市場拾遺
本地股市在2002年迎來第一個房地産投資信托（REIT），至今已有20年。最近幾年，本地股市的REIT發展迅速，越來越多海外企業將房地産打包成REIT在此上市。截至今年1月底，在新加坡股市挂牌的REIT（英文統稱S-REIT）有44只，總市值達1080億元，占本地股市市值的12％。
此外，本地股市孕育了五個追蹤REIT的挂牌基金（ETF），其中利安—輝立S-REIT ETF（Lion-Phillip S-REIT ETF）和南方東英iEdge S-REIT領先指數ETF（CSOP iEdge S-REIT Leaders EFT）專注追蹤及投資于S-REIT，合計資産管理規模爲3.53億元。
另外三只ETF則追蹤包括新加坡在內的亞洲和亞太地區的REIT，它們是日興資産—海峽貿易亞洲（日本除外）REIT ETF（Nikko AM-Straits Trading Asia Ex-Japan REIT ETF）、輝立新交所亞太股息領先REIT ETF（Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT ETF）和大華亞太綠色REIT ETF (UOB APAC Green REIT ETF)，合計資産管理規模爲4.37億元。
REIT把至少90％的盈利以股息的方式派發給單位持有人，因此它吸引了不少追逐固定收益的散戶投資者。在2020年，散戶投資者在S-REIT的資金淨投入（買入與賣出的銀額）達12億元；去年，他們在S-REIT淨投入再度超過10億元。
即使利率最近看漲可能壓縮REIT股息收益率與政府公債債息的利差，並影響REIT的資産估值，但是今年開年至2月11日，散戶投資者的淨投入已超過3.5億元。
這與本地股市首個REIT上市的遭遇迥然不同。
在2001年，時稱嘉德置地（後改稱凱德集團，CapitaLand）把它的商場打包成REIT，以新茂商産信托（SingMall Property Trust）的名稱推向本地股市上市。當時，它的預期股息收益率是5.75％，而無風險的10年期新加坡公債的收益率達2.89％，兩者的利差只有286個基點，導致它的認購率不足，迫使嘉德置地取消售股計劃。
嘉德商用産業信托 2002年首個成功上市
隔年，嘉德置地以嘉德商用産業信托（CapitaMall Trust，簡稱CMT）的名稱，再度將它的商場以REIT的形式推向股市。它把預期股息收益率提高至7.06％，比當時的10年期公債收益率高出約480個基點。2002年7月17日，嘉德商用産業信托終于成功上市，成爲首個S-REIT。
時光拉近至2020年，CMT與凱德商務産業信托（CapitaLand Commerical Trust，簡稱CCT）合並，成立凱德綜合商業信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust,簡稱CICT）。當時，這兩家REIT指出，CICT將成爲本地股市市值最大的S-REIT，在亞太區也名列第三大。
緊接著，凱德集團進行內部重組，將房地産開發業務私有化，並把房地産投資管理業務以凱德投資（CapitaLand Investment，簡稱CLI）的名稱在本地股市上市。它表示，以資産管理規模而言，CLI將成爲亞洲最大的房地産管理公司，在全球則是名列第三大的挂牌公司。
凱德集團旗下的REIT合並以及它的內部重組，反映了本地REIT在這20年來的嬗變。
首先，REIT積極通過並購做強做大。2018年10月，ESR收購億達（Viva）工業房地産信托，在本地拉開REIT合並的序幕。接著，華聯商業信托(OUE Commercial)收購華聯酒店信托(OUE Hospitality)；雅詩閣公寓信托（Ascott）收購騰飛酒店信托（Ascendas Hospitality）；星獅物流工業信托（Frasers Logistics & Industrial Trust）收購星獅商産信托（Frasers Commercial Trust）。
REIT的合並方興未艾。目前，ESR正准備收購亞騰樂歌物流信托（ARA Logos Logistics），豐樹商業信托（Maple tree Commercial）也計劃並購豐樹北亞信托（Mapletree NAC）。不過，這兩項合並計劃正面對股東的阻力。
其次，REIT通過更頻繁的買賣進行資本再循環，並轉向海外市場的房地産資産。去年，CICT脫售它在喬治街一號辦公樓的股權，轉向收購悉尼的兩座辦公樓，首次進軍澳洲市場。新達信托（Suntec）脫售它在槟榔路的辦公樓股權，轉向購買倫敦的兩座辦公樓，首次進軍英國市場。
第三，REIT擴大投資領域，進行多元化的房地産投資。凱德中國信托（CapitaLand China Trust）從純粹中國商場的投資，擴大至物流以及商業園的資産。城市發展酒店服務信托（CDL Hospitality Trusts）考慮從酒店業擴大至住宿資産。它最近在英國發展一個建後出租的住宅項目。
第四，更多海外房地産發展商及管理公司把REIT推向本地股市上市。最近上市的大和房屋物流信托（Daiwa House Logistics Trust）以及Digital Core REIT的保薦公司分別是日本的房地産企業以及美國的數據中心發展商和運營商。
不少REIT股價低過發售價
以數量而言，本地股市的REIT是日本除外的亞太區域中最多的一個。不過，盡管本地的REIT積極通過並購做強做大，但S-REIT的龍頭老大CICT的市值達141億新元，與香港的領展房産基金（Link REIT）等值240億新元的市值相比較，還有一段很大的距離。
對于散戶投資者而言，REIT向來被視爲提供穩定收益的投資工具，但事實並不盡然。有不少REIT目前的股價低過它們的首次公開售股的發售價。即使把它們的股息計算在內，由于股價下跌，總投資回報還是負數。
最糟糕的莫過于美鷹酒店房地産信托（Eagle Hospitality Trust），它在上市不到一年的時間便出了狀況，目前已經破産，投資者也血本無歸。
去年，24只S-REIT進行51宗資産收購，總額126億元。REIT收購房地産時，一般上都通過私下配售新股或是發行附加股融資。REIT成爲強大的吸金機，而散戶投資者成爲REIT保薦人的自動提款機。有些REIT的股價，已經跌破私下配售以及附加股的發售價。
即便如此，跨入第20個年頭的S-REIT，發展勢頭未減。更多新的REIT相信會在本地股市上市，已上市的REIT會繼續進行兼並與收購資産，並通過私下配售新股或發行附加股融資，而追逐股息收益的散戶投資者仍然會把錢投入REIT。但在REIT的投資中是否能真正賺到錢，那是另一回事了。