編者按：地産折疊時代，有一股力量成爲中流砥柱。它們，或沖鋒于拍地現場，或江湖救急，成了“白衣騎士”；它們是低調潛行的地産國企，它們成長的密碼是什麽？從2月9日起，樂居財經聯合樂居財經研究院，推出2022年度策劃③——《國之大者：2022年國企地産巡禮系列》，將陸續推出百家國企地産商的成長故事。
文/樂居財經研究院蔡德勇
“從正月初七開始，就有建設者陸續返回成都了，我們要求各施工班組必須檢查行程碼和測量體溫，外地返蓉人員還要出示48小時內核酸檢測報告。”這是四川師大TOD項目工程負責人佘俊傑對媒體的介紹。四川師大TOD項目今年要確保首批次主體施工達到預售條件。
不僅如此，據成都軌道城市投資集團官微透露，截至2月15日（元宵節），由成都軌道集團承擔的TOD項目已全面複工，項目建設現場，施工人員、工程機具和生産材料已全部到位，項目建設開足馬力。
白佛橋TOD項目建設現場
今年1月份，成都市住建局相關負責人在接受成都日報采訪時表示，2022年，成都將加強TOD綜合開發規劃設計建設管理，確保32個TOD綜合開發項目梯次呈現效果。
TOD，當下成都樓市最熱門的關鍵詞之一，因爲龐大的規劃、巨大的投資、迅速的建設，成都也被TOD規劃設計領域國際權威專家渡邊莊太郎先生認爲有潛力成爲“中國TOD第一城”。說“第一”並非TOD概念由成都創造，而是成都建設TOD 的雄心、決心、信心和誠心。
規劃714個TOD
TOD是什麽？一種以公共交通爲導向的土地開發模式（transit-orienteddevelopment，TOD），是規劃一個居民區或者商業區時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式。換句話說，就是將各種形式的交通（地鐵、公交、輕軌、火車等）、住宅、商業、服務設施、公園綠地等規劃到一起，最大限度的方便人們使用，既節約資源又使資源利用效率最高。
就全球範圍而言，最推崇並將之付諸實踐的城市是日本東京，東京四通八達的軌道交通以及據此而來的TOD項目，將這座城市公共資源配置效率發揮到了極致。成都的TOD模式就學習了東京。
早在2018年11下旬，成都市委就發出了《關于深入學習研究TOD綜合開發的通知》，時任成都市委主要領導更是多次就TOD召開專題會議、發表重要講話、做出相關部署，這才有了後才成都TOD遍地開花的局面。
在成都開發TOD，地鐵無疑是最核心的交通節點，特別是在多地鐵線路（如人民北路站）、多交通形式（如成都東站）換乘站點，TOD綜合開發領頭羊、組織者的重任就自然而然的落到了成都軌道交通集團的身上。
2018年，成都軌道城市投資集團的前身成都軌道地産集團進行了五個批次的TOD項目一體化設計招標，一共啓動了49個站點的全球設計招標。這49個站點一體化設計面積總計約4.73萬畝，核心區面積也有5118畝。
部分進行一體化設計的站點
成都TOD開發實踐雖然起步晚，但是發展迅速，規模宏大，在中國位居前列。根據《成都市軌道交通場站綜合開發專項規劃》和《成都市軌道交通場站一體化城市設計導則》，成都構建起了全市統籌的TOD站點分級體系，以城市功能、産業布局、軌道交通功能爲主要分級影響因素，構建由城市級、片區級、組團級、一般站點構成的綜合開發分級體系，全域共714個TOD。
規劃了714個站點，顯然不可能同時開工、同步建設，必然是有先後順序的建設。因此2020年5月11日，成都軌道集團發布了首張TOD地圖，正式曝光了首批次要建設的16個TOD標杆項目的位置和特點。
按照“無策劃不規劃、無規劃不設計、無設計不施工”的原則，在完成了策劃、規劃、設計之後，成都TOD進入了實施階段。2019年1月23日，由成都軌道城市投資集團控股的成都高新區陸肖軌道城市發展有限公司競得陸肖TOD用地約406畝，拉開了TOD建設的序幕。截至2021年底，成都軌道城市投資集團的獨資、合資公司已經拿下了48宗TOD用地，總面積約5229畝，計容建面多達831萬平方米，TOD項目遍及成都15個城區，可謂遍地開花。
