共同富裕的其中一方面，叫居者有其屋

大家好，我是老丁

衣食住行是我們的日常需求，住房更是大多數成年人成家立業、結婚生子的一個前提條件。

如何擁有一套屬于你的房子？除了自己的努力之外，其實政府在政策上也在想辦法解決這個問題。因爲老百姓住房穩定，是今後社會保持安定、經濟持續發展很重要的因素。新加坡、德國、日本、中國香港等很多地區，都比我們更早地面臨過這個問題。

咱們之前有過一期，看了一下香港，是用公屋來解決老百姓住房問題的，這次看看新加坡和我們自己，咱們的地方政府，今後將會如何解決我們的住房問題，我們的保障房時代是否也來了呢？

實施保障房的原因？

保障房是指政府爲中低收入家庭所提供的，限定標准、限定價格或限定租金的住房，一般是廉租房、經濟適用房、政策性租賃房和定向安置房等。

其實在過去我們的一些住房優惠制度的時候，滋生出過很多亂七八糟的東西，比如經濟適用房就有過一些腐敗的問題，違背了政策的初衷，當然這裏咱們就先點到爲止。

同樣性質的住房，在香港叫公屋，在新加坡叫組屋。之前咱們一個視頻裏說過，香港43.57%的房子都是公屋，新加坡有72%也是組屋。所以保障房的效果，其實在海外很多地方已經有不少成功經驗了，現在，我們的政府也在根據我們的環境去逐步制定相關的政策。

最早咱們國家房價沒那麽高的時候，其實就是開啓房地産市場化，讓大家都 去買房子，也就解決大家的住房問題了。後來房價漲上來了，房地産庫存在2013、2014年de 時候也高起來了。所以在過去的幾年裏，咱們國家更多實施的是棚戶區改造，2013年發過一個文件，叫《關于加快棚戶區改造工作的意見》。那麽在商品房高庫存的情況下，棚改就是很好的方法，既能夠改善居民住房問題，還能解決房地産高庫存的問題，而且還能拉動經濟。

但是最近兩年，我國的棚改已經開始逐漸到了末期了。所以現在提出，提前完善和發展保障性租賃住房，這幾個字記住，是重點。它是住房保障體系中的一部分

那麽，想要更好的理解政策，就要理解政策的出發點。

我們之前也說過未來的房地産將會是分化的市場，強者恒強，弱者恒弱。那麽在未來人口持續流出的小城市裏，也不用擔心大家會買不起鶴崗這類城市的房子。所以人口持續流入的中大城市是今後我們國家保障房制度實施的重點地方。

2020 年，我國流動人口爲3.76億，占城鎮人口的 41.6%。流動人口就會較多地聚集在經濟發達地區，這些地區高房價和高租金會成爲常態，所以中低收入者買不起房、租不起房就是需要解決的問題。

住建部在去年的一個發布會上提出，要加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有産權房爲主體的住房保障體系。實施的地點，就是人口淨流入的重點城市。

也很明確，說其中的保障性租賃住房主要面對的人群，就是這些地區裏住房和收入雙重困難的群體、新市民和青年群體、以及有一定經濟實力但無力購房的群體。

將來，商品房市場價格不能大漲，也不能大跌，那成交量就會容易受限，地産開發投資增量也會受限。這種情況下，未來的保障房就可以在一定程度上彌補這個空缺，讓工人有活幹，讓建設公司有錢拿。

所以可以拉動經濟，增加社會的固定資産投資，也是建設保障房其他方面的好處。

借鑒國外的經驗，新加坡是怎樣搞的？

縱觀國際曆史，國家一定會在今後的大中城市，通過建設更多的保障房，來讓百姓有房住，能安居。

所以我們現在去看看，在這方面走在我們前面的一些地區，就大概可以看到我們的未來會是什麽樣的？

在我們周圍，保障房走的比較成功的，就要屬香港和新加坡了。現在香港的公屋占比50%，新加坡的組屋也有72%。有時候我們還感歎香港新加坡的房價租金都那麽高，怎麽生活呀，其實政府的公屋已經解決掉大多數人的住房問題了。

香港咱們在之前講過一次，有興趣的可以看我之前的視頻，現在咱們看看新加坡。

如今，新加坡的常住居民有570萬人，相當于杭州人口的一半。人口中，其中61.38%爲新加坡公民，9.21%爲永久居民，29.41%爲暫住外籍公民。可是新加坡的居民房屋自有率也比較高，在2018年的時候，就已經達到91%的水平了，其實我們國家的房屋自有率也不低。但是我們的情況還不太一樣。

我們看房産在總資産中的占比，2019年，當時新加坡居民，房産占居民總資産的比重是 42.59%，由于在那些年裏，我們的房地産市場上漲過快，所以 我國家庭總資産中，房産占比高達77.7%。這麽看我們的家庭資産結構其實是不夠健康不夠多元的。

新加坡的房地産市場之所以能夠這樣發展，或者房屋自有率高，多虧了他們的組屋計劃。新加坡目前的房産主要分爲組屋、私人住宅、還有其他別墅等等。而組屋在所有房屋中的占比極高，在72%以上。（如圖）

