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引言
2018年，商業地産大宗收並購活躍；萬科印力收購凱德20個購物中心；外資投資機構聚焦一線城市；商業地産融資渠道不斷創新並獲得突破性進展…
來源 | 贏商網（ID：winshang）
作者 | Cici
時光流轉，2018年已經成爲過往，回顧今年來時的路，我們是以怎樣的心情出發，又以怎樣的收獲結束？中國商業地産市場今年發生了哪些影響著行業的事件，且看贏商網盤點2018年度中國商業地産大事記，看懂中國商業地産市場過去一年的風潮變煥。
2018年，商業地産大宗收並購活躍；萬科印力收購凱德20個購物中心；外資投資機構聚焦一線城市；商業地産融資渠道不斷創新並獲得突破性進展；全國迎來了超500個購物中心開業，增速連續兩年下滑；存量商業進入“調改期”；房企入局新零售；融創收購萬達文旅；房企業務多元化，集體更名去“地産”；房企結構調整，高管變動頻繁……
01
萬科印力聯合收購凱德20個購物中心
1月5日，萬科、印力和Triwater以83.65億元，共同收購凱德商用在國內的20家購物中心。此次股權交易涉及的20家購物中心總建築面積約爲95萬平方米，分布在中國華北、華東、華南和中西部區域的19個城市，且均位于所在城市的核心區域。
收購完成後，印力在全國持有或管理的商業項目數量120家，管理面積1000萬平方米，管理資産規模逾800億人民幣，遍布中國58個城市。
印力、萬科、Triwater與凱德簽約
圖片來源：印力官網
02
凱德優化中國資産配置，聚集一線城市
繼年初出售中國20家非核心購物中心資産後，凱德在中國市場又大手筆“進貨”。11月12日，凱德集團以8.82億元拍得廣州黃埔區廣州科學城核心區的商業商務用地，打造凱德在廣州首座含辦公樓業態的綜合商業項目。
11月13日，凱德集團旗下來福士中國投資夥伴III攜手新加坡政府投資公司(GIC)，以127.86億元收購上海第一高雙子塔，計劃打造成上海第三座來福士廣場。據悉，這也是凱德在中國迄今爲止最大的單體項目收購。
有分析則指出，凱德年初在中國市場通過積極的資産配置後，現在主要聚焦在一二線優質資産上，此次獲取的廣州、上海項目就是新的例證。
圖片來源：凱德上海微信號
03
一線城市商業項目收購活躍
一線城市商業項目收購交易活躍，從交易主體的收購行爲看，凱德、領展、博楓資産管理等外資機構聚焦中國內地一線城市市場。
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凱德：
1月5日，印力聯合萬科、Triwater出價83.65億人民幣收購凱中國在國內的20家購物中心，總建築面積約爲95萬平方米，主要爲凱德廣場，不涉及來福士項目。
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上海：
年初，華僑城旗下上海浦江O’mall華僑城商業中心不足20億收易主河南新田置業；
5月中旬，融創、美羅、華淩和盛煦地産聯合收購位于淮海路商圈的上海廣場，交易初始轉讓價約爲18.6億元；
7月消息，博楓資産管理（Brookfield Asset Management）已經完成對上海金橋太茂與南翔太茂兩個社區購物中心的收購，不過關于此次交易的具體金額，對方並未透露。
12月消息，美國私募基金巨擘黑石以12億美元(約93.6億港元)，收購新加坡豐樹産業上海怡豐城及相鄰辦公大樓。
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北京：
11月26日，領展宣布以25.6億收購位于北京商場——京通羅斯福廣場；
12月9日，北京願景明德管理咨詢有限公司從基彙資本手中以約105億元的價格收購北京盈科中心。
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深圳：
9月27日，據港媒消息，領展擬斥資約74億港元（即65億元人民幣）購買深圳中心城商場。
北京京通羅斯福廣場
圖片來源：京通羅斯福廣場官網
04
購物中心新開業量增幅減緩，市場從發展期向成熟期轉變
據贏商網初步統計，2018年全國新開業購物中心（商業體量≥3萬平方米）超過530個，總體量超過4600萬平方米，與年初的預估開業量對比，實際開業率在50%-60%。2017年的實際開業數量爲504個；體量4600多平方米。對比去年幾乎是持平的，甚至有微小縮量。
從近三年（2016-2018年）數據看，新增購物中心數量維持增長，但增速連續兩年下滑，體量趨勢基本一致。
另據初步統計的2019年擬開業數據，與2018年的預估量基本持平，數量大約在1000個左右（2018年爲938個，體量8400萬）。
數據說明，購物中心市場仍保持高位發展，但增速幾乎趨于零增長。同時，購物中心從發展期進入成熟期。
長沙松雅湖吾悅廣場開業現場
圖片來源：新城控股
05
存量商業進入“調改期”
