蘿蔔點評，萬事通說房事！
步入2019年3月，房産市場的焦點依然是住宅類樓盤，哪些地段新盤開盤，銷量戰況如何，引來了各方媒體的大幅報道。
在很少人關注的地方，卻有一種房産類型，已經于2017年觸底反彈，無聲無息地連漲了七個季度——幾乎是兩年時間了。
這就是新加坡的辦公樓市場。
聯合早報的房産新聞板塊，去年多次報道相關消息。
▵以上圖片來自早報網
從2017年第二季度開始，新加坡的辦公樓市場，尤其是市區位置的優質辦公樓市場，出現了明顯的觸底反彈迹象，具體表現在：
• 房價回升
• 租金上漲
• 空置率下降
我們來看一下市區重建局(URA)于今年1月發布的最新數據。
以下三張圖表，數據時間都是從2014年第一季度開始， 2018年第四季度截止。
1、辦公樓市場價格指數表
可以看到，辦公樓價格指數在過去四年緩慢下跌，又開始回彈，價格波動幅度相對不大。
2、辦公樓市場租金指數表
辦公樓市場租金在過去四年的波動比較大。
辦公樓市場的空置率(Vacancy Rate：粉紅色曲線)在2017年達到高峰，之後緩步下降。
三張圖表互相對比，趨勢已經很明顯了。
提起趨勢，還有不得不提的一點，就是市場供應量。
新加坡辦公樓的供應量在2017年達到高峰，全年供應35萬平米。17年度的辦公樓空置率因此達到了最高點。
剛剛過去的2018年，辦公樓供應量大幅度減少到19萬7千平米。
未來三年內，辦公樓市場的供應量非常有限，介于11萬2千平米-15萬9千平米之間，僅是17年供應量的三分之一。
到了2022年會比較多，達到17年供應量的三分之二。但現在距離22年還有三年，市場有充足的時間消化。
我們來看一下市區重建局的圖表數據。
短期內非常有限的供應量，會進一步促進辦公樓市場租金上漲，價格回彈，市場空置率下降。
作爲商業類房産之一的辦公樓市場，向來靜悄悄，不容易引起大衆關注。
讀了這篇文章以後，你，注意到它了嗎？
說起新加坡的商業類房産和住宅類房産，兩個類別的規則很不一樣。
住宅類房産，關系到家家戶戶，對社會穩定的影響力巨大。新加坡政府對住宅市場非常關注，制定了非常多的規則，來限制住宅類房産過冷過熱。
大家都很熟悉的額外買家印花稅(ABSD)，就是針對住宅類房産制定的。
而商業類房産，主要針對成熟的房産投資者，來自政府的限制極少，由自由市場決定供需。
體現在稅率征收方面，所有的商業類房産都沒有額外買家印花稅（ABSD）。
除了工業房産(Industrial Property)以外，其他的商業房産類型都不征收賣家印花稅(SSD) 。
體現在具體的投資決策方面，目前的辦公樓市場，尤其是市區較好位置的辦公樓，時機不錯，政策也寬松，是房産投資的一個好去處。
今天蘿蔔要介紹的，就是位于新加坡繁華市區的一處商業寫字樓項目。以前的蘿蔔點評系列文章也曾經重點推薦過。
三個關鍵詞：
永久地契；市區近地鐵；價位合理。
這個商業辦公樓項目就是Centrium Square。
Centrium Square的地點位于新加坡南部：花拉公園地鐵站 (Farrer Park) 對面，距離地鐵僅200米。
Centrium Square屬于商業混合項目，樓下是購物中心以及三層醫療中心，高樓部分建成寫字樓單位。
辦公樓單位面積在570平方尺-1012平方尺之間，起售價位148萬1千新幣。
政府僅征收3%的印花稅(Stamp Duty)，無額外印花稅（ABSD），無賣家印花稅(SSD)，可貸款。
從Centrium Square地點出發，5分鍾車程可以到達多美歌商業區和萊佛士CBD區域，10分鍾車程覆蓋烏節路商業區和濱海灣金融新區，交通四通八達。
我們來看一下新加坡Master plan 2014版，關于花拉公園地段的區域規劃。
打星號的是Centrium Square所在地，深藍色代表商業(Commercial) 用途。
附近有大片區域被劃分爲零售、辦公和酒店用途。
Centrium Square占地約6300平米，擁有少見的永久地契，預計于今年 (2019年) 建成完工。
項目會建成一棟19層的高樓，其中一二層樓是商場，6-8樓是醫療中心，9-19層建成辦公樓。
辦公樓單位面積從53平米到94平米不等，內部挑高一律4.9米，寬敞大氣，足夠提供個性化的空間設計。
每層13間辦公樓單位，設置多達8部電梯，其中2部貨運電梯。
樓下就是商場，足不出戶，可以滿足白領們的日常餐飲購物需求。
小型辦公樓單位，面積570平方尺，11樓定價148萬1300新幣 。
較大的辦公樓單位，面積614平方尺，成交價在160萬新幣上下。面積1012平方尺的大型單位，成交價在250萬新幣上下，外國人可貸款，貸款額度一般在70%左右。
有興趣的讀者可以聯系我進一步咨詢。
感謝閱讀蘿蔔點評，我們下期見！
彭威
新加坡萬事通房産專欄作者
彭威：畢業于南洋理工，後職任高級數據分析工程師多年，現任新加坡最大房産中介公司之一的Huttons的市場部董事近十載（CEA 注冊號：R042525J）
初到坡，瘦高，好友稱蘿蔔，歲月蹉跎，如今高而發福，好友依然稱蘿蔔，蘿蔔點評，由此而來，蘿蔔點評，萬事通說房事~
術業有專攻，蘿蔔不涉及留學移民開公司等等任何業務，只專注于房産，爲買家處理銀行貸款，房屋選購，聯系律師，收房驗收，房屋出租的一條龍服務，不向買家收取任何費用，十年磨一劍，深獲買家好評！
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