世界上絕大多數國家都實行有追索權的房貸制度，但在美國，大概1/5的州是無追索權州，銀行等貸款方所能追責的權益以抵押物爲限。 （視覺中國/圖）
2022年7月以來，全國多地有業主發布聲明稱，由于房地産項目停工或爛尾，要停止償還房貸。
停貸業主要承受的代價很大。在中國，房貸是無限責任制，即實行有追索權條款。一旦違約，業主的房産可能會被銀行強制拍賣，如果拍賣所得款項不足以清償貸款，銀行還有權追責業主名下的其他財産。
世界上絕大多數國家都實行有追索權的房貸制度，但在美國，大概1/5的州是無追索權州，銀行等貸款方所能追責的權益以抵押物爲限。
一篇題爲“Non-Recourse Mortgage and Housing Price Boom, Bust, and Rebound”的論文考察了2000年至2013年期間無追索權房貸政策對美國住房價格動態的影響。該論文于2016年發表在期刊《Real Estate Economics》上，是一項關于有追索權與無追索權的領先研究。
該研究發現，無追索權州的住房價格變化大于有追索權州。要指出的是，無追索權房貸制度放大了房價的波動性，但也提高了市場的彈性。
有或無追索權是誰的選擇？風險又由誰來承擔？南方周末記者就此專訪了上述論文的通訊作者、新加坡南洋理工大學社會科學學院經濟學副教授包特。
新加坡南洋理工大學社會科學學院經濟學副教授包特。 （受訪者供圖/圖）
類似于“房價下降險”
南方周末：當時你爲什麽會想到研究無追索權條款與房價的關系？
包特：這篇論文的構思時間大概是在2013年，那時正是美國次貸危機過去不久。我偶然看到一篇報道說，美國一些州實行無追索權房貸條款，就想起來微觀經濟學裏著名的“道德風險”模型。
簡單來說，如果人做有風險的事的時候，知道自己不會爲行爲負全部責任，而是在壞的結果出現時由其他人爲自己兜底，那麽他可能就會故意忽視風險，或者選擇風險過高的行動選項。
打個比方，如果一個人買了火災險，那麽他可能更懶得花時間和成本認真做好家裏的防火安全措施，或者更容易在家裏玩煙花或燒烤。
無追索權房貸是指在美國一些州裏，房貸從某種意義上來說是“跟房不跟人”的。如果借款者因爲某種原因無法歸還房貸，銀行可以把作爲抵押品的房子拿走拍賣，但如果拍賣價格依然不足以償還剩下的貸款余額，銀行不能向借款者索取剩余的貸款。
從經濟學角度來看，無追索權房貸實際也類似于一種爲購房者提供的“房價下降險”，購房者能夠享受房價上升的收益，但在房價下降時僅承擔部分損失。
這就可能造成道德風險問題，使得房地産市場裏有更多投機性買家在房價上升時進入市場，然後在房價下跌時違約離開，從而增加市場泡沫和波動性。
我們的研究發現，實行無追索權房貸的州確實在房價上升期每年比其他州房價上漲快大概1.9%，下跌時期每年快6.4%。
南方周末：根據你的研究，無追索權房貸制度放大了房價的波動，但也增強了市場的韌性。從2008年金融危機後的美國住房市場來看，無追索權房貸制度是如何加快市場恢複的？
包特：我們當時做出這個判斷，是因爲在論文寫作時，如果我們對比美國無追索權州和有追索權州城市的房價反彈，無追索權州的反彈速度每年要快2.2%。
首先，無追索權制度可以在危機到來時讓現有購房者的負面情緒一次性充分釋放，而在追索權制度下，負面情緒可能並沒有被消除，只是釋放得更加緩慢，反而拖累後面的反彈。二是在無追索權制度下，市場回暖時，新的買家可能更有勇氣和意願來嘗試，新的需求增加得也比較快。
但我也很想強調一點，就是反彈和回暖可能又是新的周期的開始。
如果我們站在現在這個時間點上來看，其實在上一輪美國房地産“泡沫”的上漲區間，也就是1998年到2006年之間，美國房價的累計增幅大概也就是100%左右，而從2009年到2022年，美國房價增幅也已經達到了100%。
雖然這裏很大部分可能是2020年到2022年之間的貨幣寬松政策造成的，但相比之前寫論文的時候，我其實還是有一點擔心，無追索權制度下的反彈，從長期來看可能不過是新的泡沫的起點。
歐洲也在調整房貸制度
南方周末：你的研究考察的是美國的情況。美國從何時開始實行無追索權房貸制度？美國是世界上唯一實行無追索權貸款制度的國家嗎？
包特：美國現有的關于房貸追索權條款的立法應該是在1930年代，也就是“大蕭條”時代確立的，在那以後幾乎沒有變化過。
當時，一些州進行了追索權貸款制度的相應改革，目的是讓銀行和貸款機構在放貸時更加負責，而不是事後把損失都轉嫁給借款者。
關于美國是不是世界上唯一一個實行無追索權貸款的國家，我發現這一點還是有新的變化的。從2016年4月開始，羅馬尼亞通過了一項新的法律，允許房貸借款者在無法歸還房貸時，申請以房子交給銀行終結借貸關系。這可以認爲是將房貸轉變成無追索權貸款。
