周文龍
就勢
論市
如果樓市是場牌局，政府手中的降溫措施無疑是一張王牌，
但出牌的時機、力度和順序，處處都是考驗政府智慧的學問。
國家發展部長黃循財再次放話：現在還不是放寬降溫措施的時候，政府還是會持續降溫措施。
他日前接受媒體訪問，談到本地房地産市場當前情況時表示，雖然房地産價格逐步回落，但在當前的全球經濟環境下，現有的降溫措施依然有必要。
這並非黃循財第一次談論降溫措施課題，事實上，自去年出任國家發展部長以來，談論降溫措施幾乎已成他的“例常公事”。從一個側面來看，這也反映了大家對房地産課題的熱切關注。
政府政策不變，樓市繼續下跌。
根據新加坡房地産聯合交易網（SRX）幾天前的預估數據，本地非有地私宅的轉售價跌至四年來新低。
市區重建局數據也顯示，截至今年第三季，本地私宅價格已連續12個季度下跌，累計跌幅10.8％。
整體來看，本地樓市總體趨勢是下跌，但是下跌幅度並不大，也還未進入拐點。換言之，除非經濟情況急轉直下，否則樓市基本上會繼續如“慢性病”——既不會起死回生大力反彈，卻也不會猛跌崩盤。
這種緩慢至近乎停滯不前的跌勢，令市場顯得死氣沉沉，更令一些市場人士受不了，大喊：幹脆給我們一個痛快，讓房價猛跌吧！
樓市軟著陸是把雙刃劍
跟一名業界人士聊起，他就指出，私宅價格軟著陸其實是一把雙刃劍，一方面它確保市場平穩發展，但另一方面它也可能扭曲市場機制，形成市場的負面氛圍。
業界人士說，很多有意買房的人都覺得，反正樓市會繼續下跌。現在要買的房子，幾個月會變得更便宜，不如等多一陣讓房價繼續跌。可是發展商或賣家也不情願降價，期盼能挨過這“寒冬期”，待市場出現曙光，樓市反彈後才賣。
就這樣，買家和賣家兩人大眼瞪小眼，互相對視著，看誰先後退一步。這也導致市場陷入停滯狀態。
對房地産投資者來說，危機也是商機，市場劇烈波動能給他們帶來趁低買入的機會窗口。
2008年至2009年時，全球金融風暴來襲，本地樓市跌至低谷，私宅價格一個季度內就猛跌14.1％。
不過，這個樓市風暴來得快去得也快。政府當時立即出手救市，放寬房地産措施，令樓市不到一年時間就迅速回彈，更在2009年至2013年攀升53％。即便現在樓市陷入低潮，當時買房的人仍有不少有賺頭。
去年本地虧損額最大的私宅交易之一，是日本富豪多田勝美以虧損1580萬元的價格，出售東陵路超豪華公寓“瑞吉居”（St Regis Residences）雙層頂層單位。
多田勝美爲什麽要賤價賣掉豪宅呢？相信其中一個原因是他發現本地樓市被降溫措施影響，這項投資8年的項目是失敗了，于是決定不要再等了，把房子賣了，轉而把賣屋錢拿去投資其他地方。
時間就是金錢，多田勝美可能甯願面對大筆虧損，也不想錯失投資機會。
當然，這種投機炒作的局面是政府不願看到的。
黃循財在談到實施降溫措施的目的時指出，政府並不只是爲了控制價格，更重要是“對非常獨特的全球背景與環境做出的回應”。特別是現在市場有大量資金在尋找更高回報，一旦大量資金流入本地樓市，容易造成市場大幅波動。
黃循財在訪問中強調說：“我們不想成爲一個房地産投機者的國家。”
新加坡樓市不想被外國投資者過度透支，成爲他們的投資樂園，可是並不能避免國人到外國投資。
自降溫措施出台後，這幾年來有不少本地人轉而投資倫敦和依斯幹達等地的房地産項目。
如今，英國脫歐導致英鎊下跌，倫敦資産價值和租賃收入相對減少，依斯幹達則可能出現供過于求局面，住宅交易額和交易量都減少。
對于在這些地方投資房地産的本地人來說，這些無疑是壞消息。
擔心利率上揚沖擊房貸
除了房價跌幅和大量資金流入造成的市場劇烈波動外，政府最擔心的房屋問題可能還是利率上揚。
目前，全球的利率正處于曆史低位，但這種情況不可能一直持續。一旦利率回複正常水平，達到曆史平均的3％左右，國人的負擔能力能否面對這利率上揚的沖擊呢？
金融管理局去年的金融穩定檢討報告指出，月入介于7000元至1萬2000元的家庭，承擔的每月房貸還款額目前約占月入的30％。當房貸利率增長至3％時，這個房貸壓力將增至40％以上。
房地産就像一個女孩，有人追很美，沒人理很難看。如今，全球經濟疲弱，一些行業吹起裁員浪潮，這多少會影響本地房地産需求。如果利率上揚和需求下跌同時發生，加上這一兩年私宅供應量高，多重因素有可能形成“完美風暴”，致使樓市猛跌，即便政府到時放寬降溫措施，那些天天盼著房價下跌的買家，可能都在忙著找工作還房貸，沒人去理會“房事”了。
過早撤除降溫措施，房地産價格可能飙漲；太遲撤除降溫措施，樓市可能已瀕臨潰塌。如果樓市是場牌局，政府手中的降溫措施無疑是一張王牌，但出牌的時機、力度和順序，處處都是考驗政府智慧的學問。