近年，上海的實體商業出現分化。一方面，上海中心城區的太平洋百貨淮海店年底謝幕、瑪莎百貨即將退出、曲陽路上的上海商務中心也即將關門……另一方面，以闵行區爲代表的近郊新生代商業綜合體整體崛起，出現了開一家火一家的局面。甚至，七寶萬科廣場的開業吸引了不少上海市區的居民拖家帶口前往……這種奇特的商業模式翻轉究竟是一時之象還是未來的發展的趨勢？本期就由袁童鞋，花費5分鍾的時間，爲您剖析一下從“去上海”到“來闵行”的這一有趣現象。

崛起：你方唱罷我登場

闵行近年商業綜合體格外熱鬧，呈現出一番“你方唱罷我登場”的格局：虹橋天地、仲盛、龍之夢熱度不減，寶龍城、七寶萬科廣場、新華聯購物中心火爆開業人潮湧動，怡豐城、萬象城、愛琴海購物中心、颛橋萬達廣場如火如荼，還有巨大體量的天空之城“天荟”在建……除了闵行本地居民外，松江、奉賢、青浦甚至金山的居民都會前來闵行消費，截流效應愈發明顯，闵行本區居民基本消費不必再大老遠的跑到中心城區，而松江、奉賢等遠郊區的滬C自家車主也能在闵行區找到不遜于上海市中心的商場。

如今，新興的商業綜合體將大量的消費資源引入進來。據粗略地估計，一個闵行人至少80%的日常消費可以在闵行境內解決。如果您並非闵行的老土地，一定會好奇，在此之前，闵行人民的商業活動主要在哪裏呢？

過去：購物要“去上海”

在1992年上海縣與老闵行區合並成立新的闵行區之前，商品經濟還不發達，主要商業模式是老闵行的“一號路”（江川路）、莘莊的海星商場等，而在90年代中期闵行區逐漸成爲人口導入區之後，中高端消費主要前往上海中心城區。闵行人就是看電影、吃飯、買衣服這樣的小事也要去徐家彙，人民廣場和淮海路。

“去上海”是當時七寶、莘莊、梅隴、颛橋、老闵行、吳泾一帶去市中心購物的叫法，徐闵線、東坪線（現816路）、龍吳線（現178路）、滬莘線（現166路）、87、92、704、712等等都是當年重要的“去上海”的公交線路。在地鐵一號線由錦江樂園延伸到莘莊之後更是如此，消費外溢十分嚴重。

當時的徐家彙一帶，在上世紀九十年代起的十幾二十年間幾乎成了闵行區的區外商業中心，梅隴莘莊颛橋老闵行居民沿滬闵路向東北、七寶居民由漕寶路往東、吳泾居民從龍吳路朝北、虹橋居民順著吳中路一路向前，彙集到徐家彙商圈……感覺那時的徐家彙不僅是徐彙區的政治經濟中心，也是闵行區的外部經濟中心，頗有高高在上、不可逾越的意思。

早年，闵行區商業供給不足，居民外出消費購物熱衷于去徐家彙、淮海中路、人民廣場等，中心城區對闵行區有絕對的虹吸作用。袁童鞋基于城市數據團徐家彙商圈的勢力範圍底圖標示。

現在：“來闵行”成爲大熱

闵行區的居民直到當時梅隴鎮政府西側的南方商城和七寶巴黎春天落成後，才縮短了中高檔的消費半徑。

2009年的莘莊仲盛世界商城開業、2011年闵行凱德龍之夢以及梅隴的蓮花國際廣場、新虹的虹橋天地、颛橋的龍盛國際商業廣場開業之後，闵行居民去中心城區消費的比例進一步下降。

2016年10月七寶萬科廣場的開業更是火了一把，影響力甚至擴大到了上海全市。而更大體量的天荟、萬象城還在建造中，怡豐城、颛橋萬達等也蓄勢而發，不僅讓闵行本地的居民減少了去中心城區消費的意願，並且還將松江、奉賢、金山、青浦的部分客流截留在了闵行境內，更有能者則將上海市區的客源吸引過來，形成了明顯的“反磁力”效應。

緊鄰七寶古鎮的七寶萬科廣場客流洶湧，人氣旺盛，其客源不限于闵行本區，甚至有不少來自上海中心城區和外省的客源。網絡圖片。

思考：四大原因致開一家火一家

有人會問，市區的實體商業都出現了“關店潮”，闵行區一下子開那麽多，爲什麽還能持續開一家火一家？難道不怕以後關門嗎？

作爲在闵行區居住了二十余年的袁童鞋，個人能想到的合理解釋有許多，包括區位交通優越、租金比中心城區相對較低等等。但最重要的，袁童鞋個人覺得有四點：一個是彌補曆史欠賬，一個是前期調研紮實、一個是注重體驗主題、還有一個是截留郊區消費。