新加坡有一個叫HDB的機構，中文名稱叫建屋發展局，成立之初就是爲了清理 1960 年代的新加坡占屋和貧民窟的問題，之後就開始大力建設公共組屋。在那個年代，新加坡有一半的人沒有住房，1/3的人住在非法搭建的棚屋內。1960年有過一次“五年建屋計劃”，但是這期間建的房子僅供出租使用，不出售。

真正讓新加坡居民開始有自己的房屋，要歸功于新加坡在1964年推出的“居者有其屋”計劃，當時開始鼓勵中低收入家庭購買組屋。後來1965年還創辦了中央公積金制度，居民可以用公積金賬戶還組屋房貸。

新加坡的居民繳納公積金，政府將一部分公積金用于購買政府發行的債券，政府獲得錢之後，再將資金向建屋發展局提供建房貸款，幫助加大房屋建設。另一面向個人提供購房貸款，然後，按揭還款時再從每月公積金賬戶中扣除，而且這些利率通常都會比商業銀行的利率低。

就這麽著，公積金賬戶裏的錢就被盤活了。

1966年，新加坡又頒布了《土地征收法》，政府因組屋等公共利益需要，可強制征地、並設定了較低的補償標准。建屋發展局能夠低價甚至無償取得土地這件事特別重要，因爲這樣土地供給就不需要什麽成本，而在銷售方面，新加坡新組屋的價格又直接由政府定價，所以即使它賣出低價也不會給財政造成什麽壓力，一般新組屋價格就是私人住宅市場價格的 1/3。爲了照顧低收入家庭購買組屋，政府還提供補貼，實在沒能力購買的，就允許其租住組屋。

所以到了1969年的時候，新加坡已經有一半的人解決了住房問題。

但是居民的需求是在不斷變化的，一開始有地方住就好，慢慢的就希望住的地方更好一點。所以進入70年代之後，政府就停止建設一居室了。1974年，新加坡又成立國營房屋與城市開發公司，專門建設大型五居室套房，同時提高申請家庭的收入上限，使中等收入家庭也可以購買國家提供的改善性住宅。

到了1982 年時候，新加坡住房自有率已經達到了80%。再之後，政府又做了其他一些動作，比如87年放開公積金購買公共住宅的範圍，89年把購房登記制度改爲訂購制度，並且放開 HUDC套房購買對象的限制等等，都是爲了讓新加坡的居民能夠有更良好的居住條件。

那麽，新加坡的住房制度的優勢，主要受益于什麽呢？

第一個就是嚴苛的土地制度，使得政府可以低價獲得土地，並且直接用于組屋建設，這爲之後房屋的低價格，提供了足夠成本支撐。

還有他們對于土地前瞻的規劃以及合理的使用，19 世紀時，新加坡就開始填海造地工程了，從1960年到2018 年，新加坡的土地從581.5平方公裏增加至724.2平方公裏，土地面積增長了約25%。

從1999年起，新加坡又開始大力興建高密度高樓層的組屋，這也節省了更多的資源。

新加坡的土地管理局，會根據規劃確定不同用途的土地，再將土地直接出售給國家的不同的部門，比如住宅用地就會出讓給建屋發展局。獲得土地使用權後，再代表政府向企業或私人出讓土地，而且新加坡土地出讓金不能被政府部門和一些法定機構部門直接支配使用，必須交納到國庫，而且土地使用期滿後，政府會無償收回土地以及其地上的附著物，如果要繼續使用，需要再次經過政府的批准，再獲得一個使用年限，價格就按當時的市價重新估值。這項規定，整體好處就好在，政府無法通過大幅出讓土地而增加財政收入，而且還解決了將來收入可能會不夠持續的問題。

第二個，就是完善的稅收制度，新加坡在房地産方面的稅收主要是兩項，一個是房地産稅，房産稅的征收按房屋年值征收，年值是以一間房的年租金衡量。房地産稅也是分等級的，對于普通老百姓就優惠一些，對于富人收的就多點。第二個是房地産印花稅，這是房屋在交易的過程當中，買賣雙方都需要繳納的。而且對于不同的人在不同階段施行不同稅率。

比如說對公民在購買第一套時不征收，第二套住宅收12%，第三套及更多收15%，如果是永久居民購買第一套住宅5%，第二套及更多是15%;，外國人在新加坡購買住宅就是20%稅率，非個人主體，購買住宅要25% ，如果是房地産開發商還要更多。所以這樣的稅收制度也直接打擊了炒房的行爲。

從目前看，我們國家在今後的房地産方面相關稅收制度，也會逐漸往這個方向靠攏。

第三個，就是中央公積金制度，中央公積金制度覆蓋面很廣，截止到2019年第三季度，新加坡中央公積金成員數量已經有396萬人，而新加坡的總人口數才570 萬人。

以上最主要的三項制度，再遇到七八九十年代時，新加坡經濟的高速發展。所以到了今天，新加坡就真的在住房這個領域，很好的做到了居者有其屋。那麽接下來回看我們自己，我們的保障房進行到什麽階段了？

