今年4月，ESR與亞騰樂歌物流信托（ARA Logos Logistics Trust，簡稱ALOG）完成合並，並于7月底發布合並後的首次業績。
“我現在是‘老四’，我的計劃有點改變了。對我來說，無須再並購其他信托。我們的總資産55億元，母公司有很多資産等著我們去收購。”
今年4月，樂高房地産投資信托（ESR）與亞騰樂歌物流信托完成合並，並于7月底發布合並後的首次業績。ESR樂高房地産投資信托首席執行長兼執行董事徐偉賢談起他在四年內展開的三次合並，給自己打出“及格”的分數。
信托發布第二季業績時披露，初步可向保薦機構ESR集團收購的資産共有20億美元（約27億新元）。
信托也計劃在未來12至24個月脫售總值4億5000萬元非核心資産。徐偉賢指出，ESR房地産投資信托成立于2006年，部分資産已經過時。“如果我們不脫售這些資産，它們的估值只會不斷下降。合並以來，我們已經脫售兩項資産，好在脫售價都高于估值。”
徐偉賢認爲，市場要看到信托端出實際的執行方案。“所以我們發布業績時披露了更多細節。分析師想知道接下來的計劃是什麽，例如打算在哪裏收購資産、是不是永久地契、打算脫售多少資産等等。”
騰飛瑞資（Ascendas REIT）、豐樹物流信托（Mapletree Logistics Trust）和豐樹工業信托（Mapletree Industrial Trust）的資産管理規模介于88億元至160億元。
“通貨膨脹壓力開始顯現，我認爲，這肯定會影響市場信心，強勁的需求會因爲通脹和通脹壓力受到壓抑。但整體而言，我們仍然看到接下來的擴張需求，因爲經濟結構已經改變。”
與ALOG合並初步取得成果
信托在進行的資産提升計劃和重建項目共有六項，預計陸續從今年第三季至2024年第一季完成。在這期間，信托將借由儲備資本來填補短暫失去的收入，派發股息給股東。
徐偉賢認爲，與ALOG的合並解決了規模、地契和海外市場的問題，可謂一舉三得。截至今年6月30日，E-Log的加權平均租約（WALE）爲三年，加權平均土地租約爲38.5年。
徐偉賢說，保薦機構的資産素質都很好，屬于永久地契，租戶素質也很好。“我們現在看的資産價值至少要5億、6億元，否則效益不大。而且我們也不著急，母公司的資産不會賣給集團以外的買家，好的資産賣了就買不回來。”
日本的借貸成本很低，徐偉賢估計信托今年內將首次進軍日本，投資組合有望增添日本的物流資産。
除了電子商務興起帶來的物流商機，徐偉賢指出，更多高增值制造業者進入新加坡，這些業者對廠房的需求有別于以往。例如需要潔淨無塵室（clean room）、有更嚴格的電力供給要求等。
信托第二季度租金調升率爲14.3％，上半年爲11.4％。信托也把全年租金調升率預測從2％至3％，上修到6％至7％。
ESR房地産投資信托在2018年成功並購億達工業信托（Viva Industrial Trust），兩年後它獻議並購勝寶工業信托（Sabana Industrial REIT），卻遭到維權股東Quarz資本管理反對，最終協議不獲勝寶至少75％股東的支持而失敗。
“這就是爲什麽我們除了強調租金增長，也進行許多資産提升計劃（AEI）和重建項目。”
“如果要我估計三年後的占比，我認爲新加坡仍至少占投資組合的60％至70％左右。”
“我們和第五大的差距蠻遠的，雖然和前面三大差距也很遠，但我認爲有機會追上，因爲我有母公司的資産。”
事過境遷，徐偉賢如今不願多談關于勝寶工業信托合並案。“每個單位持有人都有自己的投資期望。我們也一再強調規模很重要，其次要解決新加坡的地契問題，第三是拓展海外市場，這意味著我們需要一個可以幫助我們進入海外市場的平台。”
已是工業信托“老四” 無意再合並其他信托
他指出，當時ESR房地産投資信托的資産只有15億元，保薦機構的資産也未有今天的規模，他只能靠和其他信托合並而壯大。
可是，徐偉賢提及的初步合並成果並未反映在信托股價上。自從4月份完成合並以來，股價一度跌破0.40元，截至星期五（8月19日）閉市，股價自4月28日正式合並以來上漲了1分或2.4％。
ESR樂高房地産投資信托（ESR-Logos REIT，簡稱E-Log）管理公司首席執行長兼執行董事徐偉賢談起他在四年內展開的三次合並，給自己打出“及格”的分數。
徐偉賢指出，租金調升是全面的，包括物流商業園、高規格空間和一般工業大樓，管理層對需求展望相當樂觀。
由于澳洲市場的資本化率（cap rates）低于借貸成本，徐偉賢說，現在不急著收購當地資産。“澳洲的資本化率是3.5％至4％，借貸成本是5％，這形成負利差，我們賺的錢還不夠支付利息。”
信托要繼續壯大，收購資産或合並其他信托仍是主要途徑。徐偉賢卻表示，他無意再並購其他信托。
這些計劃能否一一落實，徐偉賢表示只能用行動說明。“我2017年上任時告訴分析師，2022年的資産管理規模可達50億元，大家都很懷疑。”
徐偉賢強調，信托須穩定派息，因此收購的資産會以成熟市場爲主，即新加坡、澳大利亞和日本。
“三次合並，兩次成功，也算有超過50％的成功率。”
徐偉賢坦言，如果不是ESR Cayman收購亞騰資産管理公司（ARA Asset Management），他根本沒想過和ALOG合並。“你可以說因禍得福或誤打誤撞，雙方的母公司合並了，我們會有利益沖突。過去兩三年，我們和ALOG都在爭租戶、爭資産，所以我主動找李家鈴（ALOG管理公司首席執行官）談。”
“我在投資銀行的時候，已經覺得新加坡有太多信托，工業信托就有10個。最大是騰飛，接下來兩個是豐樹的，其他都很小。如果我們能整合，做第四大就很好。”
自認有機會追趕前面三大信托
物流資産目前占信托投資組合50.9％、高規格工業空間占11.8％，一般工業和商業園各占兩成左右。新加坡市場占86.4％，澳洲占13.6％。
這是徐偉賢展開的第三次合並。他接受《聯合早報》訪問時說：“租金回升了、出租率也上升。我認爲開始看到合並成果。”