1、彌補曆史欠賬的合理回歸

闵行自1992年以來，一直是人口導入大區，常住人口從上世紀90年代中期的50余萬增加到如今的約260萬，20多年間激增200萬，在全市僅次于浦東位居第二。在古美、七寶、莘莊、梅隴、虹橋、浦江、馬橋等區域，均是居住用地先于商業用地開發，早年“臥城”效應顯著，本地商業供給長期不足，曆史欠賬較多。而隨著諸多産學研機構與諸多世界500強的投資入駐，諸多高校的引進，國家級闵行經濟技術開發區、紫竹高科技園區、虹橋商務區、莘莊商務區等等的完善與啓動，闵行區産業能級不斷精進，相應導入與吸引的常住人口消費能力不斷提升。因此，開一家火一家的原因並非外因，而是區域本身的內需所決定。

曆史的欠賬終于到了該還的時候，闵行這些商業綜合體的火爆與其說是闵行區本地居民的消費力爆發，不如說是消費場景的轉移與回歸，由原先舍近求遠往徐家彙、淮海路的消費“外溢化”轉爲消費“本土化”。過去闵行區本地中高端商業缺失，消費外溢嚴重，如今供給側的中高端商業逐漸完善，算是彌補曆史欠賬之後的合理回歸。

闵行區一直是近年的人口導入大區，目前全區260萬人口位列全市第二，基礎消費市場體量紮實，人口消費能力不斷提升。這是早高峰的地鐵9號線闵行區七寶站，人從衆，網絡圖片。

2、運營者前期調研比較紮實

在闵行紮根的這些商業綜合體，不乏國內外知名的財團、開發商，有些開發商是深耕闵行多年。袁童鞋認爲這些綜合體的運營者前期的調研應該是做的比較紮實、比較接地氣的，他們知道需要引入哪些業態，哪些業態需要規避，比例也在不斷調整，比較接地氣，因此定位比較精准。

這些城市綜合體一般選址較好，外部交通便利，內部動線合理，不預留未來業態調整的余地。大型賣場、電影院這些目的性消費場景都是標配，餐飲娛樂業態占有非常重要的比例，根據闵行區人口年齡結構的特點兒童教育特別突出，體驗性業態的引入力度非常大，停車需求巨大的同時也不斷完善停車空間，並特別注重細節設計和景觀體驗。

這些綜合體的設計理念不僅僅是“我是一個賣東西的購物中心”，而是達到了“我是一個一家老小能夠玩一天的主題公園，順便可以購物消費”這樣的層次，紮實的前期工作，才打造了如今後期的火熱局面。

七寶萬科廣場的中庭，有時候光看照片，你會覺得這是上海自然博物館、常州恐龍谷或廣州長隆度假區裏開了商店，感覺購物消費只是在一座主題遊樂場所內玩樂體驗的副産品。本照片天袁地訪自攝。

3、注重體驗避免“千店一面”

開發的晚、多花點時間做前期調研，有時候不一定是壞事，後發優勢會逐漸體現出來。正式因爲這樣的後發優勢，近年闵行區新開業的商業綜合體基本上都屬于新生代城市商業綜合體。新生代的城市綜合體都比較注重體驗，並且主題突出，減少“千店一面”的可能性。

簡而言之，除了購物之外，你在這些商場內，可以品嘗美食、可以聚會聊天、可以看電影、可以唱K、可以運動、可以看書、可以學習、可以發呆、可以參觀、可以探索、甚至什麽也不做就被寄存著也行……一家老小都能找到合適的地方消遣，也不必擔心風吹日曬，在一個城市綜合體內呆上半天一天也不會覺得悶。也許，上海市區內原先需要走一條商業街的活動，你在一棟樓裏都解決了，甚至不想逛了，上個樓頂，看看屋頂花園、在運動場地內打一場籃球也是一種選擇。

