“許多外國買家已受到上一輪降溫措施影響，他們須支付的ABSD在2021年12月從20%上調到30%。之後，外國買家購買的私宅數量從2021年的1107個單位，在去年下跌到16.5%至924個單位。”
更多住宅單位完工，也意味著正在等待搬新家且目前住在租賃單位裏的本地人，將揮別租房子的日子，讓這些房子回歸出租市場。
使用這個交易手法的通常是首次購屋者，用他的名字買了房子之後，在短時間內將房地産1％權益“出售”給另一人，而這個人通常是配偶或其他直系親屬，原本應該支付更高的ABSD，並且有能力取得貸款來買房地産。稅務局發現，近年來進行的“99對1擁屋權”安排有增加趨勢，因此已開始對這類交易進行審計。
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國家發展部長李智陞星期四接受媒體訪問時指出，稅務局針對“99對1擁屋權”交易進行審計，旨在確保買家遵循房地産稅條例。
分析師指出，這項降溫措施主要針對私人房地産市場，不太可能導致組屋轉售市場出現大幅波動。（王彥燕攝）
橙易産業研究與咨詢部主管孫燕清形容，這一輪是針對外國買家的“冷凍措施”。
不過，據她觀察，近年來，永久居民和新移民購買的私宅增加了。他們須繳交的ABSD較低。
博納産業總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）認爲，因一些組屋升級者可能無法負擔更高額的ABSD，下來或有更多屋主會先把原本的組屋單位賣掉後，才購買私宅。這樣一來，他們便無須繳交ABSD。
政府下猛藥抑制外國買家對本地住房的需求，高檔私宅市場料會受挫。分析師預測，外國買家可能改而投資于無須繳付額外買方印花稅的商用房地産。
對外國買家影響最大 這一輪是“冷凍措施”
孫燕清受訪時說，那些想要投資私宅的組屋屋主可能會因爲ABSD的調高而暫緩計劃，與此同時，有意購買私宅自居的屋主也會受到影響。若屋主在賣出現有組屋單位前就買下私宅單位，他們必須先繳交ABSD，日後將組屋售出後，才能申請退回這筆款項。對一些潛在買家來說，這筆費用可能過于龐大。
孫燕清預測，ABSD調高後，高檔私宅市場將首當其沖，一些外國投資者甚至可能把資金轉移到其他國家。私宅投資活動受到限制，可供出租的房子也會相應減少，在供不應求的情況下，私宅租金可能受影響。
另一方面，ABSD進一步調高可能誘使一些買家走漏洞來避稅，分析師指出，政府最近加緊取締“99對1擁屋權”或類似手法的用意，相信是爲了讓房地産市場降溫，接下來應該還會堵住其他漏洞。
新加坡國內稅務局（IRAS）星期三在回複《聯合早報》詢問時證實，它將獎勵舉報利用“99對1擁屋權”或類似手法來避稅或減少ABSD交易的舉報者，獎金高達10萬元。
他說：“接下來，我們預計當局會收緊條例，並堵住更多漏洞，以及揪出那些購買房地産時利用或協助買家走漏洞的人。這是因爲ABSD調高和其他房地産稅將令避稅誘惑變得更大。”
據橙易産業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部提供的數據，外國買家購買的私宅單位數量有上升趨勢，他們在今年第一季買下258個單位，比前一季高出14.2%；與去年同期比較，則上升77.9%。
世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚也有類似看法。她認爲，一些投資者可能轉向商用房地産，如分層地契辦公空間、商店或店屋。
他說：“ABSD大幅上調，加上較早前調漲的買方印花稅（ABSD）將壓縮外國投資者或機構的潛在投資回報。投資需求料會轉向受影響不大的商用和工業房地産市場。”
在今年第一季，有756個單位由永久居民購得，環比增加11.8%，占總交易量的20.2%。
房産搜索網站大亨房地産（MOGUL.sg）首席研究官麥俊榮說，在接下來幾個月，私宅和組屋買賣方會試圖找到新的市場平衡，這估計會導致交易量下滑。一些有意從組屋搬到私宅單位的屋主，也可能暫緩他們的升級計劃。
“我們預料房地産出租市場面對的壓力，在今年遲些時候會緩解，並延續到明年。不過，我們會密切留意情況，在必要時采取措施，因爲出租市場的變化會對新加坡人和在新加坡公司工作的外國人造成影響。”
“一些組屋升級者可能因無法支付這筆較高額的ABSD，而放棄這麽做。一部分的人也可能選擇購買較大房型或地點更優越的轉售組屋，不購買私宅單位。從中期來看，這可能會導致這類單位的需求上升。”
麥俊榮說，ABSD調高後，私人住宅發展商可能會透過縮小單位的面積來維持售價，而按照以往的趨勢，這或將導致組屋單位面積也跟著縮小。
