蘿蔔點評，萬事通說房事！
年度唯一的新EC項目即將推出！全方位深度解讀！
關注新加坡房産市場的讀者們，最近應該從各大媒體都看到了新聞。
今年第一個，相信也是唯一一個新EC項目，即將在七月下半旬推出市場。
這處市場注目的新EC項目，名稱是Piermont Grand（星水嘉園），由本地知名的發展商：城市發展(CDL)負責開發。
星水嘉園這樓盤很有意思，是一個地位相當特殊的EC項目，值得深入研究一下。今天蘿蔔就來具體談一談怎麽個特殊法。
星水嘉園的售價特殊
蘿蔔寫這篇文的時候，還沒有正式開盤，但定價範圍已經出來了。
基本已經確定在尺價1100-1200新幣的範圍上下浮動。
上下浮動的意思是：小三房戶型，尺價會在靠近1200新幣這個範圍浮動。四房五房大戶型單位，尺價會在靠近1100新幣這個範圍浮動。
星水嘉園的這個定價，在新加坡的房産市場上，具有指標性的意義。如果開盤當天的實際價位，和預示價位沒有太大出入的話：
這將是市場上第一個尺價定在1100新幣水平的新EC。
第一個關鍵點
不出意外的話，星水嘉園這個項目，將打破EC市場的定價記錄。最近幾年，新加坡EC市場的需求量保持強勁增長。
《聯合早報》于2017年4月刊登過一篇評論文章，圖表分析了2001年-2016年度的EC銷量和價格指數（下圖）
截止2016年度，EC項目的銷售價位，穩定在尺價800新幣左右。2017年以後，EC熱銷的情況依然在持續。
根據仲量聯行的研究成果，2018年，新加坡推出了628個EC單位，而市場需求量爲1,137個單位。
供需失衡導致新推出EC價格從2017年第四季度的每平方英尺793新元，進一步上漲至2018年第四季度的每平方英尺989新元。
去年4月推出的Rivercove Residences項目,作爲2018年度唯一開盤的EC項目，開盤尺價破千，引來了市場側目。
一年後的現在，Rivercove Residences的平均成交尺價依然在1000新幣上下，已經賣出了99.7%。
和節節升高的EC項目銷售價相對應的，是日趨火熱的EC地皮銷售。
銷售尺價破千的Rivercove Residences，拿地價僅355新幣每尺。
2018年競標成功的其他三幅EC地段，全部超過550新幣每尺。
注意看上圖第二幅地段：榜額蘇芒徑地段。17家參與競標，最後由城市發展于2018年2月，以5億零937萬元標下。地價容積率每平方英尺583新幣，創下EC地段曆來最高標價。
以上就是即將開盤的星水嘉園，而EC地價的故事還沒有結束。
今年1月，淡濱尼的EC地段，共吸引七方競標。海峽實業和雙威發展成功聯合奪標，標價相當于容積率每平方英尺578元，和星水嘉園相差無幾。
地價決定售價。可以預測的是，在未來一段時間，新開盤的EC售價，會保持在1000新幣以上的高價位水平。
星水嘉園項目1100-1200新幣每尺的定價，是一次測試水溫的嘗試。
第二個關鍵點
如果星水嘉園樓盤賣得好，它的定價，將成爲未來推出的EC項目的新支撐點。
我們很有可能會看到，未來市場的EC項目定價，會果斷越過1000新幣每尺，直接跳到1100新幣每尺的支撐價位。
第三個關鍵點
星水嘉園的定價意味著：EC樓盤和私人公寓的價格差距，開始模糊。
蘿蔔曾經在2017年，寫過一篇《執行共管公寓的那些事兒》（2017年10月，如果能找到的話，還請小編添加鏈接，謝謝！）詳細介紹過這個新加坡獨一無二的公寓類型。
簡單來說，EC是介于組屋和公寓之間的房産類型。
從居住功能上來說，EC向公寓看齊。
——無論是樓盤設計，還是遊泳池、健身房、門衛保安等公寓設施，都和普通公寓沒有太多區別。
從購買限制來說，EC向組屋看齊。
