今年的集體出售（en bloc）熱潮幾乎是所有人都始料不及的。
今年至今，新加坡總共有27宗集體出售項目（不包括工業廠房）成交，總值超過80億新元，遠超過去年總值10億元的三宗項目，是自2007年全球金融海嘯爆發以來的最高記錄。
根據市區重建局（URA）的估計，這次的集體出售熱潮，將爲市場注入額外的9300個私宅。
集體出售旺熱 = 私宅供應將大增
集體出售市場旺熱，導致土地價格跟著水漲船高，金融管理局更發出預警，指出最近集體出售市場的熱潮將導致未來私宅供應大增，可能對我國金融穩定性帶來風險。它提醒房地産發展商和私宅買家在標地和買房時三思而行，並建議銀行在借貸給發展商時，維持嚴謹的信貸審批標准。
國家發展部長兼財政部第二部長黃循財于也在上月首次針對集體出售熱潮放話，指出這可能不一定會導致私宅價格上漲，因爲發展商仍然受到市場供需的牽制。
他表示，由集體出售帶來的額外私宅供應量，實際上可能有助于緩和價格的增長。
換句話說，部長認爲目前私宅市場的基本面沒有改變，加上政府在需求和供應兩方面雙管齊下，都已經做足了措施，將能確保新加坡是個“穩定並可持續的市場”。
本地房地産價格剛剛回穩
我本人相當同意部長提出的看法，就是現階段就要開始對房地産市場做出嚴密監督、甚至幹預的舉措，的確言之過早。
畢竟，新加坡的房地産價格才剛剛開始回穩，上月底新出爐的第三季私宅價格指數顯示，房價終于在連續下跌15個季度後止跌回升，但僅比上個季度小幅上揚了0.7％。
究竟是昙花一現還是牛市擡頭？
事實上，在很大程度上，這一輪房市複蘇的主要催化劑來自集體出售，因爲幾乎所有的降溫措施都繼續生效。無論是對發展商，還是個人買家或投資者而言，2018年將令人難以捉摸不透。
這個上漲究竟只是昙花一現，還是另一輪牛市的開始？如果是後者，那麽在房價偏離基本面的情況下，政府應該如何應對呢？
在我看來，新加坡的房市經曆了三年半的調整期，目前已經過了拐點，正走向一條持續複蘇的道路。這裏有幾個原因。
一、集體出售市場重燃
這已經導致更多舊項目的屋主，即使在沒有什麽集體出售的潛能或勝算的背景下，也蠢蠢欲動要搭集體出售的順風車。這些屋主設立銷售委員會並委任銷售中介與律師。由于這批業主也同時啓動了集體出售程序，紛紛從轉售市場上撤下私宅的銷售，造成市場上開始出現轉售私宅短缺的情況。
據悉，有些頗有集體出售潛能的舊公寓，由于轉售交易突然驟減，一旦有單位推出市場，就有幾方人馬搶購。從近一年來的銷售記錄看，的確有迹象顯示一些投機者願意以高于市場20%左右的價格，買下這類已經開始集體出售的舊項目，這將導致其他單位或周邊公寓的成交價格向此看齊。
加上市場情緒改善，而房貸利率卻依然保持低迷，轉售私宅的屋主于是不急著脫售，價格開始堅挺，甚至走高。
二、發展商手頭缺私宅項目 願以高價收購地皮
其次，發展商也開始爲手頭上沒有足夠的私宅推出市場而發愁。高緯環球（Cushman & Wakefield）的研究分析就顯示，市場今年以來一直都處于超賣水平，因爲發展商每個季度售出的私宅和登場的私宅比率，已經連續第三個季度在100％以上。
今年第三季，這個比率甚至達到了225%，一個前所未有的水平。這也解讀成發展商每推出一個私宅，市場就能賣出2.25個私宅，顯示了私宅銷售的速度，要比發展商補充土地供應的速度更快。
于是乎，盡管今年以來集體出售熱火朝天，但還是有更多發展商願意以高價進場收購地皮。據我們的估計，市場上大約還有約10來個發展商還在積極尋找地皮，它們預料在未來12到18個月再出手收購大約總共10至15幅地皮。
三、私宅租賃市場穩定得比預期早
由于集體出售，市場上已經減少了約2500個私宅單位，一些失去住所的租戶和暫時不買私宅或組屋的屋主，只能另找住處，這將能爲疲弱的租金市場注入一劑強心針。
事實上，租金市場已經開始出現了複蘇迹象。根據市建局的最新數據，非有地的中檔私宅（即位于其他中央區）和有地私宅租金指數，在今年第三季分別上揚了0.9％和0.6％，都止跌回升。
那些靠近多個成功集體出售項目的地段、如實龍崗、後港、東海岸和淡濱尼等，都將受益。這股租賃需求，將有助于推動這些地段的租金在未來幾個季度內回彈。
四、私宅買家開始回流
最後，自從有地私宅的價格從2013年第三季的高點回落了16％之後，買家似乎開始回流。今年第三季，有地私宅的漲幅達到1.2%。
一些成功集體出售的業主，也正好借此機會，提升到有地私宅，因爲它往往是身份及地位的象征。
另一方面，隨著公寓面積越來越小，一些買家也會感覺有地住宅的居住面積較大，相比公寓更物有所值；另一些則也擔心房價繼續上漲，會假以時日超出他們的能力範圍，于是急著進場。
雖然總償債率（TDSR）限制框架依然存在，但成功集體出售的業主，將收到一筆相當可觀的賠償金，這有助他們減少貸款額度，也相對容易提升到有地私宅，由此推高成交量和價格。
除了集體出售的因素之外，一手市場的買氣也可能來自更多符合購買私宅資格的組屋提升者。這批提升者都是在八九年前買下預購組屋和私人組屋的國人，他們一般已經住滿五年，加上過去幾年收入和儲蓄都有所增加，所以剛好可以趁此機會購買私宅。
對市場有信心 更多買家入場分一杯羹
據估計，今年就有多達1萬9000戶組屋提升者，明年還有1萬3000戶，這比前幾年有明顯的增加。
再加上未來三年內，每年將陸續竣工的私宅單位數目驟跌至不到1萬個，還不到過去每年平均的一半。
當前流資泛濫，低利率或者負利率彌漫全球，實體房地産投資預計會繼續受到投資者的追捧，與通脹抗衡。
更多私宅買家及投資者，尤其是那些整體出售的受益者，預計會在中短期內踴躍進場，尋找物有所值的投資項目。
加上經濟前景改善，市場信心增加，發展商對收購地皮的欲望越來越強烈。他們預料將積極參與公共和私人領域的土地招標活動，並對位置良好的地點踴躍地投標，這番蓬勃的景象，也讓這個經過了三年多年漫長嚴寒的房地産行業，終于迎來了遲到的春天。
市況好轉不是遲來的春天 只是周期性反應
然而這些，真的會令人感到不安嗎？
我認爲，目前的市況轉好，其實僅僅是反映了房市的周期性效應。
房價下跌到一定程度後，總歸還是要回彈的，反之也亦然，這個道理相信投資者都明白。
正如黃循財部長所說的，一旦這9300個來自集體出售的私宅在未來數年後登場竣工，到時就會給市場帶來價格下行的壓力。若在那時國內的經濟表現疲軟，那麽市場自然會自我調整。
屆時，那些沒有持守能力的買家和投資者，在那一天到來時，可能不得不面對嚴酷的現實。