/物流REITs進軍數據中心市場的影響，以及多只專業REITs合並爲多元化REITs的影響，新加坡市場的多元化REITs估值提升，當前平均的股息率降至4.3%。
在日本市場上，截至2020年底，平均的股息率爲4.8%，到2021年6月底降至3.6%，其中，零售類REITs平均的股息率略高，達到5.0%，而工業/物流類REITs的股息率則較低，只有2.5%，其余類型REITs平均的股息率都在3%左右。
綜上，在亞洲REITs市場上，日本的股息率最低，當前平均的股息率不到4%；而中國香港和新加坡REITs市場的股息率則較高，當前平均的股息率在5%-6%水平；就物業類型而言，過去幾年資本市場表現較好的數據中心和公寓類REITs的股息率較低，而辦公和零售類REITs的股息率則普遍較高，其他類型的REITs因具體情況而異。但總體上，除了表現較好的數據中心、工業/物流、和公寓類REITs之外，其他類型的REITs在疫情期間的主要收益都來自于股利收益的貢獻。
全球廣義基建類REITs表現搶眼
2020-2021年，中國頒布了一系列基礎設施REITs的試行辦法和政策指引，與美國的基建類REITs主要聚焦于基站等通訊設施不同，中國的基礎設施REITs具有更廣闊的定義，包括了高速路、産業園區、物流園區、水務環保設施、能源電力設施以及未來可能的數據中心、通信網絡等基建資産，從而將工業/物流地産、數據中心、基建三大類REITs都涵蓋在內。而這幾類REITs受到近年來網絡高科技發展的推動，無論在歐美市場還是亞洲市場，都是表現最爲搶眼的REITs類型。
在北美市場上，截至2021年6月底，工業/物流地産、基建、數據中心這三類REITs過去5年的年化總回報率分別達到20.0%、19.5%、和14.5%，排在各類型REITs的第一、第二、和第五位；考慮風險因素後，這三類廣義基建類REITs過去5年的風險回報分別爲1.29、1.26、和0.92倍，也分別排在各類型REITs的第一、第二和第五位。
而在疫情沖擊下，2020年以來，工業/物流地産、基建、數據中心這三類REITs過去18個月的累計總回報率分別達到29.7%、33.6%、和34.8%，排在各類型REITs的第五、第四和第三位，僅次于具有逆周期特性的自存倉和獨屋出租類REITs。相應的，截至2021年6月底，這三類REITs的總股權市值合計達到5400多億美元，占到北美REITs總市值的36%，已成爲北美市場上最重要的REITs類型。
在亞洲市場上，廣義的基建類REITs以工業/物流地産爲主，另外在新加坡市場上有1只數據中心REITs、1只經營天然氣和汙水處理的基礎設施REITs、1只光纖網絡設施REITs，在印度市場上也有1只高速公路投資信托、和1只電網投資信托。
其中，工業/物流地産REITs，截至2020年底，過去5年的年化總回報率爲14.3%，回報率顯著優于多元化、辦公、零售、酒店、公寓、醫養等REITs類別；疫情期間，2020年1月-2021年6月，亞洲工業/物流地産REITs逆市增長，累計總回報率達到26.2%，在各主要REITs類別中排名第一。
而在新加坡上市的吉寶數據中心REITs，過去5年的年化總回報率更是達到29.6%，居各類REITs之首；2020年以來，吉寶數據中心REITs的累計總回報率也達到24.6%，僅次于工業/物流地産類REITs。此外，兩只在新加坡上市的基礎設施REITs，2020年以來的總回報率也分別達到12.2%和8.6%，表現優于傳統辦公、零售、酒店、多元化等REITs類型。
至于在印度上市的兩只基礎設施投資信托，其中投資于高速公路資産的IRB InvIT自上市以來一直表現欠佳，市值已大幅縮水了60%多，但隨著投資人對基礎設施REITs的關注度上升，2021年以來該投資信托的股價大幅回升，過去18個兒月累計的總回報率達到35%；而聚焦于電力傳輸網線資産的IndiGrid InvIT則表現更爲優異，截至2021年6月，過去18個月的累計總回報率達到60%。
綜合來看，亞洲的廣義基礎設施REITs在截至2020年底的過去5年中，平均的年化總回報率達到10.5%，過去3年平均的年化總回報率爲11.7%；而在疫情沖擊的2020年1月到2021年6月的18個月間，上述廣義基礎設施REITs平均的累計總回報率達到26.6%，表現顯著優于整個REITs市場。
相應的，截至2021年6月底，新加坡、日本和印度市場上的廣義基礎設施類REITs（工業/物流地産、數據中心、基礎設施）的總市值達到約670億美元，約占到亞洲REITs市場總市值的20%，也成爲亞洲REITs的一個重要組成部分。
隨著基礎設施REITs在亞洲的崛起，近年來，亞洲REITs市場的並購活動也大多聚焦于工業/物流地産和數據中心等領域，如豐樹物流信托就在2018年和2019年分別收購了中國內地11處和4處物流資産50%的股權，2020年10月又宣布將收購這15個項目剩余部分股權，並同時裝入7個新的物流資産；2020年11月，凱德商用中國信托宣布首次進軍産業園項目，從騰飛中國手中收購了位于中國的五個産業園區；而2019-2020年期間，豐樹工業信托等也都收購了數據中心資産……預計未來隨著中國基礎設施REITs的發行上市，亞洲基礎設施REITs市場將得到進一步的擴充和發展。
（作者爲北京貝塔咨詢中心合夥人）