購物中心開發周期到來，商業地産加速進入存量改造時代，尤其是一線城市存量商業改造進入規模發展。
以上海爲例，2017年上海共有127.72萬平方米商業經曆改造，其中核心商圈所處的內環地區改造面積占比高達57%。2018年近40萬平方米物業完成改造並開業，包括長風大悅城、世茂廣場、悠邁生活廣場、三林印象城、第一百貨商業中心等。
此外，今年開業的改造項目還有北京的太陽飄亮購物中心、昌發展萬科廣場；廣州的太陽新天地購物中心；深圳深國投廣場；南京慕斯荟；福建東百中心、福州東百優品城；陝西渭南吾悅廣場……等等。
上海世茂廣場
圖片來源：上海世茂廣場
06
融創以62.81億元收購萬達文旅全部股份
10月29日夜間公告，融創中國以62.81億元收購萬達文化管理100%股權，包括萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司。（2017年7月，融創中國以438.44億元接手萬達位于廣州、海口、昆明、西雙版納、成都、重慶、桂林、無錫、南昌、合肥、青島、南融以及哈爾濱共13家文旅城91%的權益。）
但萬達在公告中強調，“萬達將動用全部資源，全力支持融創收購但目前尚未開業的萬達城項目順利開業及運營。”同時，萬達還提及看好中國文化旅遊行業發展前景，今後仍將繼續投資文旅産業，保留文化旅遊産業的骨幹團隊，重組文旅規劃院、文旅建設中心和文旅管理公司。這一強調，似乎爲此後的一系列動作埋下了伏筆：
11月8日和12月13日，兩座萬達城相繼簽約，分別落戶蘭州與延安，兩個項目的總投資分別爲300億元、120億元，合計420億元。
10月22日，萬達簽約貴州，計劃在遵義市內以直投、合作獨資、合資等多種形式開發建設萬達紅色文化旅遊項目1個和萬達廣場2個。預計項目總投資計劃約100億元。
再算上已經落成的青島東方影都項目，萬達的文旅産業有再度起航的架勢。
圖片來源：商業地産頭條
07
商業地産融資模式不斷創新，獲突破性進展
截止2018年11月30日，交易所市場發行CMBS項目超過15單，發行規模近300億元，底層資産類別包括寫字樓、購物中心、酒店和長租公寓等。商業地産融資渠道不斷得到創新並取得突破性進展。
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部分典型案例：
國內首只存量資産並購基金——融創，基金規模達200億元；
全亞洲首個奧特萊斯房地産投資信托——砂之船房地産，新加坡上市；
2018全市場最大規模CMBS——廣州正佳廣場，73.006億元；
150億商業地産投資基金——華潤置地聯合體，150.01億元。
砂之船房地産投資信托在新加坡交易所上市
圖片來源：砂之船官微
08
土地市場：一線城市趨冷，二線城市穩步上升
土地市場整體降溫，一線城市更爲明顯。12月3日，中原地産研究中心統計數據顯示，今年前11個月，中國土地出讓收入最高的50大城市合計“賣地”收入3.27萬億元，同比上漲7.3%。而去年同期的上漲速度在30%以上，增速明顯放緩。
其中，北京年內土地成交大約在1680億左右，截至目前已經成交1558.54億，同比去年下降41.51%；廣州今年的土地的出讓金額卻不足千億，爲930.8億元，同比下降2.35%；深圳出讓土地397.6億元，同比下降了11.88%；但上海土地出讓金達到了1715.7億元，同比上漲了26.96%。主要是由去年的供地結構調整等原因所致。
整體上看，一線城市土地市場降溫明顯，包括土地交易下滑、流拍率增高、溢價率下調等一系列表現。
與一線城市相對比，二線城市的土地市場整體仍處在上升之中。據統計，前11個月，杭州“賣地”收入達2452億元，居于全國首位。此外還有鄭州、重慶、蘇州、武漢等二線城市土地收入也超過了千億元。
盡管如此，一二線城市仍未房企拿地重點，三四線城市土地市場亦現轉冷趨勢。
土地拍賣現場
圖片來源：山西新聞聯播
09
房企入局新零售，加速擴張版圖
住宅地産的紅利逐漸褪去，自持商業資金壓力大。與商業運營緊密聯系的零售板塊，成了房企探尋多元化的新領域。佳兆業、寶能、綠地等房企的商業版圖正在加速擴張。
寶能布局新零售業態。在零售版圖上，寶能將主打三大主力業態，重點打造倉儲式會員店“東市西市”、精選會員店“悠寶利”和生鮮加強型便利店“萬麥”。3月31日，寶能旗下新零售業態——萬麥便利店8家店在深圳同時開業，標志著寶能零售戰略版圖正式拉開；11月24日，精選超市悠寶利杭州開業；11月30日，東市西市首店在南京開業。
佳兆業自建精品超市和書店。5月1日，佳兆業商業集團旗下兩大自有品牌“CASA MIA(卡撒米亞)精品超市”和心居地複合書店在廣州佳兆業廣場開門納客，12月CASA MIA深圳首店亮相。2019年，CASA MIA將有多家門店落地深圳，此外，佳兆業商業還計劃開出200家生鮮便利店。
