今天來講講內地樓市即將發生的重大轉折，簡而言之就是由過去的香港模式轉向未來的新加坡模式。

什麽是香港模式？那就是政府拍賣土地，價高者得，而且香港堅持樓市以市場化爲主導，政策不妨礙房地産業發展。于是房價越來越高。一部分人看明白了這個邏輯，所以加大杠杆炒房，最終導致貧富差距越來越大。新加坡模式則是建立相互隔離的雙軌制，有錢的人可以購買完全市場化的“私宅”，錢不多的人可以購買便宜的“組屋”。在這套制度下，“居者有其屋”不再因爲貧富差距而變得遙不可及，新加坡有82%的人住進了便宜的“組屋”。“組屋”價格只有市場化的“私宅”的三分之一到二分之一。

關于這兩種模式的利弊討論從來沒有中斷過，而最近，深圳發布的一項政策征求意見稿表明，未來內地樓市將轉向新加坡模式。

從當前中國內地的房價和老百姓的感受看，顯然新加坡模式更好一些，底層群衆不會因爲完全市場化帶來的高房價而買不起房，進而引發一系列社會問題。比如一部分人選擇躺平，反正吃吃喝喝都夠，但是以自己的工資收入計算，怎麽努力都買不起房；還有一部分人選擇丁克，還房貸都已經精疲力竭，哪裏還敢生娃；甚至考驗家庭倫理，比如住兩室一廳的三口之家，如何安頓年邁的老人？

根據新加坡的政策，購買便宜的“組屋”可以住99年，也可以買賣，但必須符合條件和規定，比如家庭收入水平不能高于某個數字，且家庭沒有其他住房。而且政策還會向孝敬老人傾斜，比如盡量將子女和父母的住所安排在一起。

而最近深圳准備推出的“共有産權房”很大程度上就是借鑒了這一點，總體上跟新加坡的“組屋”制度非常像。深圳的征求意見稿規定，共有産權房“封閉流轉，不可入市交易”，簽訂買賣合同滿5年的，購房人可面向符合條件的對象轉讓個人産權份額或申請政府收購。

過去各地搞的經濟適用房之所以無法達到令各方滿意的效果，一大原因就是對購買後轉讓環節缺乏足夠約束。

過去限制是購買後不能馬上按市場價出售，要等幾年。可是幾年後以完全市場化的價格賣出，實際上這套房子就變成了商品房。要滿足更多低收入人群的住房需求，政府就必須不停地建設經濟適用房。這不僅會導致套利與腐敗，還會導致經濟適用房的供需矛盾。

比如深圳有個知名的經濟適用房項目，叫“僑香村”，它的限售期是10年。2011年基准售價只有8922元每平，現在限售期滿了，二手房的交易價格已經突破10萬元每平。“僑香村”是深圳最大的公務員社區，當初房子基本都分配給了深圳機關事業單位職工。

一邊是保障低收入人群的房子供應量遠遠不夠，另一邊是收入較高的人群拿到了便宜的房子，並且這些房子從此不再扮演保障的角色。在設計這套制度的時候，難道沒人預見到這些問題嗎？

當然不是。講到底是各地從地方利益的角度，打心底裏更喜歡香港模式，而對新加坡模式充滿顧慮。香港模式可以立竿見影地提升地方收入，而新加坡模式不僅有礙收入的提高，同時還需要政府花大把的錢建設保障性住房。在上世紀末，房價並沒有成爲突出的社會問題，幹嘛不選香港模式呢？而後來，當各地都嘗到甜頭之後，又豈敢真正限制經濟適用房交易，進而建立保障房與商品房完全隔斷的雙軌市場呢？

有人可能要問了，新加坡在實施這套制度的時候就已經財力雄厚了嗎？新加坡爲何不選擇更加有利于提高政府收入的香港模式呢？

實際上新加坡模式早在1960年就建立了，比新加坡獨立還早了5年。新加坡的“居者有其屋”計劃是1964年推出的，在當時，讓老百姓住上房子是李光耀執政的一大政治基礎。至于擴大政府收入，那是另一個必須同時完成的宏大課題，它與住房保障之間不是二選一的關系，房地産在新加坡經濟中的地位並不重要。

香港模式的背景則完全不同。香港模式誕生于1950年代，當時處于殖民統治時期，對于殖民政府而言，老百姓能否住得上房子是需要優先考慮的事項嗎？實際上香港模式同樣有配套的“公屋”政策，但是因爲香港有大量土地掌握在私人手中，導致用于公屋的土地供給不足，所以如今公屋只覆蓋了不到50%的家庭。而且香港的公屋面積極小，並沒有真正滿足人們的生活需要。而新加坡雖然地少人多，但是有近90%的土地掌握在政府手中，新加坡的“組屋”面積最大可達150平米左右。

中國內地之所以選擇香港模式，還與上世紀90年代的國情有關。當時中國人總體上並不是沒有房子住，主要矛盾在于改善居住條件。而當時政府手裏普遍沒錢，經濟主要靠“三來一補”，只有讓房地産充分市場化才能加速居住條件改善，同時拉動經濟。

實事求是講，我們也沒有全面學習香港模式。比如香港有45%的人住的是公屋，但是如果不計算房改之前的單位建房，內地住公屋的人的比例有多大呢？

深圳是改革的實驗區、示範區，如果“共有産權房”制度在深圳獲得成功，那麽接下來必然會在全國推廣實施。

實際上從2017年開始中央就一直在提“推動房地産業向新發展模式平穩過渡”，具體是什麽新模式呢？黨的二十大報告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”。現在的供給主體是誰？是開發商。多主體，多出來的只能是政府和企事業單位。所以這個提法已經再清晰不過了，不是會不會變，而是要“平穩過渡”。也就是說，人們期盼的類似新加坡的模式未來將成爲內地樓市的新方向，只不過我們的“公屋”占比也許不會那麽高。

它對未來有什麽影響呢？這主要看將來“共有産權房”的占比能有多大。理論上而言，它將化解人們的買房焦慮，讓收入不高的人都能買得起“共有産權房”。而剩下的商品房究竟該漲還是該跌，那就完全交給市場，讓供需關系決定，讓貨幣供給決定。