容積率是房産業經常遇到的詞彙。所謂容積率，就是某塊土地的地上建築物的建築面積除以該地塊的面積。
容積率數字和小區密度成正相關。容積率低說明小區居住密度小，樓層低。容積率高的小區，居住密度普遍比較大。
容積率直接決定了某個項目最高可修建的樓層。URA規定了容積率和最高樓層限制的關系，可以參考下面的表格。但因爲實際設計中需要考慮到很多因素，真正的樓層往往小于最高限制。
| 土地容積率 | 最高樓層限制 |
| 1.4 | 5 |
| 1.6 | 12 |
| 2.1 | 24 |
| 2.8 | 36 |
| >2.8 | >36 |
對于普通買家來說，看中了一個項目，項目所在土地的容積率怎麽找？容積率和項目升值潛力有什麽關系？對于現有屋主來說，項目的容積率怎樣影響了將來重新發展的行情？請看下面的分享。
容積率去哪裏找？
Master Plan 2014版的鏈接在這裏http://www.ura.gov.sg/maps/ 在搜索框裏輸入房産項目的名稱，容積率會直接標注在相關土地上。
舉例說明，標注紅點的居住用土地A，是某個99年地契的老私宅項目，容積率爲2.1，土地面積54萬平方尺，最多可以建造24層高建築，實際建造一幢24層高樓以及排屋，總共255戶。
有什麽值得注意的地方，那就是這塊土地面積非常的大，54萬平方尺幾乎是現在新推出的一塊土地面積的兩到三倍。以2.1的容積率計算，總體可建築面積非常驚人。而建成的單位數目卻不多。
建築面積(GFA): = 540，000× 2.1 = 1，134，000
總建築單位：255
讓我們對比一下，計算相隔不遠另一塊土地(B)的可建築面積
土地面積：14萬5千平方尺
容積率: 2.8
建築面積（GFA） = 145,000*2.8 = 406,000
總建築單位：435
對比一下就可以看到，土地B利用三分之一的建築面積建造了435個單位。相比來說，土地A遠遠沒有達到可以建築的最多容量。
可能很多人已經猜到了，土地A就是曾經在2012年被開發商看中，意圖以五點九億買下重新發展的Thomson View Condominium. 我在之前的文章曾經談到過，重新發展的土地絕大多數是永久地契，因爲99年地契需要發展商付出不菲的價格填補地契。Thomson View Condo作爲一個99年地契，建成快30年的老項目，之所以得到開發商的青睐，一方面是因爲新宣布的湯申地鐵站近在咫尺，另外很大的一部分原因，就得益于上面的計算。
當然，由于種種人爲因素，這個重新發展項目最後沒有成功，相當可惜。
土地增值的金手指 – 提高容積率
每五年，URA會推出一個新的Master Plan規劃。 如果有人仔細研究，會發現某些土地的容積率增加了。
數據來源于Master Plan 2008
數據來源于Master Plan 2014
容積率提高對土地的增值效應是顯而易見的。同樣一塊土地面積，容積率從2變成3，可建築面積便增加了50%. 這意味著發展商可以蓋更高的樓，建更多的單位，更多的設施。發展商對此有敏銳的嗅覺，很多容積率提高的老公寓地段，立刻被重新發展。