綠地集團發力G-Super。綠地G-Super自2014年在上海開出首家門店後，目前已經在全國開業55家門店，進入上海、南京、西安、重慶等全國18座一、二線城市，會員人數已超過180萬。12月21日，綠地G-super首家旗艦店在上海開業，未來將繼續在一線城市開設新的旗艦店，計劃2019年開出20家以上門店。同時，綠地在上半年還推出了新品牌“吃喝研究所”。
佳兆業“CASA MIA(卡撒米亞)精品超市
”圖片來源：贏商網
10
房企業務多元化，集體更名去“地産”
今年，迎來房企集體更名。今年以來，已經有包括萬科、保利、龍湖、萬達、奧園、合景泰富、時代、朗詩、中駿、寶地、海航等10余品牌房企更名，去掉原公司名稱的“地産”二字，以匹配公司的多元化業務現狀。
雖然當前有不少房企紛紛進行了更名，但從實際情況看，房地産銷售仍是其絕對的核心業務，多元化也基本是靠房産銷售輸血來發展。且短期看，難以形成匹敵地産業務的規模。因此，這些企業雖然更名去掉了“地産”兩個字，但本質上仍是地産公司，能否最終轉型成功，還需要數年時間來驗證。
圖片來源：公告截圖
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企業組織架構調整，高管變動頻繁：金融人才受青睐，港企“二代”登場
商業地産進入存量市場，以往的高開發周轉模式逐步轉向深度運營或輕資産管理輸出，開發企業進入新的發展階段，相應的對高管人才的需求和配置也有所變化。因此，行業的變化帶來的是一股高管的動蕩大潮。
據贏商網統計，2018年前三季度商業地産行業超200位高管發生變動；只會“拿地”的高管已經不吃香，銀行背景高管備受青睐。香港房企新一代接班人“上位”。
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龍湖、泰禾、綠地等房企有大規模人事調整；
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合生創展委任前建行廣東省分行副行長席榮貴爲公司執行董事及行政總裁；
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福晟國際委任童文濤爲執行董事及集團行政總裁，童于建行工作超過20年；
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衆安房産委任汪水雲爲董事會副主席，汪曾在中國農業銀行任職。
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香港龍頭房企“大腕”長實集體主席李嘉誠、太古地産董事局主席史樂山、恒隆地産行政總裁陳南祿接連退休，新一代接班人登場。
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內地融資渠道收緊，房企集中赴港上市
隨著融資渠道的不斷收緊，加上內地資本市場對房地産企業依然保持嚴格高壓狀態，因此，不少內地中小房企紛紛尋求赴港IPO。正榮、美的置業、大發地産、德信中國、海倫堡等房企今年集中赴港上市。房企在香港上市，主要是看重香港多元化、市場化融資平台。然而，卻不得不面對港股估值較低的現實問題，此舉被業內人士成爲“割肉續命”。
美的置業宣布香港上市
圖片來源：美的置業
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文旅産業風潮興起，房企爭相布局
住宅市場收縮，商業項目挑戰資金鏈和經營能力，文旅地産旅居結合的模式，加上各方面政策的加持，因此，各大房爭相布局文旅産業，文旅地産新風潮興起。
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6月，保利地産設立了保利(海南)旅遊發展有限公司；
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8月，碧桂園正式成立了文商旅集團;
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8月，融創在海南成立了融創文化旅遊發展有限公司，後更名爲融創文化旅遊發展集團。
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11月，富力地産于海南成立了文旅公司；
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12月14日，複星旅遊文化集團在香港成功上市。
今年，華僑城並購了多個文旅項目，同時出售了大量房地産項目，其“淡化房地産商形象”的意圖十分明顯，欲發力文旅大IP；此外，華潤置地、佳兆業、雅居樂、榮盛……等衆多房企今年均在推動文旅項目的開發。文旅地産似乎要迎來新一股風潮。
保利陽江海陵島度假項目
圖片來源：保利地産
總結中國商業地産這一年，市場在變，企業在變，整個行業則是在變革中進步。對于未來，相信不忘初心，方得始終！
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