這項法律只是給了借款者申請的權利，從後續發展來看，很多申請提出以後並沒有被自動批准，而是因爲銀行抗辯進入了司法訴訟程序。所以這應該是一個強制力比較弱的無追索權條款。
南方周末：有或無追索權房貸，這是哪一方的選擇？
包特：從我看到的資料來說，這主要是一個立法和司法側的選擇。在實行無追索權房貸的州裏，如果借款者無法歸還貸款，這時法院僅支持銀行或者貸款公司收回房屋，但禁止他們向借款人索取貸款余額。
南方周末：2008年金融危機後，實行有追索權房貸制度的歐洲國家改變了它們的政策嗎？歐洲國家的反思是什麽？
包特：正如之前提到的，一些歐洲國家確實在金融危機後把現有的追索權房貸制度向無追索權制度的方向做了一些調整。
除了上面說到的羅馬尼亞，2010年10月，西班牙納瓦拉地區法院在一項房貸糾紛中認爲，銀行在房價因金融危機下跌的情況下還繼續執行追索權是“道德上令人厭惡的”，並拒絕支持銀行的追索行爲。在2012年，西班牙又批准了一項法令，建議自願遵守《良好行爲守則》（Code of Good Practice）的銀行對于因家庭成員收入過低而無法償還房貸的家庭，在他們上交房屋後免去他們對剩余債務的責任。
值得指出的是，在歐洲國家反思是不是要走向無追索權貸款的時候，美國也在討論要不要放棄無追索權貸款。
很多人認爲，無追索權貸款是美國在2008金融危機中房貸違約率比歐洲高的原因。在這方面，確實有實證研究發現美國無追索權貸款州比追索權貸款州違約率高。
但同時也有反對意見指出，無追索權州違約率高是因爲無追索權州房價下跌更厲害，借款人損失更大。而且，如果借款者的違約行爲如果僅僅是自私的或者策略性的，那麽理論預測他們在房價下跌20%的時候就會選擇違約。
事實上，即使在無追索權州，購房者違約的時候，房價跌幅的均值也已經達到了72%。也就是說，大多數購房者的行爲都是非常負責的，不到萬不得已，他們不會選擇違約。同時，另一篇基于調查的論文也顯示，80%的美國購房者都認爲僅僅因爲不用負責就策略性違約在道德上是不好的，這可能是很多人不選擇策略性違約的原因。
“同時降低雙方的道德風險”
南方周末：實行有追索權和無追索權的房貸制度時，風險分別是什麽？又分別由誰來承擔？
包特：一般認爲，有追索權制度是把風險交給借款者承擔，而銀行相對承擔的風險很小；無追索權制度是倒過來，把風險交給銀行承擔，借款者承擔風險較小。
從經濟學激勵來看，有追索權制度的問題是因爲銀行享有對借款的無限追索權，所以道德風險問題發生在銀行一側。也就是說，銀行可能會疏于對風險的管理，或者在一些情況下，一些銀行職員甚至可能爲了業績激勵亂放貸給缺乏還款能力的客戶。
而在無追索權制度下，道德風險主要發生在借款人一方，容易吸引投機客來借款炒房，引發泡沫和價格波動。
南方周末：政府可以調整關于有追索權與無追索權貸款的監管嗎？
包特：如果這方面需要監管調整的話，主要還是應該通過立法和司法來推動，而不是政府直接介入。而且既然是立法，那就應該是長期的，而不是對一時的市場周期進行反應。
我能想到的一種可能的模式是，同時允許有追索權和無追索權貸款的存在，並且允許二者收取不同的利率。換句話說，讓無追索權貸款裏的隱含保險的價格顯性化爲價格。
事實上，美國學術界近些年對無追索權貸款的批評和憂慮主要集中在兩個方面。一是，不管是有追索權貸款還是無追索權貸款，它在美國的立法實際都是“一刀切”的。一個州的法院系統要麽全支持有追索權貸款，要麽全支持無追索權貸款，消費者其實並沒有選擇的余地。
二是，很多學者通過對比兩類州的房貸利率，發現美國房貸市場在這方面的定價其實是失靈的，也就是說，無追索權貸款的州的房價利率並沒有比有追索權州高出很多，來覆蓋其隱含保險的價格。
一種較爲理想的制度可能是在全國範圍內都允許銀行同時提供兩種貸款，然後讓消費者自己選擇合適的種類。當然這個問題在實踐中肯定是非常困難的，但可能困難本身也說明它的價值和意義。
南方周末：你曾提到，在理論上或許存在一種“混合追索權制度”。你對這一制度的設想是怎樣的？
包特：即追索權可能不是“全或無”，而是一個百分比。比如說，如果借款者無法歸還房貸，而房子的拍賣價格不足以償還剩余貸款，那麽借款者在上交房子以後，需歸還剩余貸款余額的50%，剩下50%的損失由銀行承擔。
當然，這種情況下的利率也需要重新調整，合理的水平應該是介于完全的追索權貸款和無追索權貸款之間。
我個人覺得這可能是一種在公平和效率上都更好的安排。因爲在這種情況下，銀行和借款者都是相關風險“置身事內”的責任人，這樣就可以同時降低雙方的道德風險，可能是一個更好的平衡點。
南方周末記者 封聰穎