蘿蔔點評，萬事通說房事！
過去的蘿蔔點評系列，主要介紹的是新加坡公寓住宅。
今天咱們聊聊不一樣的：新加坡的商業類房産。
商業類房産和住宅類房産，這兩個類別的遊戲規則很不一樣。
住宅房産：包括組屋，公寓，有地住宅，是每家每戶都有需求的類別，對社會穩定的影響力巨大。
新加坡政府對住宅市場非常關注，制定了非常多的規則，來限制住宅類房産過冷過熱。
今年七月的樓市降溫政策，是針對住宅類房産的。
降溫政策的思路很清晰：
本地人購買二套房，或者外國人購買首套房，額外買家印花稅(ABSD)增加5%。
• 本地人首套房不受影響
• 本地公民二套房，征收12%的額外買家印花稅。
• 永久居民二套房，征收15%的額外買家印花稅。
• 外國人首套房，征收20%的額外買家印花稅。
蘿蔔一句話總結：
鼓勵自住性質買房，不鼓勵炒房。
國內兩三年房價起五成的快炒法，新加坡這兒行不通。
但是不鼓勵炒住宅樓，並不意味著，新加坡房産投資的渠道就此關閉了。
事實上，對于商業類房産投資，新加坡的政策向來是敞開大門的。
只是很多投資者對這方面不夠了解。
新加坡的商業類房産，包括辦公樓，商鋪店面，醫療中心，工廠，酒店等衆多類別，主要針對成熟的房産投資者，由市場自主決定供需，政府沒有過多的限制。
體現在稅率征收方面，所有商業類房産沒有額外買家印花稅（ABSD）。
只有工業房産征收賣家印花稅（SSD），其他商業房産類型不征收賣家印花稅(SSD) 。
商業類房産買賣，沒有買家身份限制。
根據10月份最新的報道，新加坡辦公樓租金市場，已經連續六季度平穩上漲，總共漲幅18%。
新聞來源自10月2日《聯合早報》
在住宅投資被ABSD稅率限制的局面下，新加坡辦公樓租金市場平穩複蘇，投資的優勢更加凸顯。
今天介紹的商業類房産，就是位于繁華市區的一處商業寫字樓混合項目。
三個關鍵詞：永久地契；市區近地鐵；價位合理。
缺一不可。
辦公樓單位面積在570平方尺-1012平方尺之間，起售價位146萬6千新幣。
下面的文章篇幅裏，我會全方面介紹這個商業寫字樓的項目細節，以供參考。
首先介紹一下項目名稱：
CENTRIUM SQUARE
Centrium Square的地點在花拉公園地鐵站 (Farrer Park) 對面，僅僅200米距離，3分鍾步行可達。
花拉公園區域，位于新加坡的中南部腹地。從這個位置，只需兩站地鐵到多美歌市區，三站地鐵直達政府大廈(City Hall)。
如果駕車就更方便了。
5分鍾車程到烏節路和CBD，10分鍾車程到濱海灣金融新區。
看區域實景地圖。附近很多商場和店面。
再來看一下新加坡Master plan 2014版的地區規劃。
打星號的就是Centrium Square所在地，深藍色代表商業(Commercial) 用途。
附近有大片區域是商業和酒店用途。
新加坡大部分的商業地皮都是有年限的。30年，60年，99年，都是比較普遍的年限。
Centrium Square擁有少見的永久地契，占地約6300平米，發展商Tong Eng 集團，預計于2020年第三季度完工。
項目會建成一棟19層的高樓。其中一二層樓是商場，6-8樓是醫療中心，9-19層是143間辦公樓。
整體設計如下圖。
建好以後是下圖這個樣子。
下圖是辦公樓的內部設計。
內部挑高4.9米，寬敞大氣，提供足夠的空間個性化設計。
底樓商場可以滿足白領的日常需求。
喝杯咖啡，中午簡餐，足不出戶就可以解決。
5樓的天際花園景觀，可以在工作之余放松身心。
辦公樓分布在9樓-19樓，總共143個單位，面積從53平米到94平米不等。
每層13間，基本格局可以參考下圖。
每層設置8部電梯，其中2部貨運電梯。
平均銷售尺價在2500新幣上下。
最小的辦公樓單位（570平方尺），價位在146-152萬新幣之間。
最大的辦公樓單位（1012平方尺），價位在250-260萬新幣之間。
文章的最後總結一下，購買辦公樓類房産的注意事項：
1. 印花稅 (Stamp Duty)
新加坡所有類別房産都需要繳納3%的買家印花稅。辦公樓買賣無需交納額外買家印花稅(ABSD) 和賣家印花稅 (SSD) 。
2. 商業貸款額度。
銀行提供最高80%的貸款。貸款年限通常在15-20年之間。
3. 商業貸款利率
商業貸款利率比住宅貸款利率高0.5-1個百分比。目前新加坡銀行提供的商業貸款利率在2.5%上下。
4. 消費稅（GST）
個人買家需要交納7%的GST。如果買家是GST注冊公司，可以申請退回這筆費用。
5. 房産稅(Property Tax)
商業類別房産稅一律爲年值的10%。
6. 買家身份
無限制，外國人和新加坡人購買無區別。
最後一個關鍵詞留給有興趣看到這裏的筒子們。
投資者買下辦公樓的後續事宜，包括拿鑰匙，尋找租客，出租手續，蘿蔔全盤處理。
推薦了，就負責到底。
感謝閱讀蘿蔔點評系列。
彭威
新加坡萬事通房産專欄作者
彭威：畢業于南洋理工，後職任高級數據分析工程師多年，現任新加坡最大房産中介公司之一的Huttons的市場部董事近十載（CEA 注冊號：R042525J）
初到坡，瘦高，好友稱蘿蔔，歲月蹉跎，如今高而發福，好友依然稱蘿蔔，蘿蔔點評，由此而來，蘿蔔點評，萬事通說房事~
術業有專攻，蘿蔔不涉及留學移民開公司等等任何業務，只專注于房産，爲買家處理銀行貸款，房屋選購，聯系律師，收房驗收，房屋出租的一條龍服務，不向買家收取任何費用，十年磨一劍，深獲買家好評！
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