——對于買家身份、家庭收入頂線和最低居住年限等等，都有嚴格的要求。
長期以來，市場上的執行共管公寓項目和普通公寓之間，有著20%-30%的價格差距。
這個差價區間，如今被打破了。
星水嘉園的定價區間在1100-1200新幣每尺。市場上普通新公寓的價位，也差不多是1100-1200新幣每尺起步。
買新EC還是買新公寓，以後會有越來越多的買家放在一起討論。
蘿蔔認爲，兩者並行的趨勢是不會長久的。畢竟，如果和私人公寓的價位重疊，EC類房産就失去了存在的意義。
讓我們拭目以待，看未來的市場如何自我調節。以上三個關鍵性的轉折點，都是從星水嘉園這個EC項目開始。
星水嘉園的戶型特殊
下面的篇幅裏，蘿蔔會首先介紹一下星水嘉園項目(EC)，然後再介紹幾個類似價位的普通公寓（Condo）。
即將推出市場的星水嘉園(Piermont Grand)樓盤，位于第19郵區的榜鵝河畔，濱水而居。
沿著公園連道，步行10分鍾即可到達榜鵝地鐵站和附近的大型商場:Waterway Point。
小區占地達2萬7千平米，將興建11棟介于16-18層高的高層建築，以及2棟9-10層的小高樓，總計820個單位，戶型以自主爲主，包括了三臥到五臥的各種戶型，預計2023年建成入住。
最小的小三臥戶型，面積840平方尺（78平米）。
最大的五臥戶型，面積1507平方尺（140平米）。
我們找一個典型的三臥戶型，來看一下戶型設計和預期價位。
下圖的優質三臥戶型，三臥兩衛+工人房（儲藏室）+yard，適合四口之家+女傭居住，面積1012平方尺（94平米）。
如果開盤尺價定在1100新幣每尺，優質三臥總價會在111萬新幣上下。
如果開盤尺價定在1150新幣每尺，優質三臥總價會在116萬新幣上下。
如果開盤尺價定在1180新幣每尺，優質三臥總價會在120萬新幣上下。
這樣的總價位還是很有吸引力的。
典型的四臥戶型， 面積1302平方尺（121平米）。
如果開盤尺價定在1100新幣每尺，這樣的四臥總價會在143萬新幣上下。
如果開盤尺價定在1150新幣每尺，這樣的四臥總價會在150萬新幣上下。
目前新加坡的市場上，確實很少能找到這樣低價的四臥公寓價位。
星水嘉園介紹到最後，必須再次提一提位置。大部分EC項目的位置，都是未成熟地段，比較偏僻，不靠近地鐵的地點。
星水嘉園的位置也不很靠近地鐵，但是它第一有河景，在新加坡是加分項；第二根據發展商的說法步行10分鍾能走到地鐵站。
有興趣的買家可以實地走走看，如果真的能10分鍾步行到榜鵝地鐵站和waterway Point商場，那麽絕對是一大加分項。
同等價位的新公寓
介紹完了新EC項目：星水嘉園， 我們再來看看市場上現有的價位類似的新公寓項目。
私人公寓類房産，在買家身份，家庭總收入，以及最低居住年限上，是沒有政策限制的。大家做市場比較的時候不要忘記這一點。
第一個新公寓項目，同樣位于19郵區，同樣以河景公寓爲一大賣點。
Riverfront Residences
Riverfront Residences 公寓, 具體位置在後港區，靠近實龍崗河，擁有200米壯麗河景。
距離後港地鐵站約780米，後港商場約680米。小區提供免費班車往返地鐵站。
新加坡比較好的一所小學：聖嬰小學，在公寓一公裏範圍。這是一所華文特選學校(SAP) 。
Riverfront Residences屬于超大型公寓，超過1400戶單位，占地廣闊，小區面積3萬6千平米，公寓設施超過100種。預計2024年完工。
小區內設置6間商鋪店面，滿足居民家庭的日常供應需求。
我們選擇Riverfront的一個典型三臥戶型，橫向比較價位。