莘莊龍之夢商場樓頂的洛克公園運動場地。除了買買買，闵行的這些新生代城市商業綜合體總有不同的去處滿足不同消費群體的需要，圖片來源于大衆點評。

4、形成“商圈之鏈”，截留郊區消費

闵行區近年興起的這些城市商業綜合體，還有一個突出的特色，客源不局限于闵行本地，更注重服務其他郊區甚至外省。

虹橋天地、新華聯購物中心、七寶萬科廣場、寶龍城、莘莊龍之夢、仲盛世界商城、南方商城、蓮花國際尤爲如此。虹橋天地、新華聯購物中心的客源有不少來自于青浦區及往來虹橋樞紐的外省遊客；七寶萬科廣場和寶龍城的客流前文所述相當一部分來自于闵行區以外，9號線、滬松線沿線的松江客流占有一定比例，尤其是九亭和泗泾；莘莊龍之夢的客源除了莘莊本地居民外，松江東北部莘闵地區、新橋鎮也是一個主要客源方向；莘莊仲盛世界商城則有很大一部分客源來自于奉賢、金山方向，西渡南橋石化都有；南方商城蓮花國際的客源中，因爲是幾條蓮X線的起訖點，蓮X線所途徑的金山朱泾、楓泾、石化、亭林，松江南部的葉榭等區域的客源比重不低。

這些商業綜合體，大部分自北向南沿七莘路-滬闵路、新鎮路-水清路-都市路一線形成了互補共享的“商圈之鏈”，依托公共交通換乘之便利，或外環外滬C通行無限制的便利，相較于中心城區的商圈，發揮了獨有的優勢，截留了相當部分的遠郊區消費。

闵行區自北向南形成的城市綜合體“商圈之鏈”（綜合體爲不完全標注），不局限服務于闵行本地，很大程度上也截留了西南遠郊區（松江、奉賢、金山等）前往徐家彙等中心城區的消費。袁童鞋基于闵行區十三五交通規劃底圖自繪。

體驗：從北到南十五大綜合體，“一店一品”的一句話短評

闵行區的商業綜合體近年進入你方唱罷我登場、一店一品的格局，圖片來源于網絡。

虹橋天地：可以遠程值機的虹橋樞紐商旅綜合體，自帶演藝中心。

龍湖虹橋天街：虹橋樞紐西大門，全家庭式體驗購物中心。

新華聯購物中心：融時尚、科技、智能與知性于一體的巨型天幕購物中心。

萬象城：53萬平方米的全維度超大城市綜合體，自帶上海地鐵博物館。

七寶寶龍城：與闵行文化公園相映成趣的寶龍集團總部商業綜合體，自帶艾美酒店。

七寶萬科廣場：毗鄰七寶老街，人來人往，一座“爲家而建”的娛樂購物主題公園，“進去就不想出來”。

怡豐城：來自新加坡，毗鄰春申湖，尚未開業已獲三座國際房地産終極大獎的城市綜合體。

中庚上海城開中心：梅隴南方商圈新地標，澱浦河畔的大型商務商業聚合體（即將開業）。

百聯南方商城：梅隴南方商圈的開山鼻祖，具有區域影響力的老牌購物中心。

蓮花國際廣場：坐落在梅隴鎮政府原址的新生代商辦綜合體。

莘莊龍之夢：毗鄰莘莊老鎮，屋頂有足球場和籃球場的莘松路沿線商業地標。

天荟TOD TOWN：空中之城，上海西南未來重要的交通樞紐，莘莊城市副中心的重要商業載體（建造中）。

仲盛世界商城：莘莊地鐵南廣場區域的一站式城市商業綜合體標杆。

龍盛國際商業廣場：颛橋目前的商業綜合體標杆，接地氣、聚人氣的社區綜合體典型。

颛橋萬達廣場：將會是吃喝玩樂，一步到位的地區中心。

（其他的還有不少，恕不一一列舉，歡迎大家在留言中補充）

總結：生態宜居主城區的澎湃新動力

在闵行區居住了二十多年的袁童鞋認爲，近年你方唱罷我登場的闵行區商業服務設施並不是盲目地一窩蜂地增長，現在如雨後春筍般的發展，恰恰是在還曆史上闵行區本地消費供給不足、就業機會不足、服務設施薄弱的欠賬，也算是供給側的改革。

莘莊的天荟TODTOWN、怡豐城（莘莊商務區）、城開中心（梅隴南方商務區）、萬科廣場（七寶漕寶路）、寶龍城（七寶新鎮路）、萬象城（吳中路）、虹橋天地（虹橋樞紐）、龍湖虹橋天街（虹橋樞紐）、萬達廣場（颛橋）等等新生代商業綜合體以及早年開業的仲盛、龍之夢、南方商城等等有自己的定位，也會由自己獨特的特性，並且慢慢培養人氣和服務受衆。

感謝這些商業項目的入駐，必將給闵行區的現代服務業注入新的活力，也將改善闵行區“臥城”的現狀。這些火爆的商業綜合體也將成爲闵行區成爲生態宜居主城區的澎湃新動力。