分析指出，普洛斯這次收購的設施都是物流市場增長快速的城市如達拉斯、芝加哥和亞特蘭大等，出租率頗高，預計這些市場的租金增長率會介于2％至4％。這意味著租約到期後，租金應會強勁增長。
企業透視
陳勁禾 報道
物流設施巨擘普洛斯（GLP）在中國、日本與巴西擁有規模最大的已建成物流設施。近年來，它又在世界地圖上繼續插旗子，進軍美國市場不到一年就穩坐第二把交椅。
最近它宣布收購更多美國物流設施，鞏固第二大物流設施業主兼營運商的地位，希望藉由美國電子商務的增長，從中受惠。
分析師普遍看好這項收購，並指這意味著公司正在努力擴充房地産投資基金管理業務，增加經常收入。
普洛斯上個月13日宣布以11億美元（約15億新元）向Hillwood發展公司收購美國物流設施，這是它2014年12月進軍美國市場後的第三項收購。
其中，7億美元的新建設施占地1000萬平方英尺，已全部租出，42％由網上零售業占據，最大的租戶是電商佼佼者亞馬遜，占據32％的面積，收購預計今年12月完成。另外4億美元的設施則占500萬平方英尺，會在建成並全部租出後分階段收購。
普洛斯宣布收購時說，美國的貿易、工業産值與就業水平都在增長，推高工業房地産需求，過去五年來，出租率都呈正數。
它說：“盡管增長情況前所未有，電子商務仍存在巨大商機，供應量仍遠低于以往水平，2015年的供應量滿足不到三分之二的需求。”
普洛斯並非唯一看好美國電商的投資者，美國私募基金黑石集團（Blackstone）最近也收購美國西岸的物流設施。
據美國媒體上個月報道，黑石以15億美元向房地産投資與管理公司LBA Realty收購設施，占地面積1200萬平方英尺。
星展集團研究行參考商業房地産服務公司高力國際的報告說，普洛斯這次收購的設施有的位于達拉斯、芝加哥與亞特蘭大，都是物流市場增長快速的城市，出租率頗高。
“高力也預計這些市場的租金增長率會介于2％至4％。這意味著租約到期後，租金應該會強勁增長。”
擴大基金管理業務
與之前兩項收購一樣，這次的收購也是通過普洛斯的基金管理平台融資。所需的11億美元有4億7000萬美元將通過股權融資，剩余的6億3500萬美元則通過債務融資。
就股權的部分，普洛斯保持一貫作風，由它擔任資産管理公司，自己保留約一成股權，剩余的股權則與資本夥伴簽約，由它們持有。
普洛斯說，若把基金管理費與租金收入算在內，其4700萬美元的一成股權，第一年的股本回報率預計爲13％。
摩根大通在報告中說：“這項收購確實顯示，除了在核心市場中國和日本發展與出租房地産之外，集團的其中一個主要戰略是擴大基金管理平台，以及增加經常收入。”
由于發展設施所需的資金數額龐大，公司會利用基金管理平台集資，並從中賺取基金管理費。2016財年，基金管理收費同比增加38％至1億5000萬美元。
基金管理是普洛斯的一大盈利來源，也是管理層有意擴大的板塊。
普洛斯在年報中說：“普洛斯在尋找志同道合的投資者，一同成立更多基金與共同投資的公司。這可擴大我們的資本基礎，讓我們在資産負債表不承受負擔的情況下抓住商機。”
根據年報，普洛斯目前通過基金管理平台管理的資産占66％。它說，隨著平台擴大，這個比重估計會隨之提高。
普洛斯共有11個基金，管理的資金總額共計350億美元，資金來自13個資本夥伴，包括新加坡政府投資公司、中國人壽保險、加拿大退休金計劃投資委員會等。
繼續留意中國市場
盡管普洛斯積極收購美國物流設施，建立起新市場的領先地位，分析師說，投資者仍應關注公司的中國業務，因爲中國市場對物流設施的需求出現任何變數，都有可能左右股價。
摩根大通說：“我們的估值有大部分是基于普洛斯會執行中國增長戰略的假設，任何影響集團強勁增長的負面因素，包括物流空間缺乏需求，以及土地收購與建築工程有所延誤，都有可能嚴重影響普洛斯的估值，抹去它現在享有的較高估值，或是更糟。”
星展集團研究行指出，隨著中國零售業增長步伐放緩，物流設施與貨倉供應量的增長若出乎預料，需求就會受到影響。
然而，普洛斯對中國電商市場仍胸有成竹。它說，過去10年來，中國電商增長突飛猛進，公司租給電商業者的設施面積也從2010財年的4％增至目前的26％。
星展集團研究行說，過去八年來，在中國消費者強勁需求推動下，中國電商領域的複合年均增長率爲80％，普洛斯設施接下來的租用率與租金應該都會提高。
“如果中國市場帶來的盈利更多，就能刺激股價。”