下圖的三臥戶型，三臥兩衛，面積915平米（85平米），2樓定價113萬6千新幣。
和星水嘉園優質三臥的總價差不多。
如果是下圖的優質三臥戶型，面積1066平方尺（99平米），同樣帶工人房和yard。
2樓定價在129萬8千新幣。尺價1240新幣左右。
對比星水嘉園，預計銷售尺價在1100-1200新幣之間。
The Jovell
The Jovell 樓盤，位于新加坡東部：巴西立區的Flora通道私宅地段 ，距離淡濱尼東地鐵站1.3公裏，距離淡濱尼地鐵轉換站和周邊的大型購物中心3公裏。
巴西立地區，是新加坡東部的休閑娛樂中心。
這裏擁有衆多的親家庭公衆休閑設施，包括白沙公園，樂怡度假村，多個購物中心，大型水上樂園等等。
The Jovell屬于低密度的大型公寓項目，設計興建9棟8層高的小高層建築。
小區面積廣闊，設計容納了衆多的親家庭設施，水中小島，繩橋，瀑布，模擬海灘，等等，有很多獨特的設計。
2700平米的巨大戲水池，令人印象深刻。
橫向比較The Jovell的三臥價位。
下圖的經典三臥戶型，面積81平米（871平方尺），一樓促銷定價101萬8千新幣。尺價1170新幣。
這個尺價完全落在星水嘉園的定價區間內。
下圖的優質三臥戶型，帶工人房和Yard，面積1032平方尺（96平米），定價117萬新幣起。
這個價位可以和星水嘉園的同類戶型直接競爭。
Parc Botannia (翠林苑)
Parc Botannia公寓，位于28郵區，盛港區。
盛港輕軌線的丹甘站 (Thanggam)位于公寓對面，三站輕軌直達盛港地鐵站。
公寓附近坐落著實裏達商城，NTUC超市，以及盛港地鐵站對面的Compass One大型購物中心。
榜鵝河道和綠地公園近在咫尺。
Parc Botannia屬于大型公寓項目，占地1萬7000平米，設計興建735套住宅，以及1間小區幼兒園。預計于2021年完工入住。
小區擁有50米標准泳池，網球場，野餐草坪，慢跑徑，瑜伽台等超過40種豐富多彩的公寓設施。
我們繼續橫向比較Parc Botannia和星水嘉園的三臥戶型。下圖的經典三臥戶型，三臥兩衛，面積81平米（872平方尺）。
低樓定價112萬5千新幣。總價和星水嘉園的優質三臥差不多。
再來看Parc Botannia的優質三臥。
下圖的優質三臥戶型，三臥兩衛+工人房，面積90平米（969平方尺）。
4樓銷售價130萬4千新幣。尺價1300新幣左右。
對比星水嘉園，預計銷售尺價在1100-1200新幣之間。
今天的蘿蔔點評就寫到這裏。希望對大家有所幫助。如果有什麽疑問，歡迎進一步詢問。我們下期見！
新加坡萬事通房産專欄作者
彭威 – 您的新加坡房産小管家
我來自美麗的江蘇。1996年來坡後先就讀于南洋理工，後加入美光擔任制程工程師，從事芯片工序研發生産多年（早知道貿易戰，當初就加入華爲了！）。2009年轉行房産中介的行業，一是因爲興趣使然；二是時間靈活；三是有骨氣不給美國科技公司打工（啪啪瞎說打臉）。
現任新加坡最大房産中介公司之一的Huttons的市場部董事近十載（CEA 注冊號：R042525J）。
在新加坡做中介，因爲行業的關系，獎狀獎杯頭銜一定是一堆的。這不是我的興趣所在。我最開心的時刻是客戶找到合意的房子。這也是爲什麽我常常會缺席各種頒獎典禮，但絕不會和客戶喝茶遲到。
國內客戶常見問題如 1）買房從哪裏著手；2）國內的資金如何來新加坡；3）選擇標准的設立和流程；等等，我都會爲您一一解答。初到新加坡，生活上的各種小問題，我也會盡力協助。
希望我的客戶越來越少，朋友越來越多！
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