容積率是房産業經常遇到的詞彙。所謂容積率,就是某塊土地的地上建築物的建築面積除以該地塊的面積。
容積率數字和小區密度成正相關。容積率低說明小區居住密度小,樓層低。容積率高的小區,居住密度普遍比較大。
容積率直接決定了某個項目最高可修建的樓層。URA規定了容積率和最高樓層限制的關系,可以參考下面的表格。但因爲實際設計中需要考慮到很多因素,真正的樓層往往小于最高限制。
土地容積率 | 最高樓層限制 |
1.4 | 5 |
1.6 | 12 |
2.1 | 24 |
2.8 | 36 |
>2.8 | >36 |
對于普通買家來說,看中了一個項目,項目所在土地的容積率怎麽找?容積率和項目升值潛力有什麽關系?對于現有屋主來說,項目的容積率怎樣影響了將來重新發展的行情?請看下面的分享。
容積率去哪裏找?
Master Plan 2014版的鏈接在這裏http://www.ura.gov.sg/maps/ 在搜索框裏輸入房産項目的名稱,容積率會直接標注在相關土地上。
舉例說明,標注紅點的居住用土地A,是某個99年地契的老私宅項目,容積率爲2.1,土地面積54萬平方尺,最多可以建造24層高建築,實際建造一幢24層高樓以及排屋,總共255戶。
有什麽值得注意的地方,那就是這塊土地面積非常的大,54萬平方尺幾乎是現在新推出的一塊土地面積的兩到三倍。以2.1的容積率計算,總體可建築面積非常驚人。而建成的單位數目卻不多。
建築面積(GFA): = 540,000× 2.1 = 1,134,000
總建築單位:255
讓我們對比一下,計算相隔不遠另一塊土地(B)的可建築面積
土地面積:14萬5千平方尺
容積率: 2.8
建築面積(GFA) = 145,000*2.8 = 406,000
總建築單位:435
對比一下就可以看到,土地B利用三分之一的建築面積建造了435個單位。相比來說,土地A遠遠沒有達到可以建築的最多容量。
可能很多人已經猜到了,土地A就是曾經在2012年被開發商看中,意圖以五點九億買下重新發展的Thomson View Condominium. 我在之前的文章曾經談到過,重新發展的土地絕大多數是永久地契,因爲99年地契需要發展商付出不菲的價格填補地契。Thomson View Condo作爲一個99年地契,建成快30年的老項目,之所以得到開發商的青睐,一方面是因爲新宣布的湯申地鐵站近在咫尺,另外很大的一部分原因,就得益于上面的計算。
當然,由于種種人爲因素,這個重新發展項目最後沒有成功,相當可惜。
土地增值的金手指 – 提高容積率
每五年,URA會推出一個新的Master Plan規劃。 如果有人仔細研究,會發現某些土地的容積率增加了。
數據來源于Master Plan 2008
數據來源于Master Plan 2014
容積率提高對土地的增值效應是顯而易見的。同樣一塊土地面積,容積率從2變成3,可建築面積便增加了50%. 這意味著發展商可以蓋更高的樓,建更多的單位,更多的設施。發展商對此有敏銳的嗅覺,很多容積率提高的老公寓地段,立刻被重新發展。