高新南區陸肖TOD效果圖
朋友遍天下
如此龐大的TOD規劃，單靠成都軌道城市投資集團一家是不可能完成的，因此在全球範圍內尋找合作夥伴就勢在必行。比如參與過成都TOD規劃的設計大師就有渡辺莊太郎、卡爾索普等，設計公司有AECOM、日建設計等，策劃團隊有第一太平戴維斯、仲量聯行、德勤機構等，商業管理公司有MTR港鐵，物業管理公司有萬科物業等。
成都每個TOD內都規劃有大量的商業辦公場所，目前沃爾瑪、茑屋書店、勁浪體育、ORIX、愛琴海、紅星美凱龍、蘇甯、中體城、新加坡雅詩閣等都與軌道城市有簽訂合作協議，未來或在TOD項目內投資開店。
TOD綜合開發需要大量的資金投入，回報又慢，這就給其他開發企業帶來了機會。從2020年中期開始，部分已競得土地的TOD開發公司就陸續出讓股權，從66%-100%不等。而且對競買人都有限制，要求具備房地産開發一級資質，要是排名前五十的房企。這樣一來就只有品牌房企能夠參與了。
2020年7月28日，保利12.88億拿下昌公堰TOD項目66%股權，開發面積約218.45畝；
2020年7月31日，萬科7.46億拿下行政學院TOD項目一期66%股權，開發面積約289.2畝；
2020年12月4日，旭輝4.22億拿下新津TOD項目二期66%股權，開發面積約356畝；
2020年12月22日，保利3.39億元拿下廖家灣TOD項目66%股權，開發面積約151畝；
2021年1月5日，旭輝5.9億拿下萬盛TOD項目100%股權，開發面積約282畝；
2021年7月27日，招商蛇口3.98億元拿下幸福橋TOD二期66%股權，開發面積約287畝；
2021年7月29日，龍湖以3417.26萬元的價格拿下行政學院二期TOD66%股權，開發面積約258畝。
品牌房企對資金回報、周轉要求較高。比如萬盛TOD和新津TOD，在股權被收購以後，開盤銷售的速度明顯加快。如今新津TOD一期都已經交房了，萬盛TOD也已兩次拿證推出了652套住宅對外銷售。對于非軌道城市開發的TOD，成都人還是有一些保留意見的：住宅能否按時、保質交付？商業能否呈現，何時能呈現，能否持續運營？有待時間的檢驗。
TOD開花結果
從2017年11月1日，《成都市人民政府關于軌道交通場站綜合開發的實施意見》正式出台，成都作出大力實施TOD綜合開發的戰略部署開始，成都TOD已經走過3年多的裏程，成都TOD從無到有，從規劃藍圖變成了一座座實體建築，證實了成都TOD發展的速度。
雙流西TOD景觀示範區日前已對外開放
今年1月11日，軌道城市官微推出“成都TOD對比照曝光”的文章，總結過了過去幾年TOD的建設成果，對比的效果也十分震撼。
據統計，由成都軌道城市參與開發的TOD項目，已經有17個取得預售許可，共計入市商品房約81萬平方米。涉及雙鳳橋、陸肖、中環、雙流西、三岔、馬廠壩、幸福橋、龍潭寺、二江寺、梓潼宮10個TOD項目，官方稱之爲“十盤齊耀”。成都軌道城市也因此進入2021年成都房企銷售業績第八名，銷售額爲142.2億元，銷售面積爲64.5萬平米（排名第13位）。軌道城市的銷售金額比銷售面積排名更靠前，說明其銷售單價更貴。從土儲來看，未來兩三年，軌道城市的銷售業績都會比較靠前。
成都人關注TOD，還有一個非常重要的價值點——1萬套保障性租賃住房！2021年9月，成都軌道集團宣布將在中心城區9個TOD項目內啓動實施10000套保障性租賃住房，後續還將陸續啓動實施更多保障性租賃住房項目。相關負責人表示，“爲城市青年提供穩定、方便而有顔值的租住生活，這是TOD實施保障性租賃住房的初心。”