我國保障房進行到什麽階段了？

2020到2025年，中國已經在嘗試，看是否能通過保障房，來滿足很多居民的住房問題。

棚改、老舊小區改造、公共租賃房、危房改造是過去房地産實施保障房建設最重要的幾個領域。

但是權重在2021年的時候發生了變化，咱們看組數據，這些年相關方面的財政預算，在2017、2018、2019年，棚戶區改造占了絕大多數資金，但是從這之後就不一樣了。尤其是棚改、老舊小區改造資金占比，由 2020 年的 15%、 70%，大幅下降到2021 年的6%和34%，而公共租賃房建設資金則大幅提升到 51.5%。（如圖）

這兩年財政資金的變化很關鍵，這預示著我們之後的新增住房裏，會大大增加公共租賃房。

在我國，住房保障體系的主體，是公租房、保障性租賃住房和共有産權住房。公租房制度是2010年確立的，到2021年7月全國也才有約1600萬套，共有産權住房是2014年開始在北京上海深圳等城市試點的，保障性租賃住房是在2021年剛正式提出的。這個保障性租賃住房，才是今後各地實施保障房計劃的重中之重。

原來有過的經濟適用房、共有産權房什麽的，都是低價賣給你。這個保障性租賃住房，和香港的公屋類似，也就是說，政府會建立很多房子，大小在六七十平左右，然後這些再低價“租”給你。

截至2021年12月，已經有28個省市披露了“十四五”期間保障性租賃住房的建設計劃，其中，北上廣深杭，天津、重慶、西安、成都、廈門等高線城市，籌建規模最大，介于30萬到60萬套之間。

北上廣深，新增的保障性租賃住房建設要占新增住房供應總量的40%以上，西安和杭州占比也有30%。

我們看下圖，是十四五時期各地區保障性租賃房計劃建設套數的對比圖，前三位，是廣東浙江江蘇，因爲這些省份，人口淨流入最多，居民的住房壓力最大（如圖）。

根據住建部的信息，“十四五”期間 ，總計供應的保障性租賃住房約爲650萬套，但是按照各地的計劃來看，可能會超出這個數據80萬套左右。

其實現有的保障房，其中公租房與保障性租賃住房是配租型，公租房屬于最基礎的保障房，在全國範圍內展開。而保障性租賃住房主要集中在高線城市，重點解決城市新青年的住房需求。

共有産權住房是配售型，給那些不符合公共租賃住房，但又買不起商品房的中低收入群體。

從目前的情況來看，配租型是今後的重點發展領域，因爲配租型會有持續且穩定的租金，這背後還可以發展REITs基金，把資金盤活。

但是在現階段來看，2020年的租賃房建築面積，只占全國住宅土地供應面積不到0.5%，體量還是太小，從2020到2025，比重雖然有所增加，但是畢竟是第一階段，或許十年十五年後，這個就會發生量變，所以下一個五年，我們會更多的向這個方向靠攏。

將來的形式，就會出現，小城市房價會穩步下跌，或者維持原價，用通貨膨脹逐漸去消化市場。

而人口持續流入的大中城市，商品房會堅持房住不炒，緩慢穩定增漲，並且用保障房來逐步解決住房問題，將來就會有很多人租住在大城市的這些保障性租賃房裏，一租就是十年二十年。

結尾：

到這裏，我們總結下今天的內容：

1、保障房是指政府爲中低收入家庭所提供的，限定標准、限定價格或限定租金的住房，我國過去發展過經濟適用房、共有産權房、公租房等等，香港有公屋，新加坡有組屋

2、我國過去解決大家住房問題，一開始是將房地産市場化，後來是棚戶區改造、危房舊房改造，政策的下一個方向，就是建設更多的保障性租賃住房

3、保障性租賃房政策實施的城市，就是人口淨流入的那些高線城市

4、新加坡和香港在這條路已經有了不錯的成功經驗，他們的成功，主要來源于政府的支持，以及在多年時間裏經濟的大力發展。新加坡組屋的成功主要源于嚴苛的土地制度、完善的稅收制度、完整的中央公積金制度。我們今後的稅收公積金等制度，也大概率會走入這個方向。

5、從財政預算保障房建設支出的比例圖裏，也能看到保障性租賃房是今後的主要方向。

6、現有的保障房，其中公租房與保障性租賃住房是配租型，共有産權住房是配售型，他們是針對不同人群的不同需求來進行建設的，今後五年裏，大家申請的中簽率理論上也會高很多。

7、將來的趨勢會是，小城市房價穩步下跌，或者維持原價，用通貨膨脹逐漸去消化市場。而人口持續流入的大中城市，商品房會堅持房住不炒，緩慢穩定增漲，並且用保障房來逐步解決大家的住房問題。

大家有個預期，這種政策的時間周期都特別長，現在還是在早期，到了2025年至2035年這十年裏，才有可能出現大面積發展。

但是不管怎麽說，這是好事，也是好的苗頭，在內卷環境的當下，希望這代年輕人，也都能盡早居者有其屋。

我是老丁，朋友們，下期見