當地産“黃金期”過去，機遇和危險並存已經是中國地産行業的常態。各大房企紛紛面臨融資難、高負債、低利潤率的困境，專家預測“償債高峰”將在2021年抵達。而在危機之下，5G、細分市場、高素質人才等又給房企提供了無數機遇。
中國經濟新一輪增長周期下，房地産該如何定位？如何確定發展戰略？7月17日，中原地産舉辦了“房地産趨勢高峰論壇”，對這些疑問給出了答案。
政策特征下的樓市趨勢
中原集團的研究董事程澐表示：“中國的房地産市場很重要的一個特征是政策性，在過往的房地産周期裏，政策對市場的調節作用非常重要。”
首先體現在人口政策上，房地産的發展與城市的發展緊密相連，最終都與人口的整體的發展趨勢相互關系。
從整體上看人口政策，特大城市、超大城市控制較嚴，而大城市、中型城市、小型城市的人口政策已經開始逐步放開，這會帶來人口向規劃城市群集中。這些城市今後對房地産的需求也將更大。
受棚改政策的影響，三四線城市的樓市在前兩年表現較爲火熱，爲全國成交量帶來了將近15%的貢獻。但從去年開始，棚改放緩，三線城市的成交量開始有所下降。
在一二線城市的新開樓盤上，今年上半年出現了平穩回暖的趨勢。但4月19日，住建部再次重申房住不炒的政策，整體市場再次進入觀望期。
在大規模新建住宅房地産的開發高峰過去以後，二手房成交情況成了衡量重點城市發展的重要指標。
數據顯示，今年上半年一二線城市的二手市場也開始有所回暖。從中原地産監測到的20個城市二手房市場的情況來看，目前已經回到了過往五年的平均水平。在政策環境沒有變化的情況下，一線二線城市的二手房市場回暖將是一個確定的趨勢。
房企三大難點：融資難、高負債、低利潤率
自2014年起，房企融資貸款比例逐漸放緩，到2018年，房企自有資金的比例已經從40%上升到50%，整體的融資成本從過去的年化3.5%上升到了6.5%。
北京中原總經理任莉透露：“近幾年，恒大、碧桂園、泰禾的融資成本已經高達10%到15%。國內房企由于一直維持高負債水平，所以2018年，已經超過50家上市房企負債率高達80%。”
她表示，未來三年，房地産企業將進入了償債高峰，2021年將達到1700萬億的償債水平，是2017年的5倍，生存環境非常艱難。
在盈利上，房企利潤並不高，上市房企TOP30沒有超過15%，小企業利潤率比大房企更低，整體市盈率房地産僅次于銀行、鋼鐵行業。
在低利潤背景下，龍頭房企通過高速周轉實現利潤率。例如恒大，6個月就需要開盤，6個月以上去化率必須達到60%；碧桂園，4個月開盤，5.5個月資金回正，6個月資金再周轉。如此高周轉的速度，才能支撐房企的快速發展。
北京的房企的周轉周期，已經從過去平均380多天的開盤周期，提速到平均200多天，中海雲熙從拿地到開盤已經縮短至122天。
在負債率上，與香港、新加坡等房地産的負債率相比，國內房企負債率明顯偏高，恒大高達181%，香港長江實業淨資産負債率僅有4%。
在資金規模化發展下，國內千億房企從2014年只有7家，到2018年，已經上升到30家。
細分與智能化成就房企未來
在對中國地産業未來發展趨勢的分析上，北大光華管理學院教授陳玉宇認爲：未來房地産發展的關鍵在于“把房子蓋在哪兒”，而這取決于未來40年人口和産業的流動。
1990年至2018年，中國共出生了4億人。年齡最大的90後，也已經30歲。在未來的25年時間裏，4億年輕人口將會選擇最理想的城市，最有前途的行業，他們的去向，決定了中國的城市化。
從需求角度上看，他們還是中國消費的主力。陳玉宇表示：“地産商要著重思考的就是，這些年輕人作爲需求者，需要什麽樣的産品和服務，然後選擇去蓋什麽樣的房子，在哪裏蓋。”
房地産是低頻消費品，但人們對公共空間的需求卻越來越大，這導致細分成爲房地産發展的生死邏輯。
從企業的戰略方向的細分方面看，帶動企業發展的細分將成爲企業真正的IP，房企可以通過IP帶動超級粉絲，重新構建自己的生態模式。例如京投發展以TOD爲自己的發展邏輯，金茂、朗詩也紛紛以健康科技作爲自己的IP來發展。城市運營方面，萬科、華潤、大悅城控股等，在核心城市的舊城改造和通過城市運營來提升區域的價值，實現更高的開發收益。
通過極致細分，開發商能擴大生存空間，對産品細節也能做極致創新。
消費者的變化，也使社區的深度運營重構了房地産的開發生態。業主對物業管理水平的要求越來越高，這也成爲不少開發商打造品牌時的重點。解決物業發展之痛，可以實現持續盈利。
後産品時代還向公共空間聚焦。人們關注的已經不再是室內的空間，除了小區環境、小區物業，客戶更關注的是公共空間和公共文化設施，業主將對公共空間提出更高的要求。下一站的風口也應該是公共空間。
進入5G時代，智慧社區也將成爲一大趨勢。
可以預測，大數據下的人臉識別會成爲解決社區安防的有效方式，可以直接連接公安數據、連接過往的行迹，真正做到安全識別。在雲計算支持下，監控設施也不再形同虛設。過去各個社區的探頭都有時效限制，到一定時間會被清洗覆蓋，容量不夠也會自動就覆蓋了。而未來，數據可以永久保留，同時也可以對保安起到很好的提示作用。
另外，物聯網也將成爲一大賣點，未來通過智能機器人的精准定位，或許可以實現家門口的快遞和配送