從總交易量比率來看，今年第一季外國買家購買的私宅單位占6.9%。這個數字在2022年同期爲3.1%。
本地住宅租金的增速接下來預料會放緩，政府仍會密切留意租金的走勢，在必要時將采取措施防止租金高漲以及對新加坡人和在新加坡公司工作的外國人造成影響。
他認爲，轉售市場會趨向于平穩，今年的交易量介于2萬4000宗至2萬6000宗。
他說，過去兩個季度，一共有約8000個私宅單位完工，是2021年和2022年每季度平均數字的兩倍以上。今年則預料會有4萬個住宅單位完工，私宅和組屋約各占一半。這將拉高出租市場的供應量，包括單獨的臥房和整個私宅單位。政府預測在2023年至2025年之間，會有約10萬個住宅單位完工，進一步提升供應量。
李智陞：租賃單位需求放緩 政府密切留意租金走勢
外國買家主要投資在核心中央區（CCR）內的高檔私宅，去年第一季至今的數據顯示，在他們購買的本地私宅當中，高檔私宅占了54.9%，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）私宅和中央區以外（OCR）的大衆化私宅，分別占29%和16.1%。
潛在組屋升級者或放棄購私宅 改買大房型轉售組屋
麥俊榮指出，另一個可能引起當局調查的避稅手法，是夫妻間的脫鈎（decoupling）交易安排。通過這個手法，兩人聯名購買一個住宅，然後一人把所占擁屋權全部轉賣給另一方，從而在購買第二個房子時不必支付ABSD，因爲這個交易將被視爲他或她的第一個住宅。在這種做法下，兩人通常是以99對1的比率購房。
合登集團高級研究主管李思德說，若有更多組屋升級者選擇在購買私宅前出售組屋單位，轉售組屋的供應下來可能增加，或有助減緩價格上漲幅度。
至于這一輪措施是否會在租賃市場掀起漣漪效應，她認爲近期內産生的影響不大，因爲接下來會有更多新供應。不過，長期來看可能導致可供出租單位減少，租戶可能改而選擇共享居住空間（co-living）或服務公寓。
他也指出，由于這項降溫措施主要針對私人房地産市場，不太可能導致組屋轉售市場出現大幅波動。
“不過，由于房地産投資需求可能出現變化，長期來說，可能會有比較少私宅供出租。這可能導致租客轉向共享居住空間和服務式公寓。”
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚對租金的走勢有不同看法。她認爲，接下來數季會有大量住宅單位完工，ABSD調漲相信不會對出租市場造成影響。
國家發展部長李智陞星期四接受媒體訪問時指出，金融管理局星期三發布的《宏觀經濟評估》報告顯示，租金增速在接下來數個季度會放緩。
李智陞強調，包括新一輪房地産降溫措施在內，政府在采取經過精密計算的步驟來調控房地産市場，確保它在充滿經濟未知數且高利率的環境中，保持韌性。
ABSD進一步調高 或誘使買家走避稅漏洞
分析師：外國投資者或把資金轉移到他國
高力國際新加坡研究主管何俐慜認爲，隨著更多外國人改租房子，租金將保持穩定，甚至是繼續上揚。可以預見的是，租賃單位的供應將減少，但大量完工的住宅單位進入市場，會平衡回局面。
麥俊榮認爲，政府最近取締避漏洞是在爲最新一輪的降溫措施鋪路，也是“爲房地産市場降溫”這項更大的計劃的一部分。
政府在最新一輪房産降溫措施中調高ABSD，也可能促使部分潛在組屋升級者放棄購買私宅，轉而選購較大房型或地點優越的轉售組屋單位，帶動需求。
冠病疫情期間，隨著外國人離開新加坡，新加坡人的租房需求相應提高，增幅達四位數。李智陞說，情況如今已經穩定下來，已經看到租賃單位的需求在放緩。
“因此，那些想要升級到私宅單位的組屋屋主，或許要先售出他們的單位而暫時租屋，開銷會增加。同時，這也可能導致組屋租金上漲。”
根據高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部主管黃顯洋的統計，今年第一季的外國買家主要來自中國、美國，以及印度尼西亞。中國和美國買家分別購買了46個和35個單位，環比上升35.3%和20.7%。印尼買家則買下八個單位，比前一季少了兩個。
本地房地産市場穩定，向來是許多外國買家的投資避風港。今年中國放寬邊境限制，促使許多買家來新加坡看房，帶動私宅銷量。
此外，私宅屋主分割出更多房間來出租的行爲，也可能受到當局關注。一些屋主假借制造“共享居住空間”的名義，利用隔板分隔空間給多名租客，不但引發火患隱憂，也造成生活條件惡劣。
政府星期三（4月26日）深夜推出新一輪房地産降溫措施，把外國買家須支付的額外買方印花稅（ABSD）上調一倍，從30%調高至60%，他們是這一輪措